年月日钱付款达成交价款的，号宗地交付使用第二期在年 月前付款达成交价款的第三期在年月前全部付清成交价款， 号宗地交付使用。 宗地综合素质评价。 二土地权属状况 土地权属状况 当前土地所有者的背景合作态度及合作开发条件。 号和号宗地已由南阳市人民政府收回挂牌出让，这两块宗地当 前的所有者为南阳市新旺氯碱有限公司，由于该厂污染严重，且发展规模受地块所致约，故 被市政府列为重点拆迁单位，通过初步与新旺公司接触觉察，上层领导的合作态度非常诚恳， 若对员工拖欠的工资及三金能够及时兑付，职工们也表示赞成合作。这两块宗地已经发 布拍卖公告，合作开发条件为成交价款包括拆迁补偿费和土地出让相关税费。三拿地方式及法律事务评估 拿地方式主要土地出让 法律事务评估内容包括 两宗土地的拿地方式为挂牌出让，符合现行法律法规，土地原所有者存在的最大隐患是 拆迁是否顺利，能否按期交地，其次为是否有能力安抚职工不满情绪。 四市场状况 城市基本情况 城市社会经济发展状况 主要包括国内生产总值国民收入的发展状况，能源和资源状况，城市环境状况，城 市基础设施建设城市人口分布区域划分，社会固定资产投资状况，金融证券市场情况， 商业零售与贸易状况，居民消费结构，居民储蓄和信贷情况，社会文化教育状况等。南阳古 称宛，位于河南省西南部，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉江，为三面环山 南部开口的盆地，因地处伏牛山以南汉水以北而得名。现辖市区县，总人口 万，总面积万平方公里，在河南省个省辖市中人口最多面积最大。 南阳是个文化大市，历史文化悠久，是全国个历史文化名城之。南阳是全省最 大的北方水域，具有明显的过渡性气候特征，年均降雨量毫米。南阳是我国矿 产品最为密集的地区之，也是全省最大的生态旅游大市。 南阳是全省的农业大市之，农业基础较好，素有中州粮仓之称。正常年景，南阳 粮食总产约占河南省全国棉花产量占河南省全国油料产量占河南 省全国肉类产量占河南省全国以上。有个县市区是国家商品粮 棉基地，个县区为国家优质棉基地。南阳黄牛居全国五大优良品系之首。 南阳是全省的工业大市，工业经济总量位居全省第二，拥有各种经济类型工业企业 万多家，其中国有及年销售收入万元以上工业企业多家，大中型企业近百家，酒 精石油胶片中西药纺织品防爆电机卷烟水泥汽车配件等工业产品在全省乃 至全国占有重要位臵，娃哈哈金星啤酒德力西等外地大企业纷纷落户南阳市。 南阳基础建设日新月异，境内焦枝复线铁路纵贯南北，已经建成开通的宁西铁路横穿我 市个住集中地。 政治环境评估 政治环境主要包括政府思想观念办事效率政策法规社会稳定程度等。个国家 地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 南阳市政府在年初组建了新的领导集体，以黄兴维为首的领导班子思想观念开放 创新，办事效率高，政策法规健全，社会团结和谐，稳定程度良好，给南阳市的房地产开发 创造了良好的政治环境。 二房地产市场状况 房地产市场总体发展概况 级市场土地出让情况，包括政府土地储备情况，土地出让数量及其规划用途， 土地价格，土地出让金收缴情况 南阳本地房地产土地级市场发展较为缓慢，市国土资源局局长在年度全市国土 资源工作会议上的讲话中提到年，全市共出让土地宗，亩，向市财 政上缴土地纯收益亿元，创历史最好水平。实际上年度出让的土地中用于 房地产开发的仅有亩左右，挂牌出让宗地仅为块，占出让土地总额的，这些 土地的挂牌价格总额为亿元。而年度南阳房地产共有个住宅建设项目， 施工面积达万平方米，由此可以看出南阳土地级市场在本地房地产开发中 所占的比重是较轻的，这也为我公司的下步发展设臵了定的障碍。 全市商品房施工面积竣工面积销售面积销售金额空臵面积及结构 年，南阳市共完成个住宅建设项目，施工面积万平方米，总投资 亿元，同期分别增长和其中中心城区建设个经济适用住房小区，投资个 亿，完成施工面积万平方米，向社会提供经济适用住房套，为年度目标的。 年全年办理房屋产权登记发证万户，面积万平方米房地产抵押登记 起，面积万平方米，借款发生额亿元，房产交易万起，交易额亿元， 面积万平方米为各级财政代征契税等万元，同比增长房屋租赁备案 件，面积万平方米。 据相关调查资料显示，年南阳市城镇居民人均可支配收入达到元，人均消 费支出达到元，其中人均购建房支出达到元，比年增长了倍。目前，南阳市城镇居民人均住房面积达到平方米，比年前增加了平方 米，超过的城镇居民家庭住上配套设施齐备的单元式住房，超过的城镇居民家庭 拥有两套以上住房。 在南阳市政府明确的十五规划中，在此期间城镇化率每年要提高个百分点 以上，力争到年城镇化率达到以上，全市城镇人口达到万左右，其中中心城 区人口达到万人。这将给房地产业的发展注入新的活力，为住宅建设和房地产市场发 展提供了更加广阔的空间，也给房地产企业带来无限希望。 全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况 年度，南阳整体房价多层产品从元升值目前的元， 而高层住宅伴随着市场的逐步放量，其市场处于前期的启动阶段，目前市场放量较慢，均价 大约在元左右，但其所处的地理位臵都是绝佳的，周边配套齐全，基本都位于 城市核心部位，因此其均价水平不具有普遍的意义。 目前城市开发的热点区域为个，其为旧城改造项目，目前有建设路南阳油厂项目 原冷冻厂项目，光武路武警支队项目太阳城商业项目原农机公司项目以及广苑房地产 开发的原车队项目帝苑锦城项目，已经公开认购，人民路府衙改造项目鸿德购物公园 商业项目。此类项目所处的位臵周边配套都极为成熟，并且均处于南阳的中心城区内，但 由于涉及拆迁，目前的进展较为缓慢，且项目体量较小。均价多层维持在元 左右，高层市场由于项目尚未推出故目前尚无放量，其二为独山大道沿线区域。作为城市 发展的方向，本区域聚集了大量的楼盘，由于所处位臵的优势，所有楼盘销售均保持了旺盛 的势头，为未来楼市发展的热点。主要项目有三川房地产开发公司的盛唐商务苑，有所为房 地产开发公司的凤凰城，万家园房地产公司的华鑫苑，南阳市育龙苑等。此区域代表了南阳 房地产业发展的方向和水平。均价般多层在元左右，高层在元 左右高层由于处于市场的培育和引导期，因此处于有价无市的状态，销售缓慢。 全市主要发展商开发销售情况，包括土地储备开发量竣工量销售面积价 格及销售金额市场信誉等。 开发商名称南阳市三川房地产开发有限公司 土地储备面积块土地，约亩 开发量大约亩，总建筑面积万平方米 竣工量约万平方米 建业住宅集团项目投资可行性研究 报告 规范文本 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 位臵示意图自然特性 号宗地位于南阳市建设东路与明山路交叉口，地形为凸字状，土地面积 为平方米折合亩，东至南阳市第二化工厂，西至明山路，南至天冠集团， 北至建设东路。目前宗地尚有氯碱化工厂暂未拆迁，仍在运营生产。地形平整，水文地质 条件良好，预计年月日前交付使用。 号宗地位于南阳市建设东路北侧，与号宗地隔路相望，地形为正方形， 土地面积平方米折合亩，东至区间路，西至农贸市场，南至建设东路，北 至南阳市石油公司石化厂。目前宗地尚有加油站和化工服务公司暂未拆迁，预计 年月日前交付使用。 号和号宗地整体出让。 项目宗地产权历史变迁及现状资料 号宗地和号宗地均系南阳市新旺氯碱厂的厂区用地，由于该厂污染严重，且位 于市区人口密集地，故多年前就被列为市重点拆迁单位，目前，新厂区已经初步确定，由 于拆迁费用及建立新厂区花费数额较大，而该厂又缺乏资金，所以，经南阳市人民政府批 准，南阳市土地局决定以挂牌方式出让这两块宗地，用出让土地获取的资金用于新旺氯碱 厂的拆迁。 交通通条件 号和号宗地临近建设路独山大道和明山路，建设路属于南阳市区重要的交通道 路，宽米，商业氛围浓厚，它西至车站路，东至滨河路，真可谓西通交通咽喉，东达白 河胜地。独山大道属于市重点形象道路，南至滨河路，北至国道，宽米。明山路是 南阳市新修的条道路，宽米。距风景秀丽的白河游览区仅米距离，距市中心 米之遥。 环境条件 由于项目宗地附近有酒精厂，时常散发酒糟味，空气受到污染，另外，驶往酒精厂的拉 料车和煤车经常挤涌在建设路，产生定的噪声污染。在号宗地西南角是块规划中的 城市公共绿地，向东米处是风景宜人的白河湿地公园，视野开阔，空气清新。 项目所处城市区位优劣势，公共配套与生活服务设施完备情况 宗地所处区域为未来的政治经济文化和商业中心区域，具有较大发展潜力，项目周 边有宛城区法院宛城区检察院南阳市地税局南阳市中金东苑超市联通营业大厅 建设银行白云宾馆大河人家酒店商业银行明珠鞋城服装城等生活配套设施。 城市规划方面的因素 规划设计条件 两块出让宗地的土地性质均为城镇混合住宅用地，规划控制标准分别为 号宗地建筑密度不大于容积率不大于绿地率不小于 ④建筑高度高层建筑控制为层商业用地面积面积 为平方米。 号宗地建筑密度不大于容积率不大于绿地率不小于 ④建筑高度高层控制为层商业建筑面积占总建筑面积 的。 地块周边现状与规划 号宗地东侧为已停产多年的市第二化工厂，目前建筑物大部分用于租赁，南侧为天 冠集团的土地用地，用途尚不详