和重要个，所以很早以前就有了居者有其屋提法以及杜甫名句安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。只有住问题解决了，人们才会有安全感稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐前提和基础。正是在这样背景下，中央加大了对房地产业宏观调控力度，相继出台了系列政策措施来解决房地产业发展中问题。主要从两方面入手是抑制房价过快增长，使房价涨幅控制在合理范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房二是加大政策性住房供应力度，切实保障无力购房中低收入家庭基本住房需求，这主要是通过增加经济适用房和廉租房建设来实现。为此，县人民政府拟委托城市建设投资集团建设经济适用房，以优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格不合理上涨，解决部分中低收入家庭和农转非人口住房问题。二项目建设必要性填补县经济适用房空缺，完善社会保障体系需要经济适用房供应总量明显不足。国家统计局数据显示，我国经济适用房投资继续下降，年前个月累计完成亿元，同比下降。不少地方甚至停止了经济适用住房建设。些仍在建设经济适用房城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，满足中低收入家庭住房需求，是各级政府必须要解决问题，也是社会保障体系重要组成部分。县目前尚无经济适用房，本项目建设，可以填补县经济适用房空缺，完善社会保障体系。满足县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求需要县年初总人口为万人，总户数为万户，其城镇化率为。按此计算，县城镇人口为万人。考虑中低收入者为收入结构金字塔底部，估计应占到城镇人口，城镇中低收入者约为万人。该部分人口受收入所限，无力购买商品房。与此同时，县正大力实施城镇化发展战略，推进小康建设。县城城北新区规划占地公顷合亩，城镇化步骤有力推动也将导致大量农村人口转变为城镇人口。该部分人口住房问题，也是县政府亟需解决问题。本项目建设，能满足县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求需要。完善房地产供应结构平抑商品房价格促进房地产业持续健康发展需要我国房地产供应结构单，高档住宅建设规模逐年扩大，房地产价格不断攀升，这种状况进步发展，极易使房地产业产生泡沫，从而影响整个国民经济发展。因此，最热月平均气温最理费用等，各年销售费用见成本费用估算表。财务费用财务费用指贷款利息支出，其中第至二年利息计入总投资。四销售收入测算房屋销售价格按建筑面积平均价格计算，经济适用房住宅按元平方米计算，商业门面按元平方米计算。各年销量和收入详见销售收入及税金测算表。五税金测算房地产开发项目应缴纳土地增值税营业税城市建设维护税交通及教育费附加。根据本项目实际情况，土地增值税按增值额计算，营业税及附加按以下税率计算营业税销售收入城市建设维护税营业税教育费附加营业税六利润测算由房屋销售收入减去开发成本销售税金及附加土地增值税，得项目税前利润，详见损益表。三财务评价结果财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年贷款偿还期年项目投资利润率项目投资利税率从上述评价指标可知，项目内部收益率大于银行长期贷款利率，项目投资回收期较短，说明项目具有较好财务盈利能力，项目在财务上是可以接受。财务测算指标见下表序号项目单位指标建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米商业门面平方米占地面积亩总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元业主自筹万元财务指标税前内部收益率税前财务净现值万元税后内部收益率税后财务净现值万元贷款偿还期年财务测算详细数据见附表。附表总成本费用估算表附表贷款偿还表附表销售收入及税金测算表附表损益表附表现金流量表全部投资四敏感性分析鉴于销售价格建设投资等因素对项目财务内部收益率有不同程度影响，所以有必要在定变化幅度内进行敏感性分析，以上各因素变化对所得税前财务内部收益率影响见下表价格投资敏感性分析图变化幅度价格投资从上表可以看出，投资额上涨，或价格下跌，本项目内部收益率都高于银行贷款利率，说明项目抗风险能力较好。第十六章社会效益评价社会影响分析经济适用房建设对地方社会有着巨大而深远影响。本项目兴建对优化县房地产市场供应结构，平抑其商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口住房问题具有较好促进和推动作用，有明显积极社会影响，具体分析如下项目社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响直接影响较小对居民就业影响有定正面影响通过商业用房建设增加定就业机会对弱势群体中低收入家庭影响范围广程度高保障居者有其屋权利对地区基础设施社会服务容量和城市化进程影响具正面影响为农转非人员提供住所，可加速城市化进程对少数民族风俗习惯和宗教影响影响较小二互适性分析从直接受益者来看，本项目兴建，可以满足广大中低收入者和农转非人员对住房迫切需求。