改善现金流运作方案改善现金流运作方案二第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调影响债务风险工程问题遗留违章建筑第八部分结论与建议附件第部分项目背景该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于年开发位于朝阳区大屯路号现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况项目区位地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米图项目所处区域位置具体四至北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农农产品贸易公司交通状况对外道路北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路公共交通项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交等多路公交到达，公共交通方便。二项目现状项目现状该项目欲转让表为北京德华房地产开发有限公司名下现代花园天马大厦国有土地所有权及在建工程，在建工程现状结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成，各项公共设施齐全，水电通讯电梯中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位个。土地权属该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。周边环境与配套教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家医院中日友好医院慧忠医院运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜文化娱乐炎黄艺术馆三项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质土地面积平米公寓公寓住宅栋平米在建工程写字楼平米在建工程配套楼平米违章共计平米不含违章建筑四转让价格及构成转让开始施工设计月内外装修及地库施工招标定标，施工进场月全面开工建设年月装修完成月竣工验收月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续月配套绿化等工程完成月交房四项目销售计划月办理公寓预售证，月办理公寓及办公楼预售证，月办理综合楼预售证，月办理车库预售证。号公寓月开盘，开盘价元平米，均价元平米，争取在年月底销售完毕。号公寓月开盘，起价元平米，居价元平米，争取在年月销售完毕。办公楼整层销售，均价元平米。车位万个。五资金筹措计划首期股东借款亿元，用于支付定金万，支付收购保证金万元包括银行土地施工方等合计亿元，计城朝阳区西北苑路号普通住宅公寓均价毛坯二手房光大名筑亚运村北苑路号住宅均价毛坯二手房芝麻街亚运村北辰购物中心向东米商铺层二层北京朝阳区安慧里北苑路号写字楼二手售价租元平米天洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北米写字楼元平米天由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在定竞争性。第三部分市场定位客户定位目标客户来源北四环沿线大企业技术术开发管理人员。小营附近对外经贸大学北京联大等高校中青年教职工。亚奥区域公司企业中中层骨干人员。高科技企业外资企业等企业中白领。目标客户特征以投资客户为主客群职业分类比较清晰区域选择性较强亚奥区域收入稳定，大部分家庭年收入万三居客户，万两居客户文化层次较高，对居住环境舒适性交通便利程度比较看重对价格敏感度不高需求特点住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用交通便利车程在分钟之内，公交条件好，最好有地铁户型实用适度舒适，两居在平米以内，三居平米以内环境对于园林景观要求比较高，追求原生状态，对人工雕琢味较浓东西不感兴趣二价格定位区域当前价格根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得元平方米销售单价，写字楼部分可以取得元平米售价，若自持可取得元平米天租金水平。第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体作为紧靠地铁号线商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。完善配套设计必要办公配套商业与地铁公交站点与街区商业有机结合。原生态大型景观社区充分利