要技术经济指标见下表。表主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注建设规模亩扣除道路管网绿化后项目总投资万元静态投资万元建设期利息万元收入来源土地增值收入万元计算期内合计前期上缴税费返还万元总成本万元计算期内合计利润总额万元计算期内合计财务内部收益率资本金内部收益率投资回收期年财务净现值万元借款偿还期年等额还本付息投资利润率盈亏平衡点保本土地出让率可出让土地保本土地出让数量亩可出让土地第二章项目背景概述幅员面积平方公里，规划建设面积平方公里，规划人口万。是市城市总体规划确定都市发达圈十个外围组团之，其地理位置位于北碚区东南。距市中心区公里，东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝区北碚区经济联动和功能衔接枢纽。作为市城市北部组团之北碚区行政副中心，担负疏散主城区工业商贸居住文化娱乐等功能职能。二发展优势独特区位优美环境便捷交通丰富土地资源，为开发建设提供了良好支撑。具体说，优势主要体现在以下几个方面区位优势位于市主城区北部，北碚区东南部，处于渝北区北部新区沙坪坝区北碚区四区版图交界枢纽位置。东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。距北碚城区公里，跨市中心公里。均在分钟车程以内。二环境优势自然条件十分优越，属于亚热带湿润季风气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温度，年降水量毫米。前临嘉陵江流域，有大约公里长江岸线西靠中梁山脉，大约有公里长绿色走廊中部地势平坦开阔，海拔高度大多在米之间，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，是投资和开拓建设，但是基础设施不完善等因素对该组团经济发展有较大制约。项目实施后，组团投资环境改善，无疑会吸引更多外来投资，大大地增加当地居民和农转非人口就业机会。项目主要负面影响来自两方面在项目施工期间，会带来暂时交通问题和环境问题，可能影响周边居民生活，引起群众意见。对此可通过有效施工组织和文明施工措施将不良影响降至最低，避免和减少社会风险。因本项目占地较多，需要进行大面积征地和拆迁，由此可能会暂时影响些人员生活，并引起不满，触发他们抵触情绪。同时，项目也可能会使部分农民因土地流失而暂时处于生活无依生存无靠状态，引发些社会矛盾。为此，建议有关部门和项目建设单位应进行宣传沟通，并且按照国家规定及时给予相关费用补偿，增加适当就业方式和渠道，采取有效措施，尽量减少负面影响并妥善解决具体问题。综合来看，项目所带来积极因素要远大于负面影响。四项目对所在地区文化教育卫生事业影响从长远来看，项目实施将会促进当地文化教育卫生事业发展。项目实施后，当地经济蓬勃发展必然带动当地各项事业发展，居民收入不断增加，生活水平得到提高，从而文化教育卫生事业也会有长足发展。提供各类可研报告资金申请报告项目申请报告节能专篇报告下载五项目对城市化进程影响项目区人口密度较低，有很多为农业人口，无论从治安社会环境还是从人口素质人们生活水平来说，都离城市标准还有定距离。项目实施后，将极大地推动沿线商业服务业餐饮业等发展，新区开发房地产介入也会改善沿线及周边地带居住环境。项目建成后，将大大加快项目区及周边地带城市化进程。二互适性分析当地不同利益群体对项目态度支持性分析项目设施主要涉及三方面利益群体农民拆迁居民企业主。当地农民和居民对项目开发和建设非常支持，他们普遍认为新城区建设将极大改善他们目前生活环境，增加他们就业机会和择析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生原因是什么项目中哪些风险是主要各风险因素关系如何风险估计风险发生概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败关键因素财务分析预警项目面临主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如国家有关七部委房改政策银行利率调整，土地政策变化等。市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间激烈竞争。经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。配套设施风险配套设施为市政道路交通，供水供电及通信网络等设施规划和建设是否能落实。综合风险评价项目存在综合风险，但项目前景广阔，经济效益显著。只要加强管理，能有效规避这些风险，造福当地居民，对改善当地经济，对社会发展极为有利。四风险防范对策及建议抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。期项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把期项目建设成为质量优环境美流街区。断提高。年全市财政总收入亿元，比年增长，创历史最高水平。近年来全市投资力度加大，投资总量增加。年全市全社会完成固定资产投资亿元，比年增长，批基础设施建设等重点投资项目开工建成，不仅成为拉动当地经济较快增长重要因素，更为吉安市今后发展奠定了良好基础。吉安市通过营造良好综合投资环境，拓宽了开放型经济发展空间。目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。年，全市城市居民年可支配收入达元，比年增长农民年纯收入达元，比年增长。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江西省中部政治经济文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好基础加之近几年吉安经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群已不再满足于普通住宅消费，观念上有了不断更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善建筑环境和更高格调高档住宅已日趋成为他们消费时尚，同时将购房作为种安全增值投资方式。第二节项目建设必要性是贯彻实施吉安市近期建设规划和区分区规划，加快城市发展需要。按照吉安市城市总体规划，十五期间要加快中心城市建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有万人口新型城市，形成两江三岸城市格局，积极融入全省中心城市群建构和重塑，使河西河东河南在经济与社会发展进程中互为依托平衡发展使吉安市区成为新经济增长点，并向外辐射促进全市总体经济发展。吉安市房地产开发项目建设符合城市总体规划和近期规划要求其建设将进步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。二是拉动内需落实市委届十次全会提出年个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标需要。从吉安实际出发提出崛起三步曲，体现全市上下加快发展争先进位迫切愿望。在加速城市化进程中突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇。突出中心，就是要突出做大做美吉安市中心城市，进步加快中心城市产业集聚和人口集聚，增强中心城市集聚和辐射能力，按照不求最大最好，但求风格独特原则，充分结合吉安市自然山水格局，建设依山就水山环水绕生态山水城市。按照市三区两江三岸，环三桥，五纵八横，山水环绕组团式城市布局，加快中心城市重点工程建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展需要。按吉安市国民经济户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解区基础设施社会服务容量影响基础设施完善，为周围居民提供了良好居住环境无道路绿化，排水等基础设施应同步四社会评价结论期项目符合吉安市中心城区十五发展计划，不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济发展。只要建设资金到位，项目建设具有较好社会效益，也会取得好社会效果。第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行初步风险分析基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。吉安市房地产项目风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别期项目虽然工程复杂性般，但投资较大，受资金风险影响较大。另外期项目成败还受到工期销售原材料价格等因素影响，必须对风险进行充分估计与认识，以避免造成不必要损失。下面用图框说明期项目面临风险。附图风险分