深圳青岛广州大连武汉宁波南京厦门杭州济南成都哈尔滨西安 利用外资数量 增长率 实际利用外资亿元增长率 城市居民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配 收入水平处于中下游，城市居民的收入状况还有待于进步提高 十三个副省级城市居民人均可支配收入情况 广州杭州南京深圳成都宁波青岛武汉大连济南西安 哈尔滨 厦门 固定资产投资 增长率 全社会固定资产投资亿元增长率 三成都市房地产市场发展的宏观环境 成都市是我国西部地区的科技中心商贸中心金融中心和交通通信枢纽，四 川省政治经济文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城，由于 成都得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，成都已成为西南五省市的中心，大型外资 企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。 在国家西部大开发的大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造 个更加良好的投资环境。年成都市规划部门制定和推出中心城向东向南发展规 划沙河综合整治规划等有关旧城改造的城市总体规划。上述城市规划的实施以 来，使成都的城市面貌焕然新，极大地改善成都市的对外交通，增强了吸引外来投资 的竞争能力。 由国家统计局城市社会经济调查总队中国经济景气监测中心中国信息报社共 同举办的中国综合实力百强城市评估结果日前发布，成都位居年百强城市综合实力 排名第位，超过乌鲁木齐西安重庆和昆明，位居西部第。年市辖区地区生 产总值超过亿元的百强城市达到个，其中，上海北京深圳广州天津南 京大连杭州沈阳哈尔滨位居百强前十位。 二成都市城市总体规划 成都作为四川省的政治经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的粮油和农副 产品基地，金融商业交通通信对中西部地区有较强的辐射能力。成都市坚持以城 市规划为龙头，进行旧城改造新区开发和城市道路等基础设施建设，以较快的速度发展，市容市貌发生了较大的变化。 城市发展战略 中心城布局形态逐步由现在的密集圈层式发展为疏密结合的扇叶式布局。 优化城镇体系结构与布局，淡化中心城的概念，形成主七卫市中心 及个外围片区新都片区青白江片区龙泉片区华阳片区东升片区温江片区 郫县片区的都市区格局。 优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部南部发展 城南新区的规划控制范围为平方公里，建设用地规模约平方公里。城南副 中心规划占地面积平方公里，规划建筑面积达万平方米。南部新区以城南副中 心为核心，主要发展商务行政办公商贸金融生态居住及高新技术产业。 东部新区规划面积平方公里，定位为以生活居住旅游休闲教育科研等功能 为主的生态型城市新区。其总体包括个副中心个片区中心六个片区十五个居 住区五纵五横的干道系统。城东副中心是成都向东向南发展规划的延续，它将生活 居住排在了首要位置。东部新区凭其独有的环境优势，将成为个绿色的新区。 井字形道路东城根街红星路新华路滨江路中心区快速交通路网 环状道路内环路环路二环路三环路外环路放射状道路成绵成渝 成南成雅成邛川陕成仁老成渝等。 二成都市向东向南发展规划 发展规划 向东发展 总体格局 采用带状形式，即连片发展，以充分利用台地及道路供水等基础设施。主要依 托成渝高速公路老成渝公路成洛成龙公路及三环路外环路和成环线即四横 三纵的道路交通系统重点发展十陵洪河大面龙泉同安五个片区，其中十陵 片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心大面片区和龙泉片区 分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲 地同安镇将是成都市重要的公路口岸。 主要项目非基础设施部分东大街改造 十陵历史文化风景区 东部城市副中心 文化居住区 成都经济技术开发区 百工堰山水公园 省级公路口岸 沙河整治 向东发展基础设施 城市向东发展，依托四横三纵的干线系统。四条放射线分别为成渝高速路 驿都大道老成渝路成洛大道成都洛带公路及成龙大道成都龙泉驿交通 性主干道。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而三环路 外环路环城路成环路三纵的建设又使得东部片区与成都市的各公路干线航 空港火车站有便捷的联系。 向南发展 总体格局 主要依托成仁路红星路南延线人民南路南延线元华路高新大道和站前路 三环路外环路即五纵三横道路交通系统重点发展高新区华阳和牧马山旅游 开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越的发展环境 和充足的发展后劲。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。 主要项目非基础设施部分 国家级成都高新技术产业开发区 火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽 内贸部南站贸易区建设项目 南站体育公园 琉璃场柳江工业区 三瓦窑居住区石羊新园居住区及东光居住区南部城市副中心 府河延伸整治 向南发展基础设施 城市向南发展的道路骨架可归纳为五纵三横。五纵为锦华大道成都 仁寿府城大道红星路南延线天府大道人民南路南延线元华大道元华路 及高新大道。三横为盛丽大道站前路三环路和外环路。城市向南将依托五条 纵向道路轴向开发，流动发展。 三成都市房地产市场总体发展状况 成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要的产业之。年成都城镇居 民人均居住类支出达元人，位居西部第。成都市的房地产市场处于良性发展 阶段，统计数据表明年成都市房地产开发投资从亿元上涨到亿 元，而商品房销售从年的万平方米增至年的万平方米，年平 均上涨幅度达。其整体涨幅大于全国的增长。 根据成都市统计局统计，年成都市含郊区县商品房竣工面积万 平方米，共销售商品房万平方米，整体来看，总供求状况相对平衡，供求两旺 的基本格局已经形成，市场步入个良性发展的轨道。 近期成都房地产市场的基本状况 成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时 期同时，就最新的房地产发展状况的态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发 投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量的自主型 发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。 以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理 中介服务信息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成，各级市场交易 日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他 相关产业的发展。 目前成都市房地产市场整体的特点为 外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒的竞争格局，竞争的加剧 促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行 文殊院建设项目投资可行性研究报告 第章项目总论 项目概况 文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。其中 万平方米用地上规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米， 地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其 余为代号地块上的商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含 万平方米的公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。其余 三宗地共万平方米约合亩，用于拍卖。 二投资可行性研究依据 中房集团成都尺度地产营销有限公司对文殊院项目进行项目可行性研究评 估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 成都市城市总体规划 房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范 成都市有关房地产开发销售的法规政策 二年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算额四川省估 价表及相应的取费标准 国家及地方关于营业税土地增值税所得税和税收管理条例 委托方提供的相关资料 成都市年至年统计年鉴 其他相关资料。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三投资可行性研究假设前提和限制条件 本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前 提 本报告设定的最高最佳使用用途能够最终通过规划部门的认可批准 政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划 本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够客流 量并能满足消费者需求 本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行 本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政 府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用 政府的相关政策房地产市场经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动 委托方提供的资料合法真实可靠。 四项目投资可行性研究结论 市场分析结论 根据对文殊院建设项目的综合分析得知该项目的开发建设具有文化内涵区 位规模品牌等优势。由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业住宅类房地 产市场良好的有效需求增长旅游产业作为四川的支柱产业之，近年来得到了快速 健康持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发 的产品符合市场需求，项目开发建设可行。 通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具 体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋 势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原 理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 商业用房元平均价格 住宅及综合用房元平均价格 汽车停车位元按成本价格出售 二财务评价结论 通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元 所得税万元，共计上