公寓面积 老年大学区面积 餐饮娱乐区面积 配套公建区面积 独栋式公寓面积 连排式公寓面积 容积率 建筑密度 绿地率 绿化面积 停车位个 规划户数户 其中 独栋式公寓户 连排式公寓户 二项目总投资万元 三销售收入万元 四投资利润率 第三节可行性研究结论 项目规模项目总用地面积，总建筑面积，其中普 通公寓面积，老年大学区面积，餐饮娱乐区面积 ，配套公建区面积，独栋式公寓面积，连 排式公寓面积。 二项目建设进度 项目计划工期年，年月开工，至年月底竣工。 三项目招投标方案 为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公 开招标。 四环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业 污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理 措施设计合理配套齐全，符合环保要求。 五投资估算与资金筹措 投资估算项目总投资万元。 资金筹措企业自筹万元。 六项目综合评价与建议 东营市福乐寿老年社区项目建成后，将促使东营市社会福利功 能设施更加齐全，服务范围进步延伸，能够有效满足社会对养老 的需求，使入住的老年人能够享受到食宿护理医疗及康体等丰 富多彩的群体生活，能够真正使老年人这弱势群体实现老有所 养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐。同 时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和定的 经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作 用对于坚持以人为本深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义 和谐社会建设具有深远的意义。 该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。 第二章项目提出的背景和必要性 第节东营市概况 东营市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市，它东 北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市潍坊市接壤。土地总面 积平方公里，辖东营河口个区，广饶利津垦利个县， 年实现国内生产总值亿元，年末总人口达到万人。 中国第二大油田胜利油田，全国重点大学中国石油大学，都 座落在东营市境内。 优越的区位丰富的资源和巨大的开发潜力，使东营倍受国内 外的关注。年国务院批准东营市为沿海经济开放区，把东营港 列为国家类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家 级生态经济示范区，并批准在这里建设百万亩生态防护林和林木良 种快繁基地。年山东省把黄河三角洲开发列为两大跨世纪工程 之，确定把东营建设成为重要的能源化工农牧渔业基地和现 代化的石油港口城市。年联合国开发计划署将黄河 三角洲地区资源开发与环境保护列为中国二十世纪议程优先 项目计划。年，以东营市为中心的黄河三角洲高效生态经济区 建设被列入国家十五规划纲要，同年，联合国工业发展组织批 准在东营建设黄河三角洲绿色产业示范区。继珠江三角洲长江三 角洲开发建设之后，黄老年人口大省，自年起已经进 入老龄化社会。十二五期间山东省人口老龄化将进入快速增长 时期，老龄高龄及空巢老人人口急剧增加。 老年人口年均增长约万,超过全省新增总人口万,年增长 率,高于以往任何时期。到年,预计山东省岁以上老年 人口将达到万人,约占总人口的。其中，农村老年人口 占农村总人口数量的，接近城镇的倍。 到年，岁以上高龄老人将达到万人,占老年人口的 ，年增长率，增速超过岁以上老年人增长率个百分 点。 人口老龄化加剧将对养老医疗保障及老年人服务设施等带来 重大挑战，为此山东省副省长郭兆信强调要加快推进新型农村社会 养老保险试点，全省所有县市区力争年实现全覆盖。要继 续提高企业退休人员养老金水平，进步健全完善高龄津贴，有条 件的市率先扩大到岁以上老年人。 将老年人全部纳入城镇职工医疗保险城镇居民医疗保险和新 型农村合作医疗等医疗保障范围，从今年开始每年为岁以上老年 人进行次免费查体。山东省是全国第老年人口大省，目前,全省岁以上空巢老年人口多万,约占该年龄段老年人口的,预 计年将达万人左右，大大高于全国平均水平。 截止年底，东营市总人口含油田万人。其中 岁以上农村老年人口人，城镇老年人口人。方 面是人口老龄化形势非常严峻，另方面是全省各地养老服务业的 发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化规范化管理 等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。 随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人 口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突 出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题， 是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老怕病惧 死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造 成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都 存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变 而产生出心理不适应现象，如出现焦虑抑郁孤独和失落感，与 子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸， 唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方 式已定型，容易看不惯变革中的些现象，对后辈消费方式和价值 观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心 健康。 目前老年人最需要解决的问题是经常有人交流看病就医方 便生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节 奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老 年人渴望拥有个舒适宁静便于交流的居住环境，老年公寓恰 好能满足广大老年人的这愿望。 面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须 未雨绸缪，关注老年人关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现老有所养老有所医老有所教老有 所为老有所学老有所乐。因此，国家要求各地各有关部门 定要充分认识发展养老服务业的重要性必要性与紧迫性,采取扎实 有效措施,积极推动养老服务业的快速健康发展。 为了加快山东养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策 措施，明确指出发展养老服务业，要按照政策引导政府扶持 社会兴办市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础 社区服务为依托机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开 平等规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营民办 公助政府补贴购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社 会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次多 样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性 非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有 关优惠政策。 目前，东营社会养老服务基础设施还不够完善，还没有个能 够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了 东营市的养老事业发展。东营市福乐寿老年社区项目建成投入运营 后，将使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，同时公司也 会取得了较好的社会效益和广泛的社会效应。社会的需要，政府的 引导，政策的扶持，人民的期盼。东营市福乐寿老年社区项目正是 在这样的背景下提出的。 第三节项目建设的必要性 随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的 完善，东营市全市人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整 个人口中的比重逐年增大，白发浪潮日益临近另方面计划 第章总论 第节项目概况 项目名称 东营市福乐寿老年社区建设项目 二项目性质新建 三项目承办单位 承办单位东营市中凯置业有限公司 四项目承办单位简介 东营市中凯置业有限公司按照现代企业制度的管理模式，遵循 有限责任公司制度的运作方式，在总经理的领导下，通力合作，相 互协调，初步形成了个上进勇于开拓的企业团队。公司始终坚 持以市场为导向开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理 念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营， 强化管理，树立责任感认识危机感不断留意和观察房地产市场 行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走 品牌化之路。 五项目拟建地点 东营市东营区华山路以东黄河路以南府前大街以北。 六项目可研报告编制单位 单位名称山东高新工程设计有限公司 工程咨询资格证书编号工咨乙 资格等级乙级 发证机关国家发展和改革委员会七可研报告编制依据 有关政策文件 中华人民共和国老年人权益保障法 国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会 福利社会化意见的通知国办发号 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部 门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发号 财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政 策问题的通知财税号 山东省老年人权益保障条例 山东省老龄事业发展十五规划 东营市国民经济和社会发展十五纲要 有关标准规范 老年人住宅设计规范 城市居住区规划设计规范 城市居住区公共服务设施设置规定 方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 建筑设计防火规范 民用建筑节能管理规定 建筑给水排水设计规范 其它有关依据 东营市城区控制性规划 承办单位编制项目可行性研究报告的委托书东营市福乐寿老年社区规划平面图及其它基础资料 八可行性研究的范围 项目提出的背景及建设的必要性 市场需求分析与建设规模 建设地点及建设条件 设计方案 环境保护 节能 劳动安全卫生及消防 组织机构与人力资源配置 物业管理 工程进度安排 投资估算及资金筹措 财务分析 社会评价 第二节项目主要技术经济指标 本项目规划总用地面积，总建筑面积， 其中普通公寓面积，老年大学区面积，餐饮娱乐 区面积，配套公建区面积，独栋式公寓面积 ，连排式公寓面积。 项目总投资万元。所需资金全部由东营市中凯置业有 限公司自筹。 本项目建设计划年半内完成。 项目建成后，可实现销售收入万元，利润总额 万元，投资利润率。主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 总用地面积 总建筑面积 其中 普通公寓面积 老年大学区面积 餐饮娱乐区面积 配套公建区面积 独栋式公寓面积 连排式公寓面积 容积率 建筑密度 绿地率 绿化面积 停车位个 规划户数户 其中 独栋式公寓户 连排式公寓户 二项目总投资万元 三销售收入万元 四投资利润率 第三节可行性研究结论 项目规模项目总用地面积，总建筑面积，其中普 通公寓面积，老年大学区面积，餐饮娱乐区面积 ，配套公建区面积，独栋式公寓面积，连 排式公寓面积。 二项目建设进度 项目计划工期年，年月开工，至年月底竣工。 三项目招投标方案 为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公 开招标。 四环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为