年建设，使该地变成了个集经商购物休闲于体商业广场。同时还规划在街商业广场周边，建设批高层次高品味，具有时尚特色商住楼，以解决中心商业区内市民就近置业问题。为了使街及周边项目得以顺利进行，市政府岳府阅会议纪要要求各职能部门竭尽全力给予支持，千方百计提供优质服务，创建好投资环境。凡涉及到商业步行街所有建设项目包括工程立项土地使用含转让工程报建及售后服务等收费，能免则免，能减则减，快速办理工程建设有关手续。目前街中心位置建设已初具规模，而周边区域建设有待完善，其商业氛围有待增强，商住条件有待提高，特别是道带综合效应有待显现，加快道商住环境建设刻不容缓。企业正是顺应市政府文件精神要求，周密设计，郑重提出岳阳大厦建设项目，就是希望通过自身努力，为市民造福，为政府分忧，早日完成街建设，周边改造重要任务，为街整体布局添上亮丽笔。二适应市场需求市政府为提高城市整体形象，改变投资环境，采取系列有力措施进行城市规划和建设，京珠高速临长段加速畅通南湖休闲广场建设沿湖风光带走廊规划大道以旧包新工程大道拓宽建设及文庙拆迁及重建路改造岭街兴建以及东路及南路拉通，将有万户居民需要拆迁和安置，市将迎来几年住宅需求高峰，这无疑为实用性强，增值快商住楼提供了巨大潜在市场，岳阳大厦将以其独特建设模式吸引众多投资者目光。三切合自身发展需要湖南置业有限公司是省属五百强企业，有着雄厚资金和技术力量，在省内有多处开发项目，为了调整产业结构，使企业在市场经济竞争中占有席之地，更加兴旺发达，从原来以开发建设经济适用房为主向高品味高层次多元化商住小区发展。国内中小城市房地产业方兴未艾，商机无限。岳阳地理位置非常优越，交通便利，众望所归，投资岳阳房地产特别是街商业广场，定会给开发商带来丰厚利润。随着生活水平提高，消费者对购物环境也有了更高要求，本项目建设不仅满足了消费者购物心理以及城市发展规划需要。而且切合企业自身发展需要。第四节项目概况拟建地点该项目位于岳阳市岭街道，处于步行街核心，南临道，北邻局生活区，东临巷，西临巷。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置价值为总销售收入销售税费万元开发利润总开发价值总开发成本万元成本利润率为开发利润开发成本般项目成本利润率约，本楼盘该值在此范围内，盈利能力较强。其他财务指标计划土地费用次性投入，前期工程费在第季度投入，开发费在建设期内均匀投入，管理费销售费等在销售期内均匀投入。计划建设期四个季度，自建设期第三个季度开始预售，至第六个季度结束，按季度折现率，则得如下现金流量表表二现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量用试算法计算内部收益率设，则设，则用插值法计算财务内部收益率动态投资回收期万元万元则动态投资回收期季当时，项目净现值，内部季收益率，高于行业基准收益水平，项目可行。第六章项目建设实施进度本项目计划个月自然日历天完成，按天年，约需年，从年季度批复立项开始，至年季度交付。工程施建计划进程如表。表三实施进度表时期进度内容按季度进展计划年年二三四二可行性研究方案设计初步设计施工图设计土建施工基础及六层六层至十六层设备安装及内粉刷层至六层六层至十六层道路及绿化竣工验收层至六六层至十六层时期进度内容按季度进展计划年年二三四二层第七章经济评价第节环境及社会效益根据岳阳市城市发展势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著社会效益。第二节项目建设费用指标及成本分析主要成本指标系数营业税及附加按销售收入提取销售费用按销售总额提取管理费按土地前期费用前期工程费和房屋开发费总额提取二主要技术经济指标表测算表四主要技术经济指标表测算序号指标名称单位指标备注建设总投资规划万元其中固定资产投资规模万元二用地面积三总建筑面积其中商场面积住宅楼含写字楼负层含商铺车库泵房配电所四销售收入万元五总成本