析本项目不确定性因素主要来自以下几方面售价建造成本建设期限长短及贷款利率等因素。而项目财务评价是在定条件下进行，为了考察项目适应各种因素变化能力，建设对社会各个领域发展都有拉动作用。对社会发展是有积极作用。详见下表表项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员。提高人们住房质量，提高了小区人民生活水平对居民就业影响对平乐县下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无社会风险及对策分析为了确保风险分析质量，有必要对该项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。风险定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造将改变广西在中国区域经济中边缘地位，同时给平乐带来巨大发展契机。广西地处华南经济圈西南经济圈与东盟经济圈结合部，区位优势明显，在中国与东盟泛北部湾泛珠三角等国际国内区域合作中具有不可替代战略地位和作用。广西大力推进改革开放，综合经济实力迈上新台阶，是本项目发展建设大背景。几千年来奉行安居方能乐业理念中国人，始终把房子放在消费第位，随平乐县形象改善和城市建设快速发展，购房需求将进步提升。城市发展先后经历城市化逆城市化城市环境恶化，大量人口从城市涌向郊区和后城市化三个阶段，发展速度较快都市目前处于城市化阶段。该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。在发达国家，居家于施教已成为必然。出尘不出城成为越来越多城市人居住追求，本项目应势所趋，期望促成平乐县房地产开发品质提升与突破。同时，未来年随着平乐县内无法消化如此巨大房产市场需求，这必将带动平乐房地产市场郊区化发展。四季春城住宅小区建设项目具有区域位置上优势，便利交通道路以及平乐县新轮开发建设为本项目开发带来了极大利好。本项目实施，是实现桂林市平乐县城市总体规划修编年总体战略目标加快新型城镇化进程，推进和谐社会建立繁荣社会事业，完善社会保障全力打造休闲度假胜地生态宜居福地文明和谐境地，努力建设全面小康新平乐。重要战略行动之。二建设地点项目建设用地南洲新区位于平乐县南面，拟征收平乐县平乐镇南洲村委集体土地。其中农用地水田果园有林地坑塘水面旱地建设用地农村宅基地。该地块为规划商住混合用地，符合城市总体规划要求。三主要建设条件地理位置平乐县在桂林市东南部漓江茶江荔江三江交汇处，东临钟山，南接昭平，西北毗邻阳朔，北连恭城。本项目建设在南洲新区地块内。地形地貌条件平乐县地处桂江右岸级阶地上，地势南高北低，由南向北倾斜，地形起伏小，高程区间，自然坡度，水塘分布广，地势低洼，其底部与地面高差般，稻田区地形有高有低，据调查，低洼常年有水。工程地质条件现状条件下区域地质灾害不发育，地质灾害危险性小地层岩性简单，地壳稳定，地质构造简单工程地质条件中等水文地质条件中等地表局部存在软弱土但经过详细勘察，局部处理，拟建区内虽为岩溶不发育，但也可能存在溶沟溶洞等不良地质作用，但基岩埋藏较浅，对建筑物施工与处理有利。气候条件平乐县属中亚热带季风气候区。气候特点是日照时设计理念。注重环境有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境，本项目建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。本项目建设不但可以为平乐县居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给平乐县人文自然环境带来了较大改善本项目将绿化面积达到，由于本项目地处平乐县县城边缘，将会吸引更多农村人口前来居住。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。项目建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。考虑到该地区地处县城边缘，周围交通条件般，建成后交通和市场环境应大体满足需求。在项目区通过合理产业布局与项目开发，使项目区形成物流人流资金流聚集效应，促进房地产商贸流通业发展，构筑新产业经济文化区域，将成为新平乐县房产品牌形象展示地。项目区开发可以创造更好人居环境，提高市民生活质量可以通过产业开发，推进社会主义建设改善投资环境，吸引更多投资，对整个社会经济发展起到很好推动作用。总说来，该项目造成本影响略次之。故在项目运作中应特别对销售价格和建筑材料人工等因素变化导致建筑成本上升予以观注。资金来源与运用贷款偿还能力分析资金来源与运用集中体现了项目本身平衡生存能力，是财务评价重要依据。本项目资金来源与运用见下表资金来源与运用表年份自有资金银行借款售房款合计建设投资经营支出归还借款及利息销售税费所得税合计盈余资金累计盈余资金小计从上表可以看出，本项目各年均为资金流入大于流出且各年累计盈余资金均大于零，至项目效益期结束共有累计资金盈余万元，扣除自有资金投入万元后，尚有盈余万元说明本项目具有较强贷款偿还能力和自身平衡能力，故本项目可行。社会效益分析该项目建成后利于改善该地段居民居住环境，提升居民生活品质项目建成收入实现后将向国家和地方财政增加税收万元，其中企业所得税万元，营业税金及附加万元，增加地方税源，带动相关产业如钢材砼加经营理念准确市场分析，详尽营销策略以保证销售快速化合理价格制定和精简成本控制以保证利润最大化项目个性贴合和品质提升体现形象系统化最终实现项目企业良性发展。编制依据及范围编制依据国家建设部及颁布房地产相关法规与政策现场勘测和实地调研所得资料建设局建设项目选址意见书字第号建设局建设用地规划许可证规划和建设局建筑工程施工许可证企业投资项目备案通知书川投资备号国土资源局宗地图国用第号重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计人民广场商住楼工程总平图国有土地使用权出让合同。提供资料城市总体规划及规划修编。编制范围根据人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设背景和必要性建设需求和条件建设内容及规模工程建设方案环境保护项目组织管理实施进度等进行可行性研究。并在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式按照国家现行设计规范规程定额估算项目投资，根据国家财税制度和有关政策建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析评价。并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。项目概况项目建设背景及必要性位于西部大开发三大重点省级城市成都和西安之间，是重要商贸和物资走廊。同时处于成都重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。作为四川东部最大地级市，达州以其强大资源优势和交通优势，成为连接三省市中转站，川东地区可非议中心。达州是投资开发沃土，具有雄奇秀美山川风光，灿烂辉煌巴山文化也具有富饶密集自然资源，成熟齐全产业体系具有四通八达便捷交通，得天独厚区位优势。具有平方公里广袤土地，万人民。随着中国规模最大丰度最高特大型整装海相气田宣汉普光气田开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。其主城区格局如下达州概况西外人口万人用地平方公里主要职能政务商贸金融教育科研交通仓储物流市区行政办公商贸金融教育科研对外交通仓储物流北外行政办公教育科研居住南外行政办公商贸金融居住城市人口年万年万城市空间结构单中心多中心发展战略北抑南拓西移东调组团布局城五片区经济发展现状趋分析整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位能源化工产业将出现高速发展，年。当然，中国房地产行业也将经历全面而深刻变化。十七大提出了旨在改善民生住有所居目标，含建设期，动态投资回收期年含建设期，符合项目投资经营回报要求，本方案全部资金财务内部收益率为，自有资金财务内部收益率为，均远远超过行业目标收益率，故项目可行。不确定性分版国家计委和建设部号发和国家有关政策法规进行编制。财务评价基础条件计算年限财务评价计算年限年包括建设期年。币种以人民币为测算币种。财务评价营业收入及税金估算本项目营业收入包括酒店经营展示中心展位和品牌汽车店出租汽车销售铺位与配件铺位出售检测维修中心运营等获得收入。项目在经济评价第二年开始部分经营，第三年开始正式经营。各年营业收入估算见表。营业收入计征营业税，税率。城建税及教育费附加分别按营业税和计提。各年营业税金及附加估算见表。成本估算各年总成本见表，具体构成如下外购原材料主要为饮食材料按酒店年收入估列。外购动力燃料按用电量万度年出售单位用电暂不计，单价元度用水量万吨年，单价元吨含排污费元吨估列。工资及福利按人，人均万元年估算。固定资产原值万元，按平均年限折旧法，残值率。折旧年限店铺保税仓按年，房屋试车场按年，基础与配套设施按年，绿化工程主题公园按年。土地使用权万元，按年摊销。管理费用万元，其中修理费万元，按固定资产折旧费计提折旧费万元摊销费万元。销售费用各年不等，按营业额计提。其他费用，包括其他制造费用和其他管理费用，按每元工资分摊元估算。各年财务费用见表。利润总额及利润分配所得税按利润总额计提。盈余公积金按税后利润计提，公益金按税后利润计提。具体见表。赢利能力分析全部投资及自有资金现金流量表见表和所示，财务指标如