招标方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十二章投资估算与资金筹措 投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 融资方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十三章财务评价 财务评价依据基础数据与参数选取„„„„„„„„„„„„„„„„第页 项目收入销售税金及附加估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 财务效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 财务评价结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十四章社会评论 项目对社会的影响分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 项目与社会的互适性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 项目对公平的影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十五章风险分析 项目风险因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 风险评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 降低风险的主要措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十六章研究结论与建议 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十七章单项投资收益分析 拓展训练项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 生态农业观光区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 马术中心项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 高尔夫俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 网球俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 生态别墅区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 度假酒店区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 商业服务区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 山地滑草项目区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 山地滑雪项目区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 度假公寓区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表 附表投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目成本估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表收入销售税金及附加预算表„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目财务现金流量评价指标表„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目利润及其分配表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表损益估计表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目风险评估表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附图 附图督公湖规划设计图 第章总论 可行性研究报告编制依据 徐州市贾汪区总体规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南 国家和地方制订的有关法规规范和标准 其他各有关专业设计规范及项目承建单位提供的基础资料。 项目提出的背景与建设的必要性与可行性 项目提出的背景 本项目待建设场址位于徐州市贾汪区督公湖风景区，该地区特有的优美的自然生态环 境，得天独厚，建成后的生态旅游度假区将集健康的生态景观区鲜明的文化观光区时尚 的康体运动区可驻留的旅游度假区等四大功能。强调融自然环境为体的生态建设，以水 和绿带作为主要要素。创造以地区性及历史性为地方特征的生态文化旅游基地。创造新的舒 适的城市生活和文化利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善生活质量和增加平方公里，辖个镇 个办事处个工业园区人口万，年经江苏省人民政府批准行使和享受县级经济管 理职能和权限。 气象资料 贾汪区位于东经，北纬，之间，属暖温带季风 型半海洋性气候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均气温，年降雨量毫米， 年日照数小时，无霜期天。 项目概况 规划范围与地形地貌分析 规划用地东起寨山西止龙门山南临许阳村用地北接柴山。综合用地面积公 顷其中水域面积约公顷，山体投影面积公顷规划用地内现存有村落，约占地公顷。 现场范围制高点高程约米，位于用地东侧坡脚区域低洼处约米，为相对平缓的丘 陵地形，且地质条件良好，适宜开发建设督公湖水库由东西北三面高地雨水汇集而成，已 经过池底保护治理，水深待详细勘察。建议设计深度平均大于米。 水体保护原则 二级水源保护区的水质，分别按国家规定的地面水环境质量二三类标准控制三 级水源保护区的水质，按照中华人民共和国水污染防治法和省环境保护部门的规定控制。 环境质量现状 水质状况好。植被状况良好，山体绿化现状以落叶乔木为主，有多品种的果树，濒水地 带滩涂及水塘较多，且依地形地貌，蜿蜒跌落，宜加以规划整治，创建丰富优美的生态湿地 景观。 交通现状分析 国道公路连接库区和徐州市区规划范围周边南向为建成道路，但从发展的角度分 析，现有的道路系统应无法满足未来旅游度假区建设规模所需要求除主要干道拓宽，增设 道路支线以外，度假区入口处需设置供人流车流集散的广场。 成功案例借鉴 宁波东钱湖游度假区 在宁波市东南近郊逶迤绮丽连绵不绝的青山群抱中，颗璀璨的明珠千百年来闪耀着 诱人的光芒，她就是郭沫若先生誉为西子风韵太湖气魄的东钱湖。 东钱湖是地质时期留下来的海迹湖泊，现为浙江第大淡水湖，经历代辟湖治理，如今 南北长公里，东西宽公里，环湖周达公里，水域面积平方公里为杭州西湖的 三倍，平均水深米，总蓄水量万立方米。 自古以来，东钱湖便是浙东著名风景胜地，历经沧桑，积淀了浓厚的文化底蕴，留下了 众多具有较高历史及艺术价值的文化历史遗存。据不完全统计，景区内现存文物古迹处， 其中国家级重点文保单位处南宋墓道石刻群庙沟后石牌坊。区域内自然资源丰富，植 被种类三百多，山地森林覆盖率。生态环境优美，湖面开阔，四周群山环抱，森林苍 郁气候良好，属亚热带季风气候，全年温和湿润，雨量充沛，年平均气温。 区位优越，交通便捷。处于经济高速发展人口稠密交通网络密集的长江三角洲地区， 是浙东旅游网络的中心节点到达宁波市区和栎社机场分别为分钟车程，进入沪杭甬高速 公路和同三线高速公路仅需分钟当杭州湾跨海大桥年建成，宁波将进入以上海为 中心的两小时交通圈 东钱湖又名万金湖，无论钱湖还是金湖，都与财富故事与官儒传说渊源相连，其 厚重悠远的历史文化蕴含形成了商儒结合官佛相容的独特文化传承。 商文化，远在多年前人们就发现了这片湖山，春秋时越国大夫范蠡隐退后携西施 避居东钱湖畔伏牛山下，草耕商营，富甲天下，留传着财富与爱情的动人传说近现代，由 于五口通商对外开埠，众多甬籍人士飘洋过海，涌现了大批叱咤风云的宁波商帮 年月宁波市委市政府作出加快东钱湖地区开发建设的重大决策，把包括鄞州区东 钱湖镇天童寺阿育王寺天童森林公园等地在内的约平方公里确定为东钱湖旅游度 假区规划范围，成立了宁波东钱湖旅游度假区管理委员会，作为市政府派出机构，在其管理 范围内行使相关的市级经济管理权限和相当于县级的社会和行政管理职能。这重要决定， 顺应了宁波中心城市功能东移和东部新城区建设大趋势，将进步从城市化发展战略构架上 推进宁波现代化国际港口城市的功能发育和档次提高。 东钱湖旅游度假区管委会成立之后，各项工作全面展开，根据东钱湖地区总体规划，自 成立起三年内投资亿元五年内投资亿元，依托宁波现代化国际港口城市的背景，按 照城市之湖生态之湖文化之湖休闲之湖的要求，对区域内湖泊山岳山林田地民 俗风情建筑古迹历史文化等各种旅游资源进行全面整合和综合开发。再过若干年，这里 将成为国家重点生态型旅游度假区华东重要的国际会议中心，蓝天碧水青山绿树， 个现代人间天堂将展现在我们眼前。 乡村旅游的奇葩五朵金花闹蓉城 云南有五朵金花，四川也有五朵金花。随着成都城乡体化建设的推进，锦江区三圣街 道办事处按照党中央统筹城乡经济社会发展和构建和谐社会的总体目标，围绕成都市委推进 以三个集中为核心的城乡体化的各项工作要求，在区委区政府的领导下，尊重当地农 民的种花传统，以文化润色产业，以景观改造农村，以经营保障农民，以市场托举发展，打 造出了花香农居幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色这五朵璀璨的金花。 五朵金花占地约平方公里，如果按照常规的城市化基础设施建设，每平方公里需投 入亿元，总投资约需亿元。三圣街道办事处按照市委市政府统筹城乡发展，推进城 乡体化和三个集中的总体要求和部署，依托花卉产业，采取政府主导市场运作农民 参与错位发展的思路，每平方公里仅投入万元，就实现了五朵金花的景观打造和 城市化建设。 三圣街道办事处还以四川花博会的召开乡村旅游的开发为契机，极力宣传五朵金花，吸 引了众多的游客特别是这种以旅游产业带动农村发展的模式，得到了专家的高度评价，在 农村改造方面非常有经验的韩国专家都前来取经，认为三圣街道办事处的实践非常有特色， 非常有生命力。 花乡农居以发展小盆花鲜切花为主，努力建设国家级风景区幸福梅林以种植梅花 为主，围绕梅花文化拉长产业链条江家菜地以认领方式，发展体验式休闲农业东篱菊 园规模化种植菊花，建设不同品种的菊园荷塘月色以田园水塘为依托，种植荷花，完善 优美的田园风光，成为艺术创作音乐开发的艺术村。春意画乡农居，夏趣荷塘月色秋忆 东篱菊园冬韵幸福梅林四季归隐江家菜地，五朵金花形成个系统的旅游圈和产业林， 五朵金花错位发展，竟相开放，避免了因时令限制带来的游客流失，又各自找准了优势，避 免了同质化，低水平的竞争。 花香农居幸福梅林被国家建设部评为中国人居环境范例奖，五朵金花被评 为国家级风景旅游区，红砂村花香农居所在村被中央文明委授予全国文明村 镇称号，幸福村幸福梅林所在村被评为省级文明村。 五朵金花的开发即叫好又叫座，通过以花兴农，切切实实提高了农民的收入，据统计， 年，全区农民人均收入达到元，红砂村达元。整个片区的税收收入年增幅达。 启发 突出生态旅游的特点 尽量通过多种方式突出绿色生态旅游的特征，以树立地区鲜明的形象。 突出地方文化的特色 挖掘地方历史文脉，表现地方特色，树立景区特色地方形象。 以人为本的设计 在活动内容上要力求最大限度地提供人们吃住玩购物健身等多方位的要求，充分利 用当地自然资源发展多元化旅游项目，以历史文化为线索进行人文项目设计。 统的开发机构或组织。 成立统的开发机构或组织，保证设计意图的落实，保证建设项目的实现。 生态环境保护 生态湿地 湿地是种独特及重要的生态系统。生态湿地可以滞留营养物防止盐水的侵入防止自然 力的破坏流量调节滞留沉积物，它可以为动植物提供丰富的食物，繁殖和养育之地，也 可以净化水中污染物，保护岸线，舒缓洪水冲击。 在这里，对岸线