包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用为，万元。④管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按广州市同类房地产项目水平和本项目具体情况，项目管理费按前述项之和计取。项目管理费为万元。不可预见费不可预见费按前述前期工程费建安工程费之和计取较为合理。项目不可预见费为万元。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用。项目其他费用为万元。财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。利息费用合计为，万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前广州市房地产开发项目标准和同类房地产项目具体情况，取销售费用为销售额。项目销售费用为万元。资金筹措投资资金来源包括自筹资金银行融资及销售回款。经测算资金筹措情况如下表所示项目资金来源表序号项目资金万元比例自筹资金，银行融资，销售回款，总投资，投资使用计划结合项目开发工程进度合理计划资金投入量，具体见表附表投资计划表。销售收入测定销售收入估算销售收入根据项目规划指标及市场分析，预计项目销售收入为，万元。项目销售收入测算表项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元写字楼，商业，层，二层，五，六层层，二层，五六层，合计销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，广州房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，合计为销售额，项社会从业人员万人，比上年末增长。其中，第产业从业人员万人，减少第二产业从业人员万人，增长第三产业从业人员万人，增长。城镇从业人员万人，增长。年季度广州市经济运行情况年季度，广州市完成地区生产总值亿元，比上年同期增长，增幅回落个百分点。其中，二三次产业分别完成增加值亿元亿元和亿元，分别增长和，三次产业比例为，与年全年相比，第三产业比重提高个百分点。年季度广州市经济运行主要特点如下工业生产平稳增长，但增幅回落季度，广州市完成规模以上工业总产值，亿元，同比增长，增幅回落个百分点。增幅回落主要原因是雪灾导致交通受阻电力供应紧张部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量电子产品更新换代滞后以及价格下降等。月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值亿元，增长。民营工业企业增势较好。第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，季度广州第三产业增加值增速加快个百分点，第三产业增加值占比重加大个百分点，第三产业对全市经济增长贡献率加大个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高个百分点。可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是季度全市经济增长主动力。从需求来看，消费市场畅旺固定资产投资增速加快对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺季度，广州市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅加大个百分点。其中，批发和零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。固定资产投资增速加快季度，广州市完成全社会固定资产投资亿元，同比增长，增速加快个百分点。其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资亿元，增长基本建设投资亿元，增长更新改造投资亿元，下降。从固定资产投资投向产业看，第二三产业完成投资分别为亿元亿元和亿元，分别增长和。工业中汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资亿元和亿元，分别增长倍和。在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资亿元，增长批发和零售业投资增长最快，完成投资亿元，增长倍。重大项目带动作用较强。季度，全市超亿元投资项目有个，完成投资额亿元，增长。对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大季度，广州市商品进出口总值为亿美元，同比增长。其中出口亿美元，增长进口亿美元，增长。贸易顺差为亿美元。受春节和雪灾等因素影响，月份出口增速低迷，月份恢复正常。月当月出口分别增长和。从经济运行质量来看，工业企业经济效益有定下滑居民收入稳步增长城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。城市居民人均可支配收入为元，增长。人均消费性支出元，增长。随着收入水平提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中服务性消费支出增速较快。季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长，快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额。农村居民人均现金，甲级数量不断增多华普广场富力科讯富力盈隆珠江新城珠江新城最早规划于年，由于当时广州办公物业市场尚集中在越秀东山等老城区，限于当时市场容量，珠江新城写字楼物业未获整体为评价对象。项目整体用地规划指标序号项目指标用地面积，容积率总建筑面积，其中计容积率面积，商业，写字楼，不计容积率面积，地下车库设备用房，项目开发建设进度安排根据项目规模和地块现状，作出开发进度安排如下项目预计于年第季度开始动工，年第季度末竣工验收。项目计划于年第季度开始销售，预计于年第季度末销售结束，销售率写字楼按，层商业按，二层商业按，五六层商业按测算。投资估算与资金筹措总投资估算序规定基准收益率。投资回收期为年，项目投资利润率为，投资利税率为。表明该项目经济效益良好，财务评价是可行，详见附表财务现金流量表。清偿能力分析借款偿还本项目用于偿还建设投资借款资金来源有可供分配利润基本折旧无形资产递延资产等摊销费。资产负债为了综合反映项目计算期内各年资产负债和所有者权益增减变化及对应关系，编制了资产负债表，详见附表资产负债表。项目在整个计算期内资产负债率低，说明财务风险小。不确定性分析盈亏平衡分析本项目建成后，在正常生产情况下，生产能力盈亏平衡为盈亏平衡点年固定成本销售收入可变成本税金经计算表明，产量达到设计生产能力时，项目即可保本。敏感性分析在项目计算期内，对项目财务指标影响主要因素有销售收入经营成本固定资产投资生产负荷等，就单因素变化对项目内部收益率净现值及投资回收期影响进行了测算详见下表敏感性分析表序号不确定因素变化率项目财务净现值投资回收期内部收益率万元年基本方案建设投资销售价格原材料价格汇率敏感性分析表序号不确定因素变化率项目财务净现值投资回收期内部收益率万元年负荷从测算可以看出，本项目抗风险能力良好，产品价格和经营成本对项目经济效益影响较大，由于价格因素是受市场制约，而经营成本在很大程度上取决于企业经营管理水平。因此，提高生产技术和经营管理水平，努力降低成本，才能取得预期经济效益。财务评价结论经测算，所得税前内部收益率为，高于同行业规定基准收益率。投资回收期税前为年，项目投资利润率为，投资利税率为，表明该项目在粮油加工行业经济效益良好，财务评价是可行。主要经济指标详见主要经济数据及评价指标表。经可行性研究分析，该项目符合国家产业政策，符较为均衡，是种很具特色营养油脂，在日美等国受到市场欢迎，其销售价格也高于般食用油。谷维素主要用制药。近年来国内销售量逐年增长，国际市场销量增长速度加快，这就为其打入国际市场提供了个很好契机。建设规模和产品方案建设规模日加工米糠吨，年加工米糠吨。产品方案米糠油吨年膨化米糠粕吨年谷维素吨年主要建设内容本工程是县政府利用本县丰富水稻资源招商引资建设米糠制油及综合利用项目。项目主要组成为新建米糠制油生产车间谷维素生产车间供热工程供电工程给排水工程化验检验设备环保绿化工程等。建筑面积平方米。建设周期为个月。投资结构及资金来源项目总投资万元，其中固定资产投资万元，流动资金万元。资金来源项目投资万元，拟采用独资形式。经济效益经测算，所得税前内部收益率为，高于同行业规定基准收益率。投资回收期税前为年。项目投资利润率为，投资利税率为，表明该项目在粮油加工行业经济效益良好，财务评价是可行。结论项目方案和技术路线先进，技术成熟可靠，技术依托力量很强，技术经济指标处于国内同行业领先水平，国内和引进消化吸收工艺装备均符合现代油脂加工高技术要求。产品新颖独特，米糠营养油符合市场消费趋向，市场前景好，出口潜力大。其副产品下脚物均直接回收利用，升值空间大，效益高。企业营销力量强，市场覆盖面广。项目经营效益很好，抗风险能力强，投资回报高。项目农业产业化辐射面广，带动力强，对农业结构调整和综合开发推动作用大，对带动农民增收作用显著，对推动粮食主产区生产十分有利。对保障国家粮食供给和市场稳定十分有利，项目社会效益很好。项目实施条件优越，符合国家产业政策和农业产业化扶持重点，区位资源配套和现有条件好，项目资金来源可靠，实施安排意见合理，实施无明显障碍。项目还具有很好行业示范带动作用，有利于带动国内粮油加工企业加速技术进步，提高国内油脂业整体竞争力，有利于扩大我国米糠油产品出口，从而可以在更大范围推动水稻种植生产发展和产业化加速。综上所述，我们认为该项目不仅是可行，而且应该加紧实施，更快更好使之发挥作用。主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注设计规模米糠吨年产品方案米糠油吨年膨化米糠粕吨年谷维素吨年全厂占地面积平方米劳动定员人其中工人人技术人员人管理人员人动力水吨年电万千瓦时年煤吨年总投资万元建设投资万元流动资金万元资金筹措万元财务评价新增年均销售收入万元年均总成本费用万元年均利润总额万元年均所得税万元年均净利润万元年均增值税万元投资利润率投资利税率内部收益率投资回收期限年借款偿还期年盈亏平衡点第二章项目背大宗油料粕产量成大幅度上升趋势，而作为小品种油料米糠加工，由于人们重视程修理费按固定资产原值计取。摊销费无形资产摊销按年平均摊销。详见附表无形及递延资产摊销估算表。利息支出经营期每年累计借款利息计入成本中。年总成本费用本项目年均总成本为万元，详见附表总成本费用估算表。销售收入及税金产品销售收入米糠油吨，销售价元吨谷维素吨，销售价元吨米糠粕吨，销售价元吨经计算，年均增加销售收入为万元，详见附表销售收入销售税金及附加估算表。销售税金估算根据国家规定，该项目产品增值税率为，所得税税率为。正常年应纳增值税销项税进项税万元城建税及教育费附加为增