回投资，其定 位定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特 色衍生产业链获得更大的收益。 迷你三国动漫城旅游项目投资 由德源集团部分自营投资部分招商进行，汇集中国东方历史优秀儿童古代角色 扮演教育概念，预期自营游乐项目投资费用约万元。 项目整体投资约亿元。 项目经济指标明细 项目经济指标 土地面积 主体建筑物性质商业裙楼加小高层酒店公寓 建筑容积率 建筑覆盖率 车位约个 总建筑面积 计容积率建筑面积 其中酒店公寓商业性质儿童文化基地 车库未计容积率 项目开发手续 荆州市关羽祠已办理如下手续及批文 ◎立项批文关于下达关映企画迷你三国动漫城等项目基建前期工作计划的通 知关于下达三国城配套商住楼等项目基建前期工作计划的通知 ◎荆州市土地使用出让合同 ◎补充协议注包括宗地附图及红线图 ◎关于合作开发房地产协议 ◎荆州市建设用地规划许可证 可行性研究结论 市场预测 文化产业作为第三产业的新兴力量，其表现出越来越强大的市场潜力，根据统计， 深圳文化创意产业年产值为亿，香港文化创意产业年产值为亿， 广州文化创意产业年产值为亿，仅环珠三角地，创意文化产业带来的市场 规模就高达亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济的超强马车，而且其年增 长率高达以上，显示出其未来巨大的市场前景。 近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越 来越大，而随着人们生活水平的提高，对文化消费的需求也越来越高。 同时，根据世界旅游组织资源显示旅游业每直接收入元，相关行业的收入就能 增加元每增加个直接就业人员，社会就能增加个就业机会。鉴于旅游业对 经济发展和社会进步所起的巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关 注旅游业的发展，近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游产业成为了新的支柱 产业，成为国民经济收入的重要组成部分，更是贴切于中央政府提出的以投资消费 拉动经济增长的战略方针。 根据国家旅游局统计数据，年中国国内旅游总人次亿人次，总花费亿元，具体数据见下表年初步统计较上年增长以上。 总人次数出游率 总花费亿元人均花费元 亿人次 全国合计 城镇居民 农村居民 城镇居民 季度 二季度 三季度 四季度 荆州在珠三角以楚纪南城三国古城墙关公文化园作为城市形象。先后获得中 国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市全国文明城市称号。 荆州的旅游市场发展日趋成熟，特别是湖北省提出文化壮腰，开通高铁后，辖区内存 大诸多古代遗风遗俗的旅游景点，荆州关帝庙关羽祠东门古城墙博物馆等，都 是荆州闻名的旅游度假目的地。 年荆州市接待国内外游客万人次，增长接待住宿游客万人次，增 长，其中国内游客人数万人次，增长。旅行社组团方面，国内游万人次， 增长出境游万人次，下降。全年实现旅游总收入亿元，增长， 其中旅游外汇收入亿美元，增长。 但荆州的旅游经济也存在很大的局限性，当前荆州的旅游经济，主要以东门古城 墙博物馆为主，以三国动人的历史文化，吸引着探幽访古的游客。但随着近年来人 文景观，大型乐园体的兴起，珠三角其它城市的旅游产业吸引到越来越多的中外游客， 相对而言，人文旅游资源的缺乏是制约荆州旅游产业的大软胁，本项目定位于儿童 青少年主题游乐，填补了珠三角乃至湖北省旅游市场的大空白，必将吸引儿童青 少年及其家长，为惠州的旅游经济带来新的增长点。 本项目不仅作为个旅游项目，更综合了儿童成长教育文化价值产业链，以寓教 于乐的形式，集成儿童成长心智教育儿童成长产品开发主题旅游纪念品开发销售卡通动漫产业开发销售网络教育推广基地开发拓展配套酒店主题公寓主题综 合购物商城的复合型产业基地，其延伸价值的发掘是本项目的根本，预期主 要旅游城市之 国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大 国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于 港澳地区 旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化 各种旅游配套设施不断完善，其规模档次和结构处于调整和提升阶段 惠州具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好 投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设批上档次，高质量的旅游产 品。 纵上所述，惠州市目前旅游业正处于初期向快速发展的过渡阶段，各种旅游发展 条件正日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。 目前惠州旅游产业面临的主要问题有 惠州市旅游在广东省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。 区域交通网络迅速改善并将继续完善，为惠州市旅游发展带来机遇的同时也 带来挑战，惠州市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。 惠州市旅游面临针对细分市场的产品体系建设问题。 惠州市旅游在珠三角仍未形成统品牌和概念，品牌乏力，认知度低。惠州 市旅游需要整合资源，树立内涵鲜明主题明确的市场形象。 惠州市解决工业发展与旅游资源开发和保护的矛盾问题。 惠州的旅游资源多集中在县区，惠城区著名的西湖景区，对多数广东游客来说基 本不再有新鲜的感觉，反而是周边博罗龙门惠东等县利用山海温泉等自然资源 的开发，成为惠州的旅游经济支柱，而来惠州的游客停伫惠城的时间越来越少，惠州 的旅游经济，已形成了中部坍缩的局面，大力塑造人文景观，是关系惠城区未来旅游 市场的核心要素。 根据国家旅游局统计，年国内大型综合型主题游乐园共接待游客约人次，平均每个游乐园年接待游客人次为万以上，人均景区消费约元，每个 游乐区景区年营业额亿元以上，而此类大型主题游乐园，正是惠州旅游经济圈的空 白，本项目首期儿童文化产业基地，规划年接待游客万人，随着周边户外游乐项 目的陆续建设，最终将达到年接待能力万人的规模。 超大型儿童成长乐园主题在国内乃至国际均属首创，其建成开业，影响力将不仅 仅存在广东省内，深入发掘的儿童主题概念，必将引来国际国内的广泛关注，成为世 界独无二的儿童成长亲子乐园，市场前景充分看好。 本项目位于惠州市惠城区惠南大道三栋镇段，邻近省运会场馆，随着惠南大道的 建成通车，南部新城的日渐繁华，根据市政规划，未来五年内南部新城居住人口将达 到万人以上，本项目的的配套商业部分亦将成为南部新城最重要的商业服务区，辅 以项目特色主题旅游的定位，以及本项目的规模效应，在年本项目如期建成的前 提下，在没有竞争对手的片区市场上，必将创造良好的社会效益与经济效益。 从价值与经济效益角度分析。 本项目的开发建设，其价值是多重性的，兼顾了社会价值环境价值与经济价值 的平衡与最大化，体现在以下几个方面 社会价值的最大化 超前的主题概念导入国际视野，为城市发展带来重大发展机遇 加强城市文化的认同城市生活特色和城市向心力的再造 改变城市区域区位传统习惯认知，提升区域价值 改变社会分工，创造社会分工的新认知与创想 提升城市形象与区域形象，塑造城市新的品牌 创造全新的成长乐园成长心智网络成长概念与模式 儿童教育的成长价值 环境价值的最大化 对当地生态环境景观的最大价值挖掘 人文建筑与自然景观的有机交融，创造现代环境艺术观念 在当地自然气候条件下，对惠城最宜人居的理念进行城市空间的实现 环境城市区域共同可持续发展。经济价值的最大化 土地价值 空间价值 儿童产品价值 儿童产业链价值 品牌价值城市品牌项目品牌文化品牌产品品牌 区域价值 创造全新的复合旅游经济模式，条龙的产业链为城市带来新的经济增长点 项目本身带来开发价值与营运价值 项目的开发建设，在体现了上述价值的实现，其本身的开发与商业性运营是健康 且具备较高经济价值，以下为项目的经济分析表。 项目经济效益分析表 序号项目基本方案 占地面积 预计开发总建筑面积 项目总投资万元 项目物业收入万元年 项目产业经营收入万元年 营业税及附加万元年 产业经营利润总额万元年 所得税万元年 物业租赁税后利润万元年 产业经营税后利润万元年 年平均投资利润率 动态投资回收期年 由上表所列数据可知，项目建设各项经济效益指标较好，利润及收益率等指标在同类项目中属于较好水平，财务上可行。 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 年全球发展经济危机，世界经济陷入停滞阶段，在欧美发达国家纷纷为金融 危机所焦困的时候，全球消费市场萎缩的格局下，作为世界工厂的中国，其经济发展 亦面临着巨大的挑战，作为出口加工业重地的珠三角，受此影响颇大，不少中小型企 业面临艰难的处境，进入年以来，随着各国干预政策的出台，金融危机造成的巨大 影响渐趋稳定，全球经济基本止跌企稳，但增长速度放缓甚至负增长的趋势不可避免。 中国经济在大的国际形势中不可能独善其身，中央政府提出年保的增长目标， 加大投资，拉动内需，是中央政府提出的振兴经济策略中重要的环，年中央通 过了中央三年内直接投资万亿的重大策略，预期将相应带动各地方政府投资近万 亿，将直接带动个点以上，以确保经济发展步伐。 各地方政府积极响应中央政府的方针政策，不但加大地方投资，采取各种策略拉 动内需，在中央政府与地方政府的积极政策下，中国消费市场相对平稳，同时各地政 府积极促进消费，发放消费券，旅游抵用券等新措施不断出台，社会保障体系的不断 完善，使得民众消费热情不减，也充分保障了中国的经济增长速度。 年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。全年共接待入境游 客万人次其中入境过夜旅游人数达万人次，比上年增长， 实现国际旅游外汇收入亿美元，分别比上年增长和国内旅游人数 亿人次，收入亿元人民币，分别比上年增长和中国公民出境 人数达到万人次，比上年增长旅游业总收入亿元人民币，比上 年增长，相当于国内生产总值的。年，是中国十五规划的第 年。第年的这发展态势，无疑是十五期间中国国内旅游发展的个良好开 端。 年月，中国主要城市接待旅游人数为人次，与上年同期相比 增长了。其中接待外国游客人次，接待香港同胞人次，接 项目总论 项目背景 项目概况及背景 项目名称暂定关映企画迷你三国动漫城成长乐园儿童文化产业基地 项目地块地块编号 位于荆州市荆州区新南门卸甲山遗址，地理位置十分优越。东邻老南门关帝庙， 南临荆州名企四机厂社区，西面是新建规划区域，北面为荆州长江大学文理学院，本 项目用地面积约平方米，是发展旅游文博业的繁华黄金地带。但原有部分建筑物 业属是年在古遗址上新建的关羽祠，受地域面积有限，旅游实用性差，严重制约 了该用地的经济效益。因此，按照荆州市政规划的要求，我们将启动新南门关羽祠对 面的用地，规划为迷你三国动漫城，项目含总建设用地面积达到平方米。 项目所处位置为荆州新南门城南开发区，毗邻荆州博物馆，更处荆州古城墙 核心文物保护区与护城河的联系纽带城南大道旁，随着城市建设的步伐加速，新 南门作为关公旅游文化发展的核心区域，未来商业旅游前景巨大，德源投资集团选择 此时启动本项目，不但是积极响应中央政府提出荆州为南方唯的大遗址保护区，以 投资拉动荆州旅游经济的宏观方针政策，更配合了荆州市委市政府全面开发荆州三 国动漫文化的城市发展创新战略规划。德源投资集团通过长达两年的前期调研与分析，