出租结合方式，以便既可尽快收回投资，又能提高收益。食品街建筑面积平方米，主要按烘焙行业前店后厂传统格局建设，每家都有至少个门面铺，批零兼营，总建筑面积在平方米左右，可进驻营销商余家。食品街如采取全部出售方式，按每平方米元均价计算，可收回投资亿元。缴纳土地出让金万元规费万元税发展态势。中国幅员辽阔，南北方饮食特点有着诸多不同，南方人普遍喜食甜味食品，而北方人大多喜爱偏咸口味。因此焙烤业发展也是南方较北方发达。但如今随着流动人口不断增多，南北方融合进步加强，起步较晚发展速度较慢北方焙烤业也日益发展起来。如今北方，特别是北京及周边省份已经成为中国焙烤业原辅材料生产机械设备包装等配套产品最大需求市场。伴随北方地区焙烤业发展，国内焙烤业形成了珠江三角洲长江三角洲北方地区三足鼎立局面。食品加工业发展与人民消费水平提升息息相关。如今中西部地区人民消费能力逐步提高，二三线城市经济实力飞速发展，中西部地区成为食品加工业新快速增长区域。而市地处承接东西部重要交通和区域节点城市，能否率先抢抓机遇，发展成烘焙业中西部地区中心，目前正是最好时机。二解决烘焙业发展人才需求食品行业为完全竞争行业，集中度较低，中小企业比例高，技术水平低，同质化严重，价格竞争激烈，利润空间狭小，目前中国烘焙行业仍然呈现出典型零散性产业特征，有许多企业在进行竞争，没有任何家企业占有显著市场份额也没有任何个企业能对整个产业发展具有重大影响。缺少专业管理专业技术人才是困扰我国烘焙业发展关键所在。根据行业分析，目前我国烘焙业总体产值每年均有较高提升，产业规模已发展到定程度，下阶段将出现新发展模式，打破旧零散性产业格局，小家庭作坊式企业将会被中型大型企业取代兼并，将有越来越多领军企业出现，形成本土烘焙产业与外来品牌分庭抗礼局面。而这期间，必须解决几个发展瓶颈问题。问题技术更新缓慢，独立研发能力欠缺烘焙市场是个消费引导市场，需要新产品新口味不断研发，今后多元化是产品发展方向。相比国际先进烘焙领域，虽然中国烘焙行业逐渐向中高档领域升级，但我们各项指标仍然处于较低水平，技术更新缓慢管理人才缺乏独立研发能力与产品更新换代等方面仍然比较薄弱。问题二国内传统烘焙食品发展后继乏力相对于烘焙业日渐强势台风西风，国内传统烘焙食品发展力度不够，产品创新停滞，难以适应中青年消费者口味。中国传统特色烘焙食品烘焙技艺流失。问题三烘焙业人才匮乏从行业远景方面看，迅速增长烘焙行业，面临人才瓶颈压力越来越大，人才职业化培训教育体系亟需解决。问题四品牌同质化，品牌大多缺乏精准形象占位除了执行省市政工程单位估价表及安装工程单位估价表费用标准按工程费用定额材料价差按照规定取价道路长度按每平方公里里程公里计取，路幅宽度取平均米。项目总绿化率按计取。土地使用费根据国家有关规定和当地有关要求，工贸用地最低不小于万元每亩，房地产开发用地暂按万元每亩计取。按照国家项目资本金管理要求，项目资本金不低于，本项目贷款额按建安工程计取，可采取滚动开发方式实施，则贷款期限按年计息。经测算，国际食品街项目总投资为万元。投资估算情况见下表。投资估算表单位万元序号分项名称工程量费用总额单位指标备注工程费用土建工程元安装及装饰工程元道路工程元区内绿化元其他二工程建设其他费用勘察设计咨询费土地出让金亩亩万元亩万元亩工贸用地房地产用地规费工贸建筑房地产建筑建设单位管理费工程招标代理费工程监理费其它无四工程预备费五贷款利息六流动资金七合计第二节资金筹措项目资金来源为自筹及银行贷款。可通过招商引资引进投资商共同开发建设，分担开发资金筹集压力。第十章经济效益评价本项目为综合性开发项目，既有生产性项目，也有商贸房地产开发项目。现分别根据各功能区投资收益前景进行分析。生产区项目生产性项目般静态收益率在之间，本项目生产产品主要为烘焙类食品加工产业，般投资规模小周期短，收益率较高，本项目静态收益率可取，生产区项目有望在年左右收回投资。按省十五工计具体技术采用都要坚持可持续化发展要求。项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观原则。突出县域文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致典雅，具有美感。项目建设内容本项目所处地域属于宜阳县北城区，占地面积亩，西部紧贴经九路，北临纬路，南至纬三路，东部为规划路，位置优越，开发前景十分乐观。项目主要建设多层公寓，采用专业化园林规划，窗口风格建筑设计，人性化户型设计。初步拟定建设十栋楼房，每栋四个单元户，地上六层，地下层为储物间，共套住宅，住宅区内修建通达各个区间硬化道路，配备适度绿地花园等建设。项目建设规模项目占地面积为亩平方米。容积率暂定为，绿地率，建筑密度，规划开发面积平方米，其中住宅面积平方米，共户，储物间面积平方米。另外还有室外配套工程水电道路绿化等。项目实施计划或进度按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下年月年月完成项目项目建议书可行性研究报告编制及报批年内完成初步设计论证及立项审批等手续，组建管理机构年月内完成施工图纸设备定货施工准备年年月内完成全部工程土建施工年内完成工程设备安装及装饰装修年内完成项目室外工程年月完成适宜人居住环境。项目建设过程注重与环境协调，达到合理统。第二章项目建设必要性与意义项目建设必要性房地产业发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入房地产业是从事房地产开发建设经营管理和综合服务等社会经济活动第三产业部门。它是国民经济基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业导向性，在许多国家，房地产业是国民经济支柱产业。在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持地区社会经济长期稳定发展，房地产业是必须大力发展产业。房地产业发展与国民经济发展密切相关，方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展产物，没有发达社会经济基础没有较高社会生产水平和国民经济基础支撑，就没有发达房地产业另方面，房地产业是国民经济基础产业先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须生产资料和生活资料等物质基础，两者关系是相辅相成紧密相连。项目建设与全省发展目标和宜阳县规划思想相致年至年，宜阳县将以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业城镇化和信息化进程，加快产业结构调整，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业大省向经济强省跨越。根据国家产业政策和未来走向，结合宜阳县实际情况，未来年该县招商引资战略重点之是以旧城改造小区建设安居工程为主体房地产业。到年宜阳县将达到亿元，人均元。财政总收入亿元，三次产业结构调整到。城镇居民和农民人均可支配收入分别将达到元和元。未来年，宜阳将以洛河为轴线南北对应协调发展，按照强力开发北城区，巩固完善老城区思路，着力提高城镇化水平和现代化水平，注重提高城区环境质量和生活质量，逐步把宜阳县城建设成为个功能齐全分区合理设施配套环境优美山水林相间花园式园林城市。项目建设符合省政府棚改改造政策该项目开发符合省政府办公厅豫政办号文件关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见指导思想，棚改改造政策，以居者有其屋为主要目标，配合国家房改政策精神，本着多层为主密度适中环境优美有利生产方便生活原则，实现住宅建设小区化小区规模化。随着国家改呈现规律性垂直变化。主要为棕壤土森溶褐土普通褐土钽酸盐褐土湿潮土黄褐土淹育型水稻土等。交通条件北城区东西向公路有省道郑卢公路，洛阳绕城高速公路距本地公里。项目属新城区，该棚改区周边城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接新修纬路，南临纬三路，与区内外及整个县城联系十分方便。供电供水条件宜阳县自来水管网已铺设至此，附近有水厂，水量充足。沿线原有输变电设施较为齐备，施工阶段，可根据需要向当地供电部门联系申请，就近接用，满足施工用电需要。项目东部紧靠县电业局，完全能保证全部居民电力需求。邮电通讯条件本区域光缆线路，电信电缆长途和程控线路，移动联通电信信息网覆盖面都达到了城市建成区标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。其它条件北城区内配套设施齐备，服务项目完善，居住环境极佳整个区域周围学校银行医院等管理服务机构应俱全。第六章项目建设方案项目建设原则项目要贯彻以人为本原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定健康和谐社区环境。项目要贯彻高效便捷功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本思想各区域和功能空间之间形成高效便捷网络，要结合人们对生产生活需要。项目要贯彻可持续发展原则。项目要把生态环保放在重要地位，从宏观规划到微观设