计研究院完成了城中村综合改造规划武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范试行通知武城改办号武汉市房地产投资项目基础数据分析估算本报告研究范围总论拆迁还建必要性研究拆迁还建规模及建设内容开发项目市场分析项目选址与自然条件项目环境影响分析城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措财务评价说明财务数据估算财务效益分析偿债能力分析结论和建议等在此基础上，考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分拆迁还建必要性研究城中村存在弊端近几年来，随着城市化建设进程加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边村庄，现在区域位臵上已成为城区组成部分，成为道城市建设发展中特殊景观城市里村庄。城中村在行政上已是城市范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。城中村农民土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本变化，已不再是传统意义上农民。城中村存在着诸多弊端土地利用粗放，土地资产流失由于城中村缺乏统规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，城中村土地区位条件相对优越，土地产权又属于村集体所有，这样，优越区位条件和相对于城市低廉土地价格，使城中村中不规范房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值部分国有土地资产流失。管理体制不顺，管理难度较大城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊类型社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区管理体制与农村社区管理体制有较大区别，它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上真空，城中村性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。人口构成多元，社会治安堪忧城中村人口构成十分复杂，并不是以前所认为城乡二元结构。据调查，城中村人口主要由以下几个方面构成首先是当地原有村民部分村民户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村村民住宅城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂人员，因此可能成为滋生黄赌毒温床和违法事件发生策源房屋开发建设情况年武汉市房屋施工面积为万平方米，同比增长。其中，新开工面积为万平方米，同比增长住房施工面积为万平方米，同比国际城期室厅，室厅东湖春树里二期普提金国际酒店公寓室厅东湖春树里二期室厅，室厅，户式兴华嘉天下二期室厅，室厅，室厅爱家国际华城二期室厅，室厅，室厅都市经典卓锦园室厅，室厅按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。青山片区住宅楼分析项目名称价格元青扬六和江南春城期洪福美邻新奥•依江畔园青山世纪街开来九州国际天佳大城小院新家园剑锋御花园园林星城在售楼盘均价在元平方米左右。区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴洲大桥建设提高了消费者心理预期，消费者心理预期提高将促使房价上涨。本项目处于徐东与青山之间，根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。商铺销售收入估算经调查，年月本项目周边福星惠誉国际城商铺销售均价为元平方米，春树里期商铺销售均价为元平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按元平米估算商业门面销售价格按元平米估算，以销售单价和销售面积加权计算房地产加权平均单价元平方米。销售税金和附加估算销售税金主要包括房地产销售产生营业税，按营业收入计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教育发展费平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销售收入计算。土地增值税估算根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额含加扣部分测算，本报告按增值额计算。企业所得税估算企业所得税率为第九部分财务评价财务指标分析投资利润率分析根据损益估算表，我们对盈利能力分别分析如下税前投资利润率税前利润总额项目总投资额税后投资利润率税后净利润项目总投资额详见附表损益估算表评价年均投资利润率超过，根据投资效果标准系数标准，表明项目投资效果非常成功。现金流量分析财务净现值财务净现值是指按设定折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和，通过该指标计算，可以考查项目在计算期内动态盈利能力。假设折现率为，公式为净现值各期现金流入量贴现系数各期现金流出量贴现系数，则所得税前财务净现值万元同样所得税后财务净现值为万元。详见附表现金流量表评价财务净现值大于零，从净现值角度讲，本项目盈利能力较强。财务内部收益率财务内部收益率指项目在整个财务评价期内各年净现金流量累计等于零时贴现率，它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试，确定结果。公式为采用低贴现率时净现值公式中采用低贴现率时净现值，为正数，采用高贴现率时净现值，为负数。将现金流量表中有关数据代入公式，则所得税前财务内部收益率所得税后财务内部收益率