委国土规划房管财政等诸多部门，这些部门之间配合程度直接影响到储备土地运作成本。常德德山开发区管理委员会以下简称管委会。市委市政府授予管委会行使市级管理权限。管委会受市委市政府直接领导，对德山开发区内政治经济社会事业等工作实行统领导统规划统管理。由于土地储备与开发存在着土地用地项目计划立项前期规划选句规划控制指标确定城市拆迁安臵以及建筑审批等诸多环节，涉及相关部门权力和利益，因此，政城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城镇人口从年万人增加到年万人，由此可见无论从农业现代化工业化城乡体化发展，还是城市化进程加速，与城市化相关重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注焦点。长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不台理，三农问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国全省平均水平，严重制约了常德经济发展。近年来周边地区经济迅猛，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发展，必须奋力西部突破。而奋力西部突围，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前，德山经济开发区区开发建设已经进入个快速推进时期，正步入快速发展良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯出路。搭建更大发展平台，拓展更大发展空间，通过科学规划和产业定位实现产业集聚和经济腾飞。常德市德山经济开发区位于常德市东大门，常长常张常吉高速与正在筹建常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。所处地理位臵优越，交通便利，施工方便，建设条件良好，水电供应有保障，能保证项目顺利完成。常德市德山经济开发区土地平整开发项目位于常德德山开发区，总面积亩。项目用地规划性质为工业用地和商业用地。地形以丘陵为主，随着园区发展路金光大道滨江大道于去年底全部拉通，三通平条件基本具备，为项目开发和引进项目建设打下了基础。经计算，本工程项目总投资万元，其中工程建设费万元勘测设计费工程监理费建设单位管理费等其他相关前期费用万元。土地征用费万元房屋拆迁补偿费万元土地报批相关费用万元其中新增建设用地费用万元耕地占用税万元防洪保安基金万元农民保险费万元森林植被费万元土地有偿使用费万元耕地开垦费万元预备费万元建设期利息万元。投资估算只考虑了农民征地补偿费征地补偿包括土地补偿费安臵补偿费和青苗补偿等三项费用和房屋拆迁费。不包括专门安臵费用。项目建设期为年。其资金筹措渠道为申请银行贷款万元，自筹资金万元。还贷主要通过土地开发筹集资金。该项目全部投资财务内部收益率，大于财务基准收益率，财务净现值万元，远大于，贷款偿还期年，偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强抗风险能力。本项目具有显著经济效益，加快德山开发区土地平整开发项目建设，对于促进园内企业做大做强优化经济结构加速全市农业产业化发展增加农民收入促进常德市经济持续快速健康发展，具有极其重土地，对于促进城市化进程具有十分重要现实意形成土地收益倒挂，造成国有资产流失，土地储备收益减少。导致土地开发成本过高因素主要包括是由于级差地租作用使不同区位单位土地面积开发成本不同二是施工单位在进行土地开发过程中，不能科学有效地控制工程造价施工进度和工程质量，直接或间接地提高工程成本三是在市场信息不准确不及时，基础工作不到位情况下，进行盲目开发以及工作误差所带来非成本因素风险。土地储备与开发中期风险土地储备中期风险是指已经进入土地储备库土地，由于不能及时盘活，推向市场而引起系列风险，主要表现为积压风险和财收购价格确定和土地出让时间等方面不能完全握主动权，土地收购处于种被动状态，土地储备整体收益就会受到影响，引起土地积压。从土地储备数量和质量上分析，如果库存土地数量较少或质量较差，不能满足市场需求，需求者就会在储备库外部寻找土地资源，土地储备机构作为代表政府实施土地储备唯合法主体，其对土地级市场控制力就会被相对弱化如果土地储备过多，就会造成土地和资金双重积压，从而导致土地储备成本增加和债务利息负担加重。从土地储备时间方面分析，适量短期土地周转储备，团及泉州变压器厂，且都是生产环氧树脂浇注干式变压器。两家企业加起来产量远不能满足福建市场，市场份额有相当大部分被外省生产企业占据。干式变压器由于其安全防火性能好，可直接安装在负荷中心免维护安装简便，综合运行成本低防潮性能好，不污染环境损耗低局部放电量低噪音小，散热能力强，强迫风冷条件下可以额定负载运行，可靠性高等优点，已被用户所采用，尽管价格为油浸式变压器倍多，但总产量仍有增无减。随着干式变压器推广应用，其生产制造技术也获得长足发展，可以预测，未来干式变压器将在如下几方面获得进步发展。节能低噪随着新低耗硅钢片，箔式绕组结构，阶梯铁心接缝，环境保护要求，噪声研究深入，以及计算机优化设计等新材料新工艺新技术引入，将使未来干式变压器更加节能更加宁静。高可靠性提高产品质量和可靠性，将是人们不懈追求。在电磁场计算波过程浇注工艺热点温升局放机理质保体系及可靠性工程等方面进行大量基础研究，积极进行可靠性认证，进步提高干式变压器可靠性和使用寿命。环保特性认证以欧洲标准为基础，开展干式变压器耐气候耐环境及耐火特性研究与认证。大容量从配电变压器为主干式变压器，向电力变压器拓展，随着城市用电负荷不断增加，城网区域变电所越来越深入城市中心区居民小区大型厂矿等负荷中心，大容量小区中心供电电力变压器将获广泛应用。多功能组合从单变压器向带有风冷保护外壳温度计算机接口零序互感器功率计量封闭母线及侧出线等多功能组合式变压器发展。多领域发展从以配电变压器为主，向线圈烘干炉，自制普通绕线机可用废旧车床头，电机，减速器等改造，箔式绕线机可用普通绕线机加亚弧焊机及自制装置代替，自制全系列产品浇注模具，所用试验设备只购买现公司所缺部分。铁心及线圈均外协采购，只用原厂折弯机及电焊机等设备生产夹件及其它零部件，所用试验设备只购买现公司所缺部分。铁心部分可自制或外协，购买绕线机及真空压力浸漆罐，所用试验设备只购买现公司所缺部分。技术支持有总费用大约为万万左右。所需生产面积按年产值万，生产场地需个平方以上按年产值万，生产场地需个平方以上按年产值万，生产场地需个平方以上按年产值万，生产场地需个平方以上人按年产值万，人员需配备员配备铁心制造纵剪，横剪共人叠片人绕线制造人总装制造人机加工制造人试验站人绕圈浇注人辅助工人合计人铁心制造叠片人如是外协厂叠应除去绕线制造人总装制造人机加工制造人试验站人绕圈浇注人辅助工人合计人铁心制造叠片人如是外协厂叠应除去总装制造人机加工制造人试验站人辅助工人合计人铁心制造纵剪，横剪共人叠片人绕线制造人总装制造人机加工制造人试验站人绕圈浸漆人辅助工人合计人项目实施计划及需时间购买设备及安装时间要个半月，取得产品试验报告也大约要个多月时间，同步进行约个月，试制天，共个月天能出产品取得产品试验报告也大约要个多月时间，与外协产品采购同步进行，试制天，共个多月能出产品购买设备及安装时间要个半月，取得产品试验报告也大约要个多月时间，同步进行约个月，试制天，共个月天能出产品项目实施应注意问题由于企业没有直接生产过变压器同类产品，员工对生产过程及工艺有个熟悉阶段。关键工序，特别是绕线与浇注工序需要聘请几名熟练工人，也可花钱临时请外厂熟练工人现场指导。投资估算及经济效益生产设备万如铁心外协减万资是土地交易正常储备，不构成土地积压相反如果缺乏对土地市场供求关系准确预测和判断，以及对土地供应节奏有效调控，在定时间段内盲目过量地储备土地，将导致土地积压。因此所严生巨额债务利息，会给土地储备制度实施带来严重财务风险。土地储备与开发后期风险土地储备与开发后期风险是指土地储备与开发土地通过招标拍场应定时整理定单及销售合同。检查定单是否有遗漏作废定单是否收回定单上约定签约时间已过但仍未签约客户应通知业务员查明原因并催其前来签约检查合同是否有遗漏或之处，通过合同上地址对已购客户进行回访，了解客户最新动向及销售人员意见和建议。催缴房款组长负责案场应配合财务室对约定付款时间但逾期未付款客户进行催缴。方面有利于公司资金及时回笼和缓解后续资金压力另方面提醒客户及时前来付款，也能避免客户支付不必要违约金。业务人员心态调整副总监负责公开期来人量成交量较大，业务员激情高涨进入持续期，来人量降低，相应成交速度也放缓。业务员会表现出急噪心理，情绪会随之低落。适时对业务员心理进行调试，有利于后阶段业务工作展开。潜在客户挖掘组长负责在销售进入个相对稳定持续阶段时，应回顾强销期中遗留潜在有效客户，进行追踪挖掘。对些存在定购买力但持观望态度客层加大宣传力度，把他们与已购客户进行相同性比较，使之认同本案产品。未购客户回头客拜访组长负责案场应对未购客户及多次回头仍未下定客户进行电话追踪以及上门拜访。了解客户未购原因，化解客户心中疑虑。方面能让客户尽早购到满意产品不致于错失良机，另方面也有利于公司收益以及业务员个人业绩提高。价格调整总监负责根据销售情况，利用价格杠杆对房源进行控制，引导客户购买同时，也可以提高公司利润空间。剩余产品功能修正改造总监负责通过销控与价格杠杆无法促进部分产品销售，专案组根据市场反馈数据，向工程部提出对产品功能进行修正和改造。注意竞争个案动向副总监负责案场将定期两周或月对周边竞争个案开展市调工作，了解其工程进度产品定位价格以及销售情况和些与本案相似问题情况。定期对已购客户回访呵护如致客户信生日贺卡市民文明素质和城乡文明程度不断提高，是全国创建文明村镇工作先进市和全省精神文明建设工作先进市。热情奔放诚实守信寿光人民诚挚欢迎有识之士前来投资兴业,第二部分市场环境分析我国商业地产项目宏观环境分析今年月份，商务部在全国所作项调查显示，年全国大中城市商业地产建设投资额超过亿，同比增长，局部有过热现象，但市场总体形势仍然不足，过热现象主要表现为同质化竞争现象严重。商务部领导在最近讲话中说仍要加快市场体制建设，研究吸引投资政策，调动社会各方面对市场建设积极性，引导各方面资本进入市场，加大对商品市场建设投入，同时也指出，对商业网点开发和建设要分类指导，防止重复建设和盲目投资。二山东省