个惠州市跨越式发展提供契机。惠州市区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅海里。良好区位条件是区域经济快速发展重要因素，其毗邻香港优越区位条件便是其中最重要因素。改革开放以前，珠三角西岸发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台优势突现，到年，深圳和东莞人口和国内生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转主要原因就是区位条件，东部地区与香港连通性较高，这差异使香港公司和在香港外国公司投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比，珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。签署与实施，在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强，香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全面发展。惠州作为珠三角城市重要员，通过基础设施建设改善与香港交通便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港区位优势，使其接受香港和周边大城市经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次合作方面，有更大作为。南海石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天暂定为，按单利计算。影响开发效益主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时财务效益在计算了财务成本后，具有定程度抗风险能力。主要有两方面原因建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本主要因素。由市场调查结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算建安工程造价为元，则具有较强竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘市场实际成交数据得出，也是基于目前现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时物价水平等因素影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金测价。根据经验，从项目可行性评估角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策影响仍然非常大，对未来几年惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益计算过程中，所建立计算模式设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资情形。现在惠州市房地产开发比较理想模式，是房地产开发公司自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资三分之。但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金开发企业尚须努力。由于对本项目将来物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守计算模式。第十章结论及建议本次广场进行初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量市场研究基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关研究结论及可行性建议表述如下研究结论本项目规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了人工景观与自然景观相融洽目。项目拟分若干期滚动式开发，有利于物业营销策划，故能够满足本次可行性研究方面要求本次可行性研究对首期开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性，从第阶段开发财务评价指标上