及十个中等城市所组成的城市群，是我国经济发 展速度最快经济总量规模最大最具发展潜力的经济板块之 。目前，长三角地区占全国的土地和的人口，创 造了的国内生产总值，的财政收入和的外 贸出口。 上海是长三角的核心，上海形成的辐射经济圈非常广泛， 个小时可以到周边的苏州嘉兴等地区，个小时到南通 常州无锡杭州宁波等地。昆山是江苏的东大门，拥有国家经济技术开发区出口 加工区等著名园区。昆山年全年完成亿元， 财政收入亿元，全年新批利用外资项目个，合同外 资亿美元人均人均财政收入进出口总额和外 商直接投资均列江苏省县市第。 年昆山对外贸易全年进出口总额突破亿美元出 口突破亿美元，均创历史新高。据海关统计，昆山 年进出口总额达亿美元，是年的倍，比上年 增长，增幅比上年提高个百分点。其中出口 亿美元，增长进口亿美元，增长。出口 增速分别高于苏州江苏和全国和个百分点。 在不到全国万分之的土地千分之的人口创造了全国 江苏苏州的出口总额。活跃的经济和宽 松的投资环境吸引了大批高学历人才投身高新技术企业，该类 企业属于知识密集型产业，员工普遍收入高，特别是三资企业 薪酬福利制度完善，员工收入处于长三角的中高收入层，从而 产生了强大的消费购买力。 潜在购房者区域分布广数量庞大 本项目地处长三角都市经济圈中心，产品定位于居住休闲度假型别墅，客户来源以上海市为主，本地的富裕阶层 台商外资企业高层管理人员占相当的份额，同时覆盖 苏杭等周边地区具体较强购买力的投资者，客户来源区域分 布广数量庞大。 已基本上形成了淀山湖别墅板块，周边高尚生活配 套设施众多 以绿州江南园丰泽湾海源别墅康桥水乡别墅为代表 淀山湖板块，这些项目的宣传推广及客户定位直接面对上海， 并打下了定的市场基础，目前已基本上形成了淀山湖别墅 板块，而极有可能成为继佘山板块之后上海的又高尚别墅 区，而且周边高尚生活配套设施众多，如高尔夫游艇会等， 加上日趋完善的便利交通丰富的江南水乡古镇的旅游资源， 淀山湖别墅板块已日趋成熟。 二项目劣势分析 周边生活配套欠成熟 本项目由于距离昆山市中心约分钟车程，而周边的生活 配套设施明显缺乏，生活的便利性舒适性不够，势必将加大本项目社区配套建设的压力。但由于本项目为低密度社区，人 口稀少，而且度假型投资型业主占定比例，太多面积的社 区商业配套又会造成商业经营上的压力。 附近阳澄湖太湖等度假型别墅的开发较淀山湖板成 熟 阳澄湖周边是目前苏州和昆山别墅开发的热土，开发较为 成熟，水景别墅的概念在此已选地，此类别墅以度假型别墅为主。目 前区域客源以上海等地的投资客和休闲度假人士为主。 太湖板块区域价格较高，平均售价在元平方米以上 在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源，同时由于太湖区域 年起停止别墅用地开发，区域内的别墅成为稀缺资源。因 此，区域新推的别墅呈现高品质高单价高总价的特点。同 时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力的别墅板块。而淀山湖板块的别墅项目在昆山不多，知名 度和影响有定局限，市场接受程度相对较低。 上海昆山市民对淀山湖板块度假型别墅认知度较低 从目前淀山湖板块的别墅开发情况来看，楼盘素质高具 有明显的竞争优势的项目为数不多，加上宣传推广手法较为单 ，没有形成板块的规模及品牌效应，在上海市民心目中，西 郊佘山带浦东板块构成了高档别墅的主流市场，对淀山 湖带居住投资度假型别墅认知度相对较低，特别是位于 昆山市境内的淀山湖畔的别墅，上海市民的认知度和接受度较 上海其它别墅板块低。而昆山人对淀山湖周边度假型别墅的认 知和接受度同样很低。 本地市场的容量较小 从本司的市场调研分析来看，无论是阳澄湖太湖周边 的别墅板块，还是环淀山湖别墅板块，本地客源的数量较小， 绝大多数购房者方面来自上海市中心的新富阶层以及温 洲杭州等地的投资者，另方面来自昆山工作多年的外企 高层管理人士政府公务员等，本土人士的购房消费能 力不强，不能构成消费的主流市场，所以本地市场容量相应偏小。 三项目机会点分析 国家继续加强宏观调控，不再审批别墅用地，严控别 墅等高端住宅产品的开发 随着国家近几年不断加强宏观调控，别墅用地将越来越 少，高档住宅的开发受到定的限制。但是，近几年长三角的 经济发展直保持着高速增长，新产生的富豪阶层对于别墅等 高档住宅物业的需求持续增长，加上上海等地飞涨的房价海 外热钱预期人民币升值，高端别墅产品的市场需求依然强劲， 投资升值空间较大，虽然国家加强宏观调控的力度，并在贷款 税收方面进行遏制，但对于购买力较强的别墅高端住宅消费群 体效用不大，这为本项目的开发提供了较大的发展机会。 昆山市的房地产市场正处于上升轨道，淀山湖的开发 也刚刚起步 在上海苏州的影响下，昆山市近几年的房地产发展迅速，房价上涨较快，土地资源日趋紧张，加上经济发展强劲，房地 产连续多年处于快速上升轨道。但由于买家以自用型为主，投 机炒楼者较少，年房价均价约元平方米，远低于上 海和苏州，泡沫较少，虽然近年来国家不断加强对房地产业的 宏观调控，但相信对昆山房地产的上升发展影响有限。而且， 昆山市缺乏高水准规划和开发的高品质别墅，淀山湖周边别墅 的开发又刚刚兴起，市场空间和发展机会较大。 占地亩，可产生规模效益 本项目总用地面积为平方米，是淀山湖周边少有 的大型别墅项目，有较大的空间来做全盘的规划设计，可以产 生规模效益，可以最大限度的利用资源做好配套设施物 业管理服务。大盘的竞争是实力的竞争，大盘给开发商更大的 发挥和操作空间，令其在白热化的以湖景为主题度假别墅市场 竞争中创造出规模优势。 同板块别墅开发水平较低，竞争性不强，有利于本项 目竞争优势快速形成 长期以来淀山湖板块的房地产开发较为平淡，特别是度假 型别墅相对于阳澄湖太湖区域处于个弱势区域，直游离 于主流市场之外，从本司的市场调研的情况看，具有高品质竞争力强的大型楼盘屈指可数，以往开发的项目设计缺乏新 意，园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期的 水平，为贵司项目的迅速崛起提供了定的空间，如果以长三 角流别墅品质在淀山湖畔进行规划设计和开发，很容易从区 域板块市场脱颖而出。 长三角不断产生的富豪阶层的迅速崛起推动了别墅 高端物业市场需求的持续增长 随着新经济时代长三角经济的飞速发展，新的富豪阶层不 断涌现并发展壮大，对社会整体的高端消费刺激很大，对高端 别墅产品的居住度假商务休闲的需求都很强，而且做为有 车族，他们的活动范围较大，对郊区别墅的接受力渐强。不 断增长的别墅产品这高端物业的市场需求，与有限的市场供 给形成了剪刀差，势必推动别墅市场继续增长。 在以上海为中心的长三角经济圈，大批新经济时代的富 豪阶层聚集，本项目离上海市中心约分钟车程，同时项 目环境优美交通快捷，既享都市之繁华，又享自然田园之风 光，非常适合新经济时代的新富豪阶层居住度假商务休闲， 养精蓄锐。 淀山湖板块有望成为第二个佘山板块 目录 前言 第部分项目分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会点分析 项目威胁点分析 第二部分项目战略规划和市场发展方向建议 项目发展战略规划 项目市场发展方向建议 第三部分项目市场定位客户定位 市场定位 客户定位 第四部分项目成本利润分析 估算前提和依据 投资效益分析 项目敏感性分析 第五部分项目融资和收益分析 阶段性工程建安费 项目投资计划及资金筹措表 税后利润表 现金流量表 第六部分项目的风险管理 第七部分结论 第部分项目分析 本项目的优势劣势机会威胁如下 项目优势分析 淀山湖为上海市唯的大型天然湖，具有很高的认知度 本项目位于昆山锦溪淀山湖畔，平方公里风景秀美的湖 面与上海市共享，以淀山湖为中心的沿岸旅游资源相当丰富， 淀山湖的绝大部分水域属于上海，上海市民直以来对淀山湖 具有良好的认知度，随着上海国际化大都市经济人口的高速 膨胀，这里日益成为上海市民居住旅游度假商务休闲的 好去处。 优美的湖景生态环境，有利于打造成为沪上高品质的湖 景庄园别墅 淀山湖风光秀丽，环境优美，空气清新，是上海市唯拥 有的天然湖泊，规模和景观远胜过佘山。本项目拥有米的 湖岸第排景观带，充满自然情趣，地块内众多水系形成密集的天然活水网络，为项目规划和营造亲水亲自然的水环境系 统提供了丰富的素材，而且项目本身的定位高，有很多岛屿式 半岛式规划，并有豪华会所和游艇码头设计，有利于打造成为 高品质居住度假商务休闲型的国际级湖畔生态庄园别墅。 位于上海西翼，低土地成本开发，售价远低于湖对岸 的上海别墅 本项目虽然位于淀山湖畔，但却位于昆山，虽然与上海 市水之隔，但与上海市区西郊带高昂的土地成本相比较， 本项目总用地面积为平方米，合亩具有较大 的成本优势，同时只有很少量的民宅需要拆迁，这些也全部由 当地政府统协调拆迁，减少了相关的拆迁成本，这些优势为 开发商的成功开发奠定了基础，这已在其它项目操作过程中得 到了验证。而且，虽然同处于淀山湖畔，本项目的售价远低于 湖对岸的上海别墅，具有较强的价格竞争优势。 浓郁的江南古镇文化及人文环境，旅游资源丰富 项目所在地昆山市锦溪镇是江南水乡历史名镇，曲巷流 堤等构成的古镇美誉