投资临界点，加强此类风险防范。经测算，本项目敏感性分析数据如下表所示敏感性分析表变化率变化因素建设投资销售价格原材料成本敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率内部收益率敏感度系数临界点基本方案建设投资销售价格原材料成本在上述敏感因素中，单位售价下浮敏感度系数为，临界点为原材料成本上浮敏感度系数为，临界点为建设投资上浮敏感度系数为，临界点为。表明单位收入变化相对于投资规模变化更为敏感，这也符合项目对市场价格行情依赖程度。敏感性分析图变化率内部收益率建设投资销售价格原材料成本评价结论根据指标计算和不确定性分析，本项目投产后各项指标均高于基准指标，说明本项目在财务上是可行。第十七章结论及建议结论本项目旗矿产有限责任公司开采铁矿石项目，设计生产能力为最低气温，年平均气温每年月为雨季，且多为暴雨，年降水量，平均降水量为，年均蒸发量无霜期天，冰冻期由月底至翌年月中旬，最大冻土深冬春季节多见西北风，平均风速，最大风速可达。矿区内现有水源很少，地表水系极不发育，沟谷中除暴雨过后有间歇性山洪外，其余均为干涸状态。地形地貌条件矿区位于乌拉山西段北麓，区内南部沟谷发育，北部地势平缓。依据区内地貌形态特征可划分为低中山地貌山前倾斜平原两种地貌类型。低中山矿区位于乌拉山天然分水岭以北，海拔标高，山峰陡立，沟谷切割较深，相对高差，属低中山地貌区。坡角般，局部，岩性由上太古界乌拉山群黑云斜长片麻岩斜长角闪岩石英岩磁铁石英岩组成。见照片照片低中山区山前倾斜平原选厂及尾矿库地貌为山前倾斜平原，区内地形低缓，岩性由第四系全新统冲洪积碎石土及全新统残坡积层冲洪积碎石土组成。见照片照片山前倾斜平原土壤与植被条件矿区土地全部为山区荒草地。矿区所在区域地带性土壤比较单，属棕钙土类。以棕钙土亚类和淡棕钙土为主。土壤表层为腐殖层，厚，下面钙积层明显，厚，有机质含量，全氮含量为，全磷含量为，属养分含量较低土层。区域地表植被类型属荒漠化草原植被。以荒漠草原为主体，天然草场植被稀疏低矮，以多年生小灌木及多年生丛生草为主，多为柠条生猪毛藜。由于畜牧业过度利用，植被低矮稀疏，土地趋于沙化。群落高度在以下，平均植被盖度。水文地质条件矿区位于区域分水岭北侧，点力斯太沟流经矿区，地下水流向与沟谷走向致，矿区在区域水文地质单元中属于补给区，矿区最低侵蚀基准面标高为分米。主要含水岩层第四系冲洪积砂砾石潜水含水层分布在矿区沟谷之中，岩性为冲洪积砂砾石层，含水层厚度不均，般为米，水位埋深般为米，从沟上游至下游含水层由薄变厚。根据对点力斯太采区民井抽水实验资料，平均涌水量为吨日，单位涌水量为升秒•米，水温左右，总硬度，属碱性淡水。基岩裂隙风化带潜水弱含水层是矿区主要含水层，平均厚度约米，根据钻孔简易水文观测资料，在钻进过程中冲洗液大量漏失，说明岩层渗透性能较好，浅部不含水，只有在中深部形成弱含水层，但由于区内沟谷较为发育，地形有利于自然排水，因此，降水渗入风化裂隙带内水量极少，对矿床开采影响极小。矿区地下水补给径流排泄条件矿区地下水补给来源主要为大气降水，大气降水补给强度大，最大日降水量为毫米，但补给时间短地下水径流补给也是本区地下水补给另种方式。地下水主要以蒸发方式排泄，矿区属干旱区，蒸发强度大，年最大蒸发量可达毫米另外径流排泄也是地下水排泄渠道之。矿坑涌水量矿区内点力斯太采区和赛胡洞采区属零星分散型矿体，矿体规模小，分布不集中，铁矿均位于地形相对较高处，地形有利于自然排水，而且矿体开采面区西北部，二区位于矿区中部偏北，三区位于矿区东南部。经勘查三个区共圈定铁矿体条，矿体均赋存于含石榴石黑云斜长片麻岩中，呈似层状产出。区含采区圈定加运杂费估算到实际到矿入库价。经计算达产年生产外购辅助材料消耗总成本为万元年，原矿年材料费用元吨。燃料和动力项目能源消耗电力万，原煤，柴油，新水。电费按元计算，燃料煤按元吨计算，水费按元吨计算，柴油按元吨计算，年燃料和动力费用万元。折旧摊销费固定资产折旧采用分类平均年限法进行计算，残值率为，房屋及建筑物按年折旧，设备及其他固定资产按年计，年折旧额为万元。其他资产按年进行摊销，年摊销费为万元。维简费根据财企字号文件精神，本项目矿山维简费按元计提，则企业年计提维简费万元。年工资及福利费项目固定定员为人，人员工资参照当地社会平均工资水平，福利费率按计算，年工资及福利费为万元。修理费按固定资产原值计取，每年为万元。其它费用包括销售费用管理费用及其它，按元估算，为万元。财务费用为流动资金贷款利息，按照中国人民银行公布金融机构人民币同期贷款基准利率计算。财务评价盈利能力计算项目在计算期内各年利润额，本项目平均年利润总额为万元，公积金按计取。财务指标分析静态指标根据利润与利润分配表及其他报表计算总投资收益率息税前利润总投资资本金净利润率净利润资本金由以上指标可看出，总投资收益率及资本净利润率均大于行业平均标准，说明单位投资对国家积累贡献水平达到了本行业平均水平，从静态角度反映出项目具有定财务盈利能力。动态指标财务内部收益率税前，税后。均高于行业基准收益率，说明在财务上讲是可行。财务净现值税前万元，税后万元。均大于零。投资回收期含建设期年税前年，税后年。回收期较短。不确定性分析盈亏平衡分析项目盈亏平衡点经计算为，故项目具有较强抗风险能力。年固定总成本年销售收入年可变成本年销售税金及附加年增值税敏感性分析本项目做敏感性分析分别对建设投资销售单价原材料成本三个因素上下浮动，进行内部收益率敏感性分析。由“敏感性分析表”“敏感性分析图”可知，销售单价建设投资变化对项目盈利水平影响相对较大。由敏感性分析图可见，销售单价建设。快速回笼资金，风险小，可以避免零售产权分散导致经营混乱局面。涉及规划设计招商销售工程等所有环节，对开发商综合运营能力要求极高。大型封闭式商场零售产权分零租赁二权分离，所有权和经营权直接分散到客户由产权所有人经营管理。开发商资金压力小，运作周期短短期回报高长远隐患相对不明显。往往卖就散，后期难以管理，对物业形象和开发商品牌有损。专业型商业步行街和低层商业楼盘层自留产权整体租赁二权分离，所月日，由公司注册地英属维尔京群岛独立投资设立外商独资企业，注册资本万元人民币，已到位万元，经营范围包括在西部市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等，公司注册地址为西部市。公司现有员工人，具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部。组织架构图如下启示依托周边规划并结合本案立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大。二市场分析与预测年，对西部市房地产市场而言是变局迭出年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业水分。但同样政策却出现了冰火两重天局面。年住宅价格猛涨销量大增，甚至举消化了积年空置住宅商品房，住宅类开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。年竣工销售率为，年竣工销售率低到了。从年商业地产需求突然放量，到年商业地产大面积竣工，以及年空前发展，形成商业地产相对过剩。至年西部市市区累计供应商业用房面积万平方米，同比增长，销售面积万平方米，同比增长，这说明年西部市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。年月，市区商业用房供应过量万平方米，月供应过量万平方米，而全年月供应总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部过量万平方米，由此可见，西部市市区商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间差距已经越来越大。相对过剩直接后果便是商业用房空置面积不断上涨。年商业营业房空置面积就达到历史新高万平方米，接近当年商业营业房销售面积。年商业营业房在建规模达到万平方米，其空置更攀高到万平方米。年空置面积更大幅增长了，达到了万平方米。历年商业用房统计数据如下出现这现象主要原因是商业用房投资开发增长过快造成供应相对过剩。主要是产品结构单同质化问题突出市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场发展。本项目周边商铺售价序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价元万产权商铺元元万产权商铺元元产权商铺元元万产权商铺上元下元产权商铺元万产权商铺元元产权商铺元元三项目定位分析与优劣势分析项目优势项目位于城市核心区域，区位价值较高。区域是西部市传统商服繁华区，该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。本案主塔楼高达层，目前为西部市第高楼，这是本案营销独有优势。本案作为西部市著名烂尾楼之，在西部市有较高知名度，营销工作具有定基础。地下室车库施工天年月日年月日地下室设备安装天年月日年月日防火门及防火卷帘门天年月日年月日整栋大楼系统调试天年月日年月日整栋联动试车天年月日年月日室外总平施工天年月日年月日消防工程验收天年月日年月日整个大楼竣工验收天年月日年月日六投资估算与资金筹措投资估算“本项目”项目裙楼成本测算建筑面积用地面积层数地上层地下层裙楼层项目数量单价元合计万元备注土地成本收购成本契税拍卖手续费其它土地成本小计二设计咨询费小计三开发报建费小计四建安工程费脚手架结算发生数结构加固合同为单价控制前期遗留已签合同总报措施已签合同土建施工估计数安装施工区数码区及时尚音乐设备区三个区域。比例品牌占。时尚占。数码区。二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。比例欧美。港台。内地。三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供“视听站式”音像服务。比例视听室影吧网吧休闲区。五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适聊天休闲空间。比例名典左右吧负层规划地下停车场规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体，创造全方位音乐及影像梦幻世界。商业裙楼运营模式零售产权，整体租赁运作模式采取所有权经营权使用权三权分离模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为小产权进行销售，回收资金。然后引入或组建专业商业管理公司，通过回报租金方法从购房者手中取回商业铺面经营权，年回报利率定在。零售产权，分零租赁运作模式将商业裙楼按层分隔成不等小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。自留产权，整体租赁运作模式将商业裙楼作为资产，统招商经营，年内不推向市场进行销售。三种运营模式比较结论根据项目情况分析，第种模式适合本项目商业裙楼。五项目建设周期及工程进度安排表序号任务名称工期开始时间完成时间主楼，结构施工天年月日年月日主楼钢结构施工天年月日年月日主楼加固天年月日年月日主楼轻质墙板安装天年月日年月日主楼幕墙施工天年月日年月日主楼给排水主管安装天年月日年月日通风工程施工天年月日年月日主楼强弱电施工天年月日年月日主楼消防施工天年月日年月日模式主要特征优劣势分析适用物业优势劣势零售产权整体租赁三权分离所有