，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积万平方米同比下降了情况下，施工面积达到万平方米，同比激增。月商品住宅新开工面积万平方米，施工面积新增万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米，超过竣工面积万平方米。前季度，商品房销售面积为万平方米，比上年同期增长，其中住宅销售万平方米，占商品房总销售面积。据统计资料，年至月我市累计完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中住宅为亿元，比上年同期增长，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积万平方米同比下降了情况下，施工面积达到万平方米，同比激增。月商品住宅新开工面积万平方米，施工面积新增万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米，超过竣工面积万平方米。年我市商品住宅建设投资累计达亿元，比上年增长，占全市房地产开发投资比重由上年提高到。全市累计销售商品房住宅面积万平方米，较上年增加万平方米，增长。由此可以得出如下结论，市近几年房地产开发量呈上升态势，且增幅较大。开发商对我市房地产市场前景依然看好，特别是加大了住宅投入，开发资金充裕，为我市进步改善住房条件创造了良好条件。近年来，房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区九龙坡区沙区近年来成为开发热土。渝中区江北区多年以来直是我市房地产开发重心，近年来开发格局发生了较为明显变化。年，我市房地产开发投资量位居前位依次是渝中区亿元江北区亿元九龙坡区亿元南岸区亿元渝北区亿元沙坪坝区亿元。至年，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向九龙坡区南岸区与沙坪坝区。年，开发投资量位居前位依次是渝中区亿元九龙坡区亿元南岸区亿元沙区亿元渝北区亿元江北区亿元。九龙坡区南岸区沙坪坝区投资量已跃居至第二位第三位第四位，今年这种开发投资格局继续维持。这种开发格局转变是实施本项目开发个有利条件。主城区各区商品房销售状况对比如下图所示。图主城区各区商品房销售件数对比件数渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计图主城区各区商品房销售面积对比图主城区各区商品房交易金额对比面积平方米渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计交易金额万元渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计二市房地产开发中交建五家专业银行机构并肩发展光大招商上海浦东发展等银。本项目各项成本及效益核算以财政部颁发房地产企业会计制度房地产企业财务制度有关规定为依据。中华人民共和国建设部建标号关于发布房地产开发项目经济评价方法通知。本项目税金测算，按财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策通知财税字第号和关于调整房地产市场若干税收政策通知材税字第号有关精神执行。二评价原则本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅基本原则。本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。三评价方法假设条件假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究基础上进行，主要是利用有关基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按房地产开发项目进行经济评价。二基础数据成本费用估算本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。开发成本费用开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。销售费用及管理费用在销售过程中发生广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销售收入计列。财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按年期归还考虑各年成本费用。二销售收入及税金估算销售收入估算基础数据根据对目前房地产以及沙坪坝区房地产市场分析详见本报告第二章以及对本项目单方成本估算见附表总成本费用估算表，参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目销售单价及总销售收入如下表序号楼层用途建筑面积单位价格万元小计万元备注负二三层车库个车位万元个负层商场层商场二层商场三层商场四层商场六层及以上住宅合计经营税金及附加本项目经营税金及附加包括销售不动产营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。所得税按计。三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。本项目为房地产行业，基准收益率取为。二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。自有资金现金流量表见附表，预计累计净现金流量为万元，自有资金财务净现值为万元，内部收益率为，投资回收期为年。项