相对。项目北边约公里有江铃集团，地块南边米处有汇仁 集团和洪城汽配大市场。 景观环境 本项目位于迎宾大道中段，此处属于平原地带，无明显的自然景观可 借。 空气与噪音环境 本项目靠迎宾大道和北段公交车站部分的空气与噪音环境较差。但由 于本项目地块规模大，有条件规划出不受大气污染的良好社区。 四周边可比物业 本项目附近无可比之住宅项目。南昌县城城区边上万平方米多层住 宅项目，售价约元平方米。 五周边配套 本项目位于南昌市区青云谱与南昌县的城乡结合部，行政区划上属于 南昌县范围内，项目本身规模巨大，周边空气质量良好，可做好定规模与档次的内环境。项目的交通条件将因公交总站的设立而将会变得方便。 同时，项目周边人气严重不足，各项配套均十分匮乏。无江景湖景等南 昌常见的景观。 项目区位优劣势分析 综合考虑本项目优劣势，本项目可综合表述为 项目优势位于南昌市南部目前唯可建设优美内环境的特大规模住 宅小区。 项目劣势南昌市城郊结合部内块缺乏外景与配套的处女地。 第三章项目定位 项目概念 以阳光产品阳光生活阳光文化整合而成的阳光概念。 二产品定位 综合定位 本项目拟建成有独特的健康与运动为特征成本适中对外体现 为高档次，以中小户型为主，商业文化教育设施配套齐全，并有 精美的亲水内庭院景观的大型精品花园住宅小区。 二形象定位 阳光家园健康人生 三市场定位 目标客户群体 本项目面对南昌市区中低收入阶层和小蓝周边区域的中高收入阶层 进行推广。项目开发初期，以项目周边的客户为多项目开发中期，周边乡镇 私营业主及南昌市中低收入阶层成为本项目主力客户项目开发中后期， 市场上对本项目已有较明晰之认识，项目形象得到市场认可，目标客户以 南昌市区内中等及中等以上人士为主。 四价格定位 整体均价定位 本区域缺乏可比楼盘 本项目所处的小蓝乡目前没有可比较的项目，距离本项目最近的地段 分别是青云浦区和南昌县城，但两地的项目同本项目之间都缺乏可比性。 首先在项目的规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套物业管 理项目档次等方面都无法和本项目相比。本区域现有数据如下 南昌县内莲花小区元平方米 南昌县内华丽园小区元平方米 南昌且内商贸大厦元平方米 青云浦区新街花园元平方米。 从获得的数据来看，本片区的住宅价格与本项目的期望显然相差很远。 但在项目本身不具备可比性的前提下，上述数据不能真正体现本项目的市 场定位。 南昌市同质楼盘比较 为了让本项目的定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取 南昌市现阶段的知名楼盘同档次楼盘和即将上市的大型楼盘，根据调查 获得了以下数据京东万科四季花城元平方米 京东青春家园元平方米 京东金边瑞香园元平方米 朝阳洲千禧颐和园与市区内客户同时青睐。 本项目整体价格虽然与市区内具有定规模及环境的楼盘价格比较， 具有很大优势，但考虑到城市居民的消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉 片区购房等因素，要吸引城市居民就必须营造定的利益空间。从快打快 销的思路出发，项目发售前期以低价位入市，如元平方米起价均价控制在元左右开盘，吸引客户前来抢购物业。如此可形成项目持续的 人气，将物业价值与销售速度发挥到最高效果，甚至超出预期。 第四章项目规划方案 本项目采用次规划分期开发方案。 楼盘素质营造 入口 在小区西面东面各设个主入口，便于通过迎宾大道及东侧规划路 组织交通流线。北面设次要出入口，方便小蓝中学学生就学。 二活动场地 本项目坚持运动与休闲特色，将各种日常简便易行的运动休闲设施安 排在小区内。设游泳池儿童戏水池童乐园玩具儿童沙滩秋千跷 板极限运动等网球场乒乓球场门球场太极园地颐年园慢跑 道攀爬场等多种活动场所。以独特的运动休闲为项目特色。 二环境景观塑造 小区东西靠主入口附近各设个会所，小区水景以南北方向自然贯 通。并以森林带作为纽带，连接各组团，形成景观连廊。 各组团内部相对，以内院花园，儿童游戏园百花园以及木架青 藤艺术长廊等，将花园融入日常家居生活中，营造种全新的邻里共融社 区活动场所。 三商业功能 区外沿街商铺 沿迎宾大道修建部分沿街商铺，分为南北两段，沿街可打通为大商铺或商场。北段商铺的功能规划为车站配套服务店铺。南段自商铺功能规划 为汽车相关产品汽车美容除外。 小区内步行街 自小区入口至会所规划步行街。步行街两边为带骑楼式单层商 铺。商铺规划为小区配套服务设施，如咖啡厅照相馆花店洗衣房等。 组团内商铺 为方便各组团内购买日常生活用品，规划少量组团内商铺，最大 限度实现商业价值。 四教育配套 该小区设小学所，幼儿园三所，拟与省内名校联办。 第四章项目投资分析 要经济技术指标 总用地面积万 总建筑面积万 其中公共建筑面积万 高层住宅万 多层住宅万 道路用地面积万 公共绿地面积万 容积率 可售商品房建筑面积万 二项目直接成本万元土地及前期费用 购地款亩万元万元已含所有税费 三通平及前期费用万元万元 小计万元 单位可售建筑面积土地及前期费用成本元 二建筑安装费用 多层住宅元万万元 高层住宅元万万元 公共建筑元万万元 公共道路元万万元 公共绿化及景观元万万元 小计万元 单位建筑面积建筑安装费用成本元 单位可售面积建筑安装费用成本 万元万元 三其它费用 勘察设计费元万万元 建设监理费万元万元 单位可售面积其它费用成本 万元万元 四单位可售面积直接成本元 三项目间接成本万元管理费 万元万元 二银行贷款利息 万元，年万元 三销售费用 万元万元 四营业税 万元万元 单位可售面积间接成本 万元万元 四项目总成本万元 单位可售面积成本元 五商品房住宅销售总额 元万万元 商业铺面销售总额 元万万元 六自留物业价值公共建筑 万元万元 七项目利润总额 商品房销售总额商业铺面销售总额项目总成本 万元 八投资利润率 第章南昌房地产市场简析 南昌市房地产市场概况 市场概况 年以来，南昌房地产市场是快速发展的阶段。是急剧变化的市场。 主要表现有以下几方面地产开发热点地区格局重新划分市场集约化程 度大大提高，新盘大盘特色楼盘大量涌现房地产价格涨势强劲个 人购买住宅成为置业主流异地发展商和策划代理公司抢滩南昌。 南昌市总体销售情况概述 开发数据 南昌市自年开始，施工面积，竣工面积，销售面积逐年增加，平 均增幅以上。最新统计资料表明年南昌市全年施工量万平 方米与年持平，竣工量万平方米，商品房成交量余套， 约万平方米，同比增长，成交金额亿元，同比增长。这表 明南昌楼市呈高速增长势头。 住宅价格 市中心片区的售价最高，均价为元平方米，昌北片区的价格最低， 均价为元平方米京东片区为元平方米青山湖为元平 方米朝阳洲为元平方米城东为平方米。年前三季度市 场均价为元平方米。 南昌县多层住宅的售价水平在元平方米以下。如南昌县城边的莲 花小区每平方米售价为元左右。目前南昌市房地产业受土地供应城市总体规划影响，城市中心区开发项目较少，上市物业多集中在城市西部 及东部两大热点区域，并在示来相当长段时间内主导市场。 二房地产市场供应特征 年前三季度住宅市场呈现以下特征 整体市场继续保持增长态势，开发量竣工量销售面积和销售价 格均有不同程度的增长。 三房二厅是市场的主力供应户型 多层住宅市场受宠，高层住宅相对难以消化 开始重视物业管理 三房地产市场未来发展走势 基本面向好 从销售数据来看，南昌市商品房成旺盛销售执着和价格指数涨幅屡创 历史新高。未来将沿着这势头继续发展。 周边区域渐成开发热点 自然条件优越的三湖洲滩青山湖，象湖，艾溪湖，朝阳洲， 红谷滩地块将成为开发的重点区域。 市场进入大盘时代，后市压力增加 目前近万平方米左右的总量计划在今明后年内陆续供应上市， 对后市将形成较大压力。多个著名开发商在建或筹备中的，开发量均在数 十万平方米的大型项目，将给南昌市地产市场带来新轮的大盘竞争。 竞争焦点多元化 年市场竞争焦点将会由价格地段之战步入更激烈更全面的环境功能和品牌之战，发展商逐步采用整合营销作为新行销思路。 多层物业仍主导未来市场 根据调查，消费者选择多层占，高层的占，别墅的占。 中等价位中等户型物业挑战市场 三房两厅两卫厨双阳台约平方米将成为市场消费主力户 型。 住宅消费热度更甚 通过地产顾问公司对南昌市城镇居民抽样调查显示，有的家庭打 算在年内购房。 消费者日趋成熟和理性 南昌房地产市场已初步进入买方市场，消费者不仅关心价格和地段， 更关注居住环境小区配套和物业管理。 第二章项目区位分析 项目基本情况 区位交通 本项目位于南昌市南昌县小蓝乡境内。西临迎宾大道，北临振兴路， 距南昌市中区繁华位置约公里。 从区域来看，本项目位于南昌市青云谱区与南昌县的交界处。项目周 边待开发或正在开发的科技园区及工业园区。目前本区域内人气不足。 交通方面，本项目西临迎宾大道，自驾车方便易行。项目门前公交线 路有路路等，紧邻地块北边有规划的公交总站，将来会有多条公交线路通往全市任何地方，区域内人气将逐渐变旺。 二项目地形概况 地块边线较规则。局部原为深达余米的水塘，现基本被回填平整。 项目西部仍有约亩水塘，另有部分区域有数米深的