地区最大枢纽机场，距大东区公里。东站坐落在区内，条铁路专用线构成发达货运网络。图市在辽宁省位置大东区概况大东区位于市东部，是市市内五城区之。面积平方公里，人口万，是市内面积最大城区。交通条件大东区所在地是中国交通最发达地区之，也是东北地区最大交通枢纽，已形成陆海空立体交通网络。公路以为中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东环五射高速公路网已经形成。铁路作为东北地区最大铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集，并且与朝鲜蒙古俄罗斯直接相通。海运从出发，小时可达营口港，小时可达大连港，可与世界多个国家和地区港口通航。空运桃仙国际机场，是东北地区最大枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发，分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地北方航空公司，已开通国内外航线多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜俄罗斯日本韩国等国家。货运东站座落在大东区内，条铁路专用线构成发达货运网络。环路大二环路横穿全区，市东西快速干道在大东区内。二基础设施区内基础设施完善发达。沈海热电厂提供充足电力，进行各项投资所需水煤气等供应充足。工业用地上建筑必要专用设备在数量和质量上，居于市前列。三居住条件大东区是市最适合于居住城区之，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇树木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是正在建设大东广场，是市最大广场，广场周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有大片闲置工业仓储及生活用地可供开发利用，房地产业发展潜力巨大。四工业基础大东区是当前市最具竞争力工业区。区内聚集了众多优势企业，如金杯客车制造有限公司黎明航发集团华润压缩机有限公司三洋空调有限公司东芝电梯有限公司金杯通用汽车有限公司沈海热电厂等。同时，还吸引了大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司德国宝马汽车公司日本三菱自动车工业株氏会社沃尔玛中国有限公司美国泰克公司日本丰田通商株氏会社三洋电机有限公司和美国吉列公司等。大东区是民族工业发祥地，经过近百年发展，目前已形成以汽车飞机发动机机械设备制造生物制药仪器仪表和其它机械制造业为主庞大产业群。是全国最大机械加工区，其境内所产轻型客车占全国市场份额达以上，航空发动机占全国以上。大东区内可置换与需重新盘活工业用地有万平方米，水煤气电等工业用基础设施完备，有相当丰富工业资源尚未得到充分利用。区内有所大学两个行业发展也必将影响房地产业发展。经济因素中，主要有经济发展状况财政收支与金融状况居针对性特色包装推广，提高预定目标客户群认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需价格变动，以保证项目顺畅运作。所有政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有定时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。其产生主要原因是政策本身有个传导和完善过程二是政策实施有个由点到面推广过程三是政策手段产生影响，也有个市场经济主体接受和反应过程。商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出定空间，及时作出符合投资收益原则进退选择。经营管理风险经营管理风险分析对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临最重要风险。项目经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位项目招商项目营销推广等，经营风险回避主要是通过在充分市场调研基础上做好项目定位整体规划，分步实施在动态中逐步增加投资形成良好资金链，通过招标选择好施工单位供应商，控制好建设成本。经营管理风险对策项目管理水平高低，决定了项目收入支出大小，也就决定了房地产项目抗商业风险能力。管理水平高房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏情况下也能维持。因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中管理水平作出准确评价。管理风险回避主要用高效房地产方面不同专业人士组成项目管理团队。因为商业房地产单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理商业经营管理水平要求更高。财务风险财务风险分析投资估算风险对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项目收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则，二筹资风险房地产项目开发以上次金来自银行贷款，在，银行要求只要项目自有资金达到总投资就可以进银行融资。本项目投资大，建设周期较长，建设资金预估通过银行贷款解决，有可能给本项目资金筹措带来风险，若因任何不可控或不可预见因素造成项目建设成本超支项目建设期延长，将进步增加资金筹措压力。三贷款偿还风险由于项目开发同期两年，待项目开发上市后市场销售出租情况存在不确定性，使资金回笼具不确定性，旦项目开工，就不能停下，项目各项目开支必须及时偿付，如果资金筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度延后直至停工。财务风险对策应加大宣传推广力度，尽可能增加回款额或是提高回款速度。准确把握国家宏观经济形势及时调整有关策略，并与各银行保持良好合作关系，拓展各种可能筹资渠道，增强项目本身抗风险能力。在进行投资估算时，适当考虑计入定比例不可预见费，预