业园以及洛维旅游度假区中间，是柳州进出主门户。三项目主要经济指标土地国土编号柳国用号用地面积为亩，合平方米，其中城市规划道路用地平方米。容积率不超过建筑密度不大于绿化率不低于四项目地形地貌南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘植被为灌木五项目四至东莲花山，小山丘高约米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对岸，通过阳和大桥联结阳和大桥已经在建设中大约年通车南莲花山。大约米，山丘南面为洛维旅游度假区，包括响水风景区大桥观光农业旅游区西柳州市长途客运站莲花车站，为广西自治区最大长途客运站，是柳州长途汽车集结地。北东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地亩建筑面积万米宝莲新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。六项目周边交通公交系统路，路路公交车终点站，可达柳州大多数地方区域。长途客运区内和省际客运主要车站。航空距离柳州市唯机场莲花机场公里，是柳州通往机场必经之路。铁路距离火车东站货运站约公里，距离火车站客运约公里。距离商业中心距离传统商业中心约公里。距离行政科技中心距离传统行政科技中心约公里。第三章柳州概况及整体经济运行分析柳州概况柳州总体情况柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部北距国际著名旅游城市桂林公里，南距广西首府南宁市公里。这座具有二千多年历史古城，象块翡翠，镶嵌在桂中腹地。这里奇峰环列，柳江如链，回流其间，绕城形成巨大字，古籍称其为三江四合，抱城如壶。全市辖两县五区，总面积平方公里，市区面积平方公里，全市人口万人，杂居着汉壮侗苗瑶仫佬等近个民族，是个山环水绕风景秀丽，具有丰富历史文化遗产和旅游资源古城。柳州是中国广西壮族自治区直辖市，辖城中区鱼峰区柳南区柳北区和柳江柳城融水融安鹿寨三江四区六县。总面积平方公里，市区面积多平方公里，截止年末，全市总人口为万，家庭户数约万户，其中市区人口万元，比上年增长万人。柳州，是广西最大工业城市，是西南地区重均价元平方米商铺均价元平方米。二项目总收入预测表项目可销售面积预测销售均价元销售收入万元别墅多层住宅小高层住宅临街低层商铺合计三项目收入分期按比例测算本项目产品销售分三年六个月完成项目年年年年比例面积单价收入比例面积单价收入比例面积单价收入比例面积单价收入别墅多层住宅高层住宅临街商铺小计总计二项目总成本和产品单位成本项目总成本，总开发可销售面积为万平方米，产品平均单位销售成本为元平方米。三销售税金及附加土地增值税项目全部销售收入为，营业税，城市维护建设税为营业税。教育费附加为营业税。营业税城市维护建设税教育附加土地增值税总税金合计四利润及静态赢利能力分析项目实现利润为全部销售收入减去开发成本开发费用为万元，实现税后利润所得税前为万元。具体损益表如下项目损益表序号项目合计销售收入总成本费用税前总利润土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后净利润盈余公积金可分配利润初始投资利润率初始投资净利率全部投资利润率全部投资净利率销售收入利润率销售收入净利率项目以上静态评价指标与同行业相比良好。五项目现金流量表与动态分析项目现金流量表项目总计建设销售期年年年年年收入销售收入其他收入现金流出建设支出土地增值税销售税金所得税现金流量计算结果净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流备注财务净现值评价指标评价指标税前税后财务净现值投资回收期静态年年投资回收期动态年年根据以上分析，得出项目所得税前净现值万元，项目所得税后净现值，偿债能力分析项目投资回收期均不超过三年，按照财务净现值，项目第三年末具备全部偿还借款得能力，并有赢余利润按照税前财务净现金流，年末即具备偿还全部借款得能力，说明项目具备较强得债务偿还能力。六不确定性分析本项目不确定性主要来自建造成本售价开发周期融资成本等变化，这些变化会影响到项目经济效益。项目盈亏平衡分析假定项目总投资不变，售价与销售进度不变，当销售率为时，全部投资利润率为零。评价指标认为盈亏平衡点销售率低于时，风险较小。本项目风险程度不高。敏感性分析影响财务效益主要不确定因素包括开发成本售价水平销售税率建设经营期长短，据市场预测。开发成本项目中，最有可能发生波动变化是建安成本和售价水平，因此本项目敏感性分析针对财务净现值，以售价水平和总投资成本费用波动分别