和实地调研所得资料。上海置盛房地产经纪有限公司提供资料三项目概况大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地平方公里，起步区平方公里，目前已全面实现九通平，近多家企业进区投资办厂。新天地花园占地亩二十二万六千四百平方米，南临已建成主干道南翔路盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里，东临新建城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区结合部。常新路路东系数拾米宽米长古银杏林带，绿树成荫风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰个购物美食娱乐休闲居住小区环境及其独特新天地。根据江苏省大丰市市规划局要求，该地块主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度不大于，绿化率大等于。配套商业比例不得超过。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下总用地面积公顷，合亩。容积率总建筑面积万其中商业万多层住宅万小高层住宅万别墅万公建面积万④建筑密度绿化率第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸年月房地产共开发完成投资亿元，同比增长开发到位资金亿元，同比增长购置土地面积万平方米，同比增长土地开发面积万平方米，同比增长商品房施工面积万平方米，同比增长商品房销售面积为万平方米，同比增长商品房销售价格元平方米，同比增长。年房地产市场对国民经济发展起了巨大推动作用，同时高速发展国民经济不断提高居民收入水平以及改善居住条件潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展基础力量。年我国房地产行业发展基本是健康，是由有购买力需求拉动。年以来中国房地产行业发展新轮周期与以往周期相比有着明显区别。在经济紧缩宏观形势下，房地产行业以住房制度转轨为契机，以扩大内需宏观经济政策为动力，实现了稳定持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳发展势头，房地产业发展与国民经济与相关产业发展比较协调。从供给情况看，年，全国房地产开发完成投资额年均增长。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长。在此基础上，年月，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长，高于同期固定资产投资增幅近个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场购买主体。全国个人购买商品房占商品房销大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进规划理念个案屈指可数。以下将对该市几个代表建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少物业，且要投入定经营费用，如幼儿园会所。故公建项目经营收入本报告中均未考虑。项目价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况分析，结合本项目建筑成本竞争对手和市场需求等对方面情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元别墅元商铺元二项目销售计划根据本报告项目经营策略实施进度安排本物业供需状况调查，以及本物业设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。三项目销售收入估算据前文确定项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表五六。四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。营业税及附加税合计为销售收入。④土地增值税按销售收入预征。财务费用为项目开发经营期间利息支出。五项目利润估算根据新天地花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目利润计算如表二。六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率项目全部资金现金流量表表八财务净现值与财务内部收益率根据表八可计算出全部投资财务净现值和财务内部收益率。其中财务净现值万元财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表十情况来看，万元，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细