经济形势西安市房地产市场项目所在区位房地产市场等三个不同层次进行分析与预测，然后从项目自身所具有优势劣势投资机会等四个方面进行分析，最后对项目目标市场价格以及功能等进行定位。宏观经济形势全国宏观经济形势在市场经济下，房地产业是个处于长期发展之中行业，只要经济在发展社会环境在改善人们收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展国民经济不断提高居民收入水平以及居民对改善居住条件巨大潜在需求，成为支撑我国房地产市场平稳发展基础力量。与此同时，国家规范房地产市场决心更给消费者带来了信心。从国民经济角度来看，国家统计资料显示，年，我国国内生产总值平均增长率达到，年至年国内生产总值增长率分别为和。据国家统计局初步测算，年将持续增长，发展势头强劲。可见，我国宏观经济在长期内具有潜在高增长率内在自身增长惯性和较强稳定性，国民经济运行正处于新轮周期中上升期。从社会环境看，房地产业关联度高带动力强，是国民经济支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要意义。从居民收入与消费变动上看，我国在过去多年中，并未因加大积累加大资本积聚和集中而忽略消费，社会成员总体收入增长速度消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入分配长期保持了向消费倾斜格局，特别是积极推动住房货币分配方案实施和住房信贷政策调整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表。表我国职工工资居民收入储蓄与国民经济环比增长速度年份国有经济单位职工工资总额增长城镇家庭人均可支配收入增长全国城乡居民储蓄存款余额增长国内生产总值增长资料来源中国统计年鉴从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格持续上涨，房地产投资迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业持续健康发展，国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了系列宏观调控措施。到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。这系列政策对市场供给量就会套费用为万元勘察费万元，设计费万元，其余费用万元，本项目工程前期费用为万元。建安工程费根据陕西省建筑工程综合概预算定额，结合西安市类似工程实际造价确定本项目单位造价指标包括外立面装修电梯水暖电安装以及室外工程费用为元平方米。本项目总建筑面积，其中住宅，商业性用房。建安工程费万元工程监理费根据目前西安监理市场行情，工程监理费费率取为建安工程费，本项目工程监理费为万元。开发管理费开发管理费按建安工程费计算得万元预备费基本预备费按建安工程费和开发管理费计算得万元。涨价预备费按每年投资额度计取，为万元。预备费合计为万元。建设期利息建设期利息为万元，详见附表。项目总投资确定本项目总投资由以上七项费用构成，共计万元，详见表。表投资估算表单位万元序号项目金额土地费用工程前期费用建安工程费工程监理费开发管理费预备费建设期利息总投资项目资金筹措项目总投资资金筹措拟自筹万元，拟从银行借款万元，银行借款利率为，考虑手续费等其他杂费，取实际利率上浮即。对于本项目，为了体现资金流向，拟按季度计算，季度贷款利率为，其计算如下季度利率为了准确把握项目投资情况，方便建设单位筹集资金，把项目分季度所需投资详见表表投资使用进度表单位万元时间年年年合计季度季度季度季度季度季度季度季度自有资金银行贷款资金回笼项目财务评价项目财务评价主要对项目财务盈利能力项目清偿能力以及项目不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。财务评价基础数据与参数选择计算期年年第季度至年第季度。销售价格详见销售面积及收入实现计划基准收益率财务盈利能力分析项目现金流量表，见附表。根据该表计算评价指标有项目财务内部收益率，财务净现值和静态投资回收期。其中财务内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元，静态投资回收期为年。资本金现金流量表，见附表。根据该表计算内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元。清偿能力分析通过对借款还本付息计算表附表和资金来源与运用表附表计算，考察项目计算期内财务状况，在年内可全部还清贷款本息和。不确定分析本项目不确定分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。当销售收入实现时，项目即可保本。低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。所以，该项目风险在可接受范围内。敏感性分