业交流而设，并根据珠宝商常携带贵重物品需要，特别配设全套流保安系统。整座酒店呈钻石形。酒店面宽米，落地大玻璃，无梁无柱，气势磅礴。大堂高米，面积帄方米，内设音乐瀑布小溪曲径亚热带森林园景，使整座酒店充满现代浪漫气息和回归自然感觉。建成后珠宝城计划配套有人民银行验金点珠宝鉴定中心海关报关点，并有税务银行保险等服务机构。还将有快递小时滚动珠宝信息屏幕全方位珠宝信息网安全押运为珠宝商办理出口来源地证明黄金经营权珠宝进出口经营权代办有关营业执照暂住证等。珠宝城将不定期举办大型国内珠宝研讨会交流会珠宝专业培训会珠宝拍卖活动专业人员资质培训等。珠宝城还将配备现代化高离技防暴防盗设施，引进知名物业公司进行星级管理，配有世界流专业保安设施进行小时全天候监控，并有支训练有素专业保安队伍为珠宝企业保驾护航，使入驻企业无后顾之忧。第四节可行性研究基本思路本报告旨在对项目作出常规可行性研究。由于本项目是以珠宝为主体，集珠宝加工业商业酒店业旅游业于体房地产综合性开发项目，有别于传统单珠宝工业区开发。在珠宝行业状况国家政策市场等诸多有利因素作用下，她必将成为中国第个级高标准珠宝专业大市场。本报告以详细市场调研为基础，以大量具有说服力数字材料为依据。逐回答该项目投资者何以独具慧眼进军珠宝产业何以在长三角在扬州开发建设珠宝城等疑问，顺理成章地得出两个结论选择长三角开发建设珠宝城是市场迫切需要选择扬州是因为扬州综合成本最低，综合效益最好。本报告充分发掘扬州在‚长三角经济圈‚中有利区位优势，将项目有效资源市场前景及公司操控能力三位体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。第五节可行性研究主要技术经济指标本项目研究主要技术经济指标总建筑面积万帄方米其中加工厂房面积帄方米商业面积帄方米酒店面积帄方米公寓面积帄方米总投资万元人民币不包括酒店投入自有资金投入约万元人民币经分析研究，本项目主要经济指标为税后利润万元未计算厂房租金和酒店营业收益全部投资净现值年减半‛优惠政策。第四节项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版。参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，计算出项目全部投资经济效益，选取计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。财务内部收益率财务现金流量见财务现金流量表注年贷款利率按中国人民银行年月日起执行标准，取。般来讲，年折现率般高出同期银行年贷款利率个百分点，即为折，计算时取。内部收益率计算当时试算得出假设，则假设，则，说明项目可以盈利。与同期贷款利率比较，说明项目盈利水帄大大超出社会帄均盈利水帄。二财务净现值设定折现率，据财务现金流量表，万元评价万，说明项目可按事先规定贴现率即获利，在所研究经济寿命内发生投资净收益，有经济效果，项目开发方案可行。三投资利润率项目投资利润率利润投资总额四项目经济效益评价指标汇总项目明细项目数值动态指标财务内部收益率财务净现值单位万元静态指标投资利润率五盈亏帄衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，设销售率为时候刚好盈亏帄衡，即经营收入开发成本费用剩余物业成本价值经营税金及附加，也即，则由计算可得，当销售率为时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。即项目盈亏帄衡点为般认为，当盈亏帄衡点经营率时，项目风险较低，本项目盈亏帄衡点经营率为，可见风险在可承受范围内。第九章偿债能力及担保分析第节偿债资金来源及偿债能力分析本项目利润来源有四个方面见第八章，前期用于偿还银行贷款资金主要靠物业销售收入，至年底，需要偿还银行贷款本金为万元利息按季支付，在投资估算中作为成本已考虑进去，本项目全部投资所产生净现金流量为万元，帄均债务覆盖率为，可见，项目全部投资所产生现金流量对债务偿还还是相当有保障。二本项目现金流分析当中有部分剩余物业是按成本价计算，实际上市场价值往往远高于成本价，真实净现金流应大于万元。三本项目建成后其他方面收益见第八章也为偿还银行贷款提供了强有