看点，售房中心展示等工程动态分析年动工，年交工，现房无二期。周边配套火车站批发市场公安局丽都酒店二医院五市场等交通路公交车分析本小区开发于年，历时年有余，还剩房源余套，价格直变化不大，剩余户型多为开间小进深长梯三户小面积，主要分布在东西向房源上。这现象和开发商政策销售方案有很大关系。优势价格低，优惠政策大。劣势东西向房源较多，户型差，小区内配套设施不完备，广告宣传力度不够，销售人员不够专业。鑫淼花园﹙售房专线﹚项目地址天山东路号丽都酒店旁开发商库车县鑫淼房地产开发有限公司销售价格楼元二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策次性付款送万元礼品，按揭送万元礼品。总套数期栋余套户型，为主力户型剩余户型室厅二室二厅三室二厅剩余楼层至六层均有剩余，层剩余相对较多。销售率绿化率区内配套休闲广场喷泉幼儿园会所自行车棚停车位等广告传播方式售房中心展示现房展示宣传彩页，户外看点条幅广告等工程动态分析期现房二期已动工周边配套二中十小新仁正医院农贸市场蔬菜批发市场幼儿园及休闲会所。交通路公交车分析优势位于城区主干道，紧邻丽都酒店，周边配套齐全，米楼间距，离路边较远，比较安静。劣势区内配套设施欠佳，楼盘工程质量差，销售人员专业水平低，周边民房太多，小区后有屠宰场，夏天气味难闻。前门有天然气加气站，并有库车石油油库，安全隐患多。龙泽苑﹙售房专线﹚项目地址库车县天山路东号原龟兹酒厂开发商库车大成房产开发有限公司销售价格楼元二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策次性付款优惠总套数共栋现盖栋，余套，已交工栋户型剩余户型室厅二室二厅三室二厅剩余楼层层都有销售率绿化率广告传播方式售房中心展示现房展示宣传彩页户外看点条幅广告等工程动态分析三期现房，四期共栋，栋已盖至层，计划月交工。另栋起基础区内配套观光亭休闲广场喷泉幼儿园会所自行车棚停车位等周边配套工业园，库车国际酒店，火车站，库车二医院，十七医院超市餐饮街交通路分析该项目位于天山东路与火车站交汇处，建筑面积共万，三期业主已经入住，四期正在建设中，已盖至层，东临库车国际酒店及工业园区，发展潜力大。周边两所中学，两所小学，并与库车二医院，十七医院相邻。劣势位置偏，工程进度较慢。小区后有热力公司。欧洲世纪花园﹙售房专线﹚项目地址库车天山路与英阿瓦提路交汇处开发商新疆库车锦绣江南房地产开发有限公司销售价格楼赠地下室，花园二楼元三楼元势库车县房地产开发处于初始阶段，竞争还未达到白热化程度，产品上市少，余量小，潜力大，风险低。④大交通优势离库车县火车站较近公里。配套优势整体营销策划能力欠缺，售楼人员专业素质不高。年已有部分开发商把营销方面都交给了专业代理公司去运做，所以市场整体营销能力将会慢慢改变。像通盈地产代理欧洲世纪花园就很成功。在年库车开发楼盘上，从户型面积比例上看，主力户型多在之间，占到不等，销售情况除欧洲世纪花园较少外，剩余都较多，以下户型多在不等，剩余则为，多为平层，至四层大面积都以基本卖完。户型就新天地开发较多，都为层，带阁楼，销量较差。从户型设计上来看，楼带花园带地下室户型销售较快，欧洲世纪花园户型还未盖至三层，就以销售空。新天地带花园也卖较快，剩余不多。大众户型太多，除欧洲世纪花园外各开发公司主力面积大多都在之间，加上小区配套，设计各方面都差不多，也没什么优势，销售情况不容乐观。而欧洲世纪花园主力户型和已仅剩几套，分析原因，主要在于其抓住了市场空白点，高端楼盘中经典户型，定位准确其次是小区配套，风格在库车都属流，再加上开发商不惜财力，在售楼中建了豪华样板间，方面看房，致使期房劣势不再是劣势。从这点看，库车人追求大面积高品质经典户型需求还是很大。各楼盘银行按揭贷款要求都在以上，有甚至要求，业务人员解释说，库车没有首付情况，是因为银行要求。从各银行了解信息也是这样，工行中行建行住房按揭贷款首付最低为，质量差点客户，银行专业人士分析说，库车撤县设市还未定之前，经济欺骗性可能很大，这几年房价偏高，所含泡沫较大，加上去年事件和今年事件，不安定因素很多，很多做生意人都在外流，为控制银行风险，特制订政策。所以业务人员都在鼓励次性付款，期房鼓励分期付款，优惠比例和按揭贷款相差很大，特别是经济适用房，只要是次性付款，外地户口都可以办，开发公司代办申请所有手续，客户只需交钱拿钥匙就可以了。看来各开发商都急于回笼资金。第四部分项目研究地块特征分析项目区位分析项目地处库车县城北部，英阿瓦提路南端，距火车站公里，仅靠规模有亩火车站农贸市场，对面为政府拟建物流园计划于年动工兴建，现地块附近为大型车辆租赁市场，周边开发小区有天康住宅小区和百商城市花园，附近有县二医院，公安局等，从城区整体规划分析属三类地段。项目交通分析地块目前主要公交路线为路主要行径路线为火车站批发市场二医院白金扎花厂丽都酒店杏花苑龟兹广场金桥商场人民政府贝西村项目人流分析此地块处于东城区，目前处于待开发地段，附近只有天康开发栋楼，入住率很低，交通不方便，仅有路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到公里，目前人流主要来自于做生意打工和去车站来往人群，人流量较少。不过根据政府近几年规划来看，升值空间巨大。二项目分析摘自罗均为调研资料加补充项目优势分析地缘优势库车县距乌鲁木齐公里，距阿克苏市公里，距库尔勒市公里，距伊宁市公里，都有公路干线相连，