附表。财务盈利能力分析项目各项盈利能力指标如下⑪现金流量按折现率计算，项目投资财务净现值为元。⑫内部收益率项目投资财务内部收益率为，大于基准收益率详见附表。⑬投资回收期项目静态投资回收期为年。⑭总投资收益率年均息税前利润项目总投资。⑮项目资本金净利润率。年撤地改市，是个新兴城市，目前市区居民人口约七万人其中理工学院职业学院师专中学等在校师生三万多人，市边防驻军约三万人。区是市政府所在地，但历来区群众没有种植蔬菜上市习惯，只依靠原来城里蔬菜社和镇部分群众种植蔬菜供应城区。改革开放后，随着城市发展，城里蔬菜社菜地变成楼房，镇大量农民外出务工，镇上种菜人廖廖无几。所以，长期以来，直是靠到南宁等地调运蔬菜来满足市场供应，形成收入低菜价高反差，给当地干部群众和边防驻军生活带来影响。近年来由于菜价高企，城市周边群众种菜逐步增多，但蔬菜生产经营分散，涉及千家万户，农户整体素质不高，在种植过程中滥用农药化肥，造成污染，形成食品安全隐患，给当地军民食品安全带来威协。根倨市农业局检测中心年月对扶绥宁明和区几个较大农贸市场蔬菜监测，从市场随机采集蔬菜水果样品个进行检测，结果表明，有个样品农药残留指有机磷和氨基甲酸酯类农药超标，占，可见蔬菜农药残留问题非常严峻市农业局在区调查，在蔬菜生长整个生育期里，菜农平均至少施用氮肥主要是尿素次以上，叶菜类尤为严重，而过量施用氮肥则导致蔬菜硝酸盐含量过高，人和动物食用后经体内微生物作用还原成亚硝酸盐有毒物质，可致癌和引起中毒死亡。目前，由于我市蔬菜多为单家独户种植，种植技术参差不齐，技术含量不高，无公害蔬菜生产技术有待加大推广和普及。建立市区现代农业示范项目菜蓝子工程，生产无公害蔬菜，不仅仅是解决目前市菜蓝子工程问题，而且通过菜蓝子工程建设，对市无公害蔬菜生产具有示范推动作用，为市利用得天独厚地理条件发展无公害蔬菜产业打下基础。项目概况项目建设地点本项目建设地点选在市区镇社区隆基垌地名建设规模与目标项目建设规模本项目新建现代农业示范项目菜蓝子工程隆基无公害蔬菜生产示范基地亩，其中科研试验区亩，标准大棚种植区亩，标准露天种植区亩，道路水沟等占地亩。项目建设目标实施科教兴农和可持续发展战略，用现代物质条件装备农业用现代科学技术改造农业用现代产业体系提升农业用现代经营形式推进农业用现代发展理念引领农业用培养新型农民发展农业，促进农业又好大快发展。到年，项目基本建立现代农业产业体系，农田达到标准化，生产基本实现机械化，经营基本实现产业化进步阐述本项目技术方案实施可行性及财务保障。基础数据⑪生产规模及产品方案本项目生产规模为年产新鲜无公害蔬菜吨，其中甜玉米吨，青瓜吨，毛节瓜吨，甜豆角吨，甜菜心吨，空心菜吨，西红柿吨，薄皮甜瓜吨⑫项目计算期定为年，其中建设期为年，第三年投产并达产，项目运行期年。⑬成本费用构成管理费用按每亩配技术管理员人，年薪万元，亩共配技术管理员人，技术总监人，年薪万元，财务保管员人年薪万元，合计管理费用万元每年，万元除以亩再除天，则管理费元亩每天肥料精鸡粪元吨进复合肥元吨尿素元吨钙镁磷肥元吨计算。玉米追肥按每次复合肥尿素计每茬追肥次青瓜追肥按每次复合肥尿素，每茬追肥次毛节瓜追肥按每次复合肥尿素，每茬追肥次甜豆角追肥与毛节瓜同甜菜心次底肥可连种三茬，追肥每荐次，每次按复合肥尿素。空心菜追肥按每次复合肥尿素，每茬追肥次西红柿追肥与青瓜相同抽水电费按二级抽水，每级电机千瓦，每次抽小时可以同时喷个小区即亩，即每亩每次喷水电量为千瓦乘以再乘以小时，除以亩等于亩次，④地租按平均元亩每年计每天每亩为元设施费按每亩元投入估算，按年平均分摊即元年，平均分摊每亩每天元亩农药中包括杀虫剂杀菌剂叶面肥生物调节剂。工人工资含奖金平均按每人元天计，玉米平均每人护理亩，青瓜平均每人护理亩，毛节瓜平均每人护理亩，甜豆角平均每人护理亩，甜菜心平均每人护理亩，空心菜平均每人护理亩，西红柿平均护理亩。种植米月租金元车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在整体招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率未达到评价参数水平，方案不可行。财务评价结论通过两个经营模式方案评价对比可见，由于分拆招商出租经营模式可以灵活根据市场变化而适时调整物业租金，保证项目能够较好地实现市场价值，因此，相对整体招商出租经营模式更具有好赢利能力，二者比选，分拆招商出租经营模总额亿元，增长，高于市平均水平个百分点，增速居全市第位。在社会消费品零售总额中，批零贸易业亿元，增长，餐饮业亿元，增长。由此可见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。人口分布及增长情况年末广州市户籍人口数万人，比上年末增加万人，增长近年番禺区人口增长速度缓慢，年至年间共增长万人，年年末全区总人口万人，比上年末增加万人，增长，是年以来增长最快年，人口总量相对稳定。番禺零售业发展情况万元社会消费品零售总额批发零售贸易业餐饮业年年年年年番禺区户籍人口情况万人常住人口年年年年年居民生活水平消费结构情况分析居民人均收入逐年递增广州市城乡居民收入水平不断提高。年全市单位职工平均工资为元，增长。全年城市居民家庭人均可支配收入元，增长，农村居民家庭人均纯收入元，增长。年月番禺区城镇居民收入平稳增长，居民家庭人均可支配收入元，比上年同期下同增长。以此收入测算，全年城镇居民收入为元，高出广州居民元。生活质量进步提高广州市全年城市居民家庭人均消费性支出元，增长。其中，服务性消费支出元，增长，占消费性支出。年月番禺区支出增长较快，人均消费支出元，同比增长。广州市城市居民家庭人均可支配收入元，人均消费性支出元番禺区城乡居民家庭人均可支配收入元，比广州平均水平多元，人均消费性支出元，比广州平均水平多元。数据表明番禺区城乡居民生活水平比广州市平均水平高。番禺区居民生活情况从业人员年平均工资人均可支配收入人均消费性支出年年年年年城乡居民年末储蓄余额加速上升番禺区人均储蓄余额增长迅速，年至年增长速度都超过，从年元增长至年元，由此可见番禺居民消费能力不断加强。广州市及番禺区商业发展情况根据广州市整体发展战略东进，西联，南拓，北优，番禺区地处广州市南部，是南拓战略重点区域。广州市区划调整后新番禺商业网点发展规划已初步编制完成，到年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易，个镇商业中心和个楼盘商业中心构成商业中心区和批社区商业中心区。根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时整体出租经营模式收入估算根据目前潜在客户出价，重点参考项目周边物业目前租金水平，预测项目整体出租初始月租金为元平方米，年增长率为，则第年即年月租金水平为元平方米。表项目整体出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时项目财务评价评价指标及评价参数选取两项静态指标投资回收期及投资收益率作为评价指标。评价参数根据广州市及番禺区类似商业物业投资回首期和投资收益率确定投资回收期为年，投资收益率为。分拆招商经营模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表表项目分拆出租财务评价表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，超市，百货，楼服饰，空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润，投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。整体出租模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，每平方