投资估算 与资金筹措财务分析与评价等。 第三节结论及建议 研究结论 三亚是中国唯的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国 内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。 坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，毗邻约公顷的鹿回头高尔夫 球场，其得天独厚的区位优势引导潮流的设计理念高品位居所与旅游度假相 结合的多样化户型设计优良的建筑品质高档完善的功能配置，在为国内外 高端人群带来高品位居住享受的同时，也将为海南新佳旅业开发有限公司带来可 观的经济效益，同时为三亚鹿回头半岛增添道亮丽的景色。研究表明，三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓环境条件得天独厚，市场极具 潜力，建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场发展的需要，符合行业发 展趋势，符合三亚市城市发展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项 目可行。 财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。 二建议 切实做好项目前期工作，如工程地质勘察规划设计环境影响评价 等。 应切实做好与外部供水排水供电等工程的衔接，以保证项目建设 及投入使用期的需要。 应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。第二章项目建设的背景及必要性 第节项目建设的背景 海南省和三亚市旅游业快速发展 海南岛是中国南海上的颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛，中国陆 地面积较小，海洋面积最大的省。土地总面积平方公里，森林面积 公顷，森林覆盖率达。 海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部 有五指山黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。海南岛交通方便，有遍 布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食住行游购 娱旅游条件。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜 地。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来年旅游发展总目标为， 建成世界著名亚洲流的度假休闲旅游目的地。 随着国人的生活水平逐步迈向小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动， 而是个人不可或缺的生活内容，旅游业已经成为经济发展最强劲的产业之。 黄金周长假期的实施，使旅游业大为火爆，拉动了第三产业的迅速发展，成为经 济新的增长点。 三亚，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真天人合的理想旅游度 假之地,请到天涯海角来，椰风海韵醉游人。美丽的三亚，正以她的热情的胸怀， 每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽。 特别是随着近几年海南对外全力打造的健康岛的形象，三亚举办了系列 国际文化体育盛事，扩大三亚的知名度美誉度和影响力，使三亚成为世人瞩目 的焦点，使得三亚作为全国唯世界著名的热带旅游度假目余，在批有实力有品牌的旅游房地产开发企业不断打造下， 现形成了亚龙湾三亚湾大东海三大旅游房产投资度假区。三亚海棠湾开发 正紧锣密鼓地进行，引得各大财团纷纷来到三亚，准备进行旅游房地产投资，其 中包括长江实业霍英东集团。三亚旅游房地产的业主现已遍布世界各国，三亚 旅游房地产不断向前发展并走向国际化。建筑风格已形成了美国的夏威夷澳大 利亚的黄金海岸印度尼西亚的巴厘岛墨西哥的坎昆泰国的芭提雅等建筑风 格。同时三亚借鉴国外旅游度假胜地房地产业的开发经验，吸取其先进的开发理 念，充分挖掘本土文化特色，利用三亚优越的生态环境和人居环境，依托丰富的 独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三 亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地，初步开创了自 己的建筑特色。 三本项目的建设顺应了海南省和三亚旅游业的发展，顺应了人们对旅游 房地产发展的需求 三亚市旅游业的飞速发展使得各类投资者，度假休闲和第二居住地置业 者看好三亚市旅游房地产，而随着旅游房地产购买者的涌入进步带动了三亚经 济和旅游业的发展，形成了旅游业和旅游房地产业的双向良性互动。当房地产市 场整体出现波动时，更容易体现出旅游房产投资的抗风险性。 旅游房产是旅游与商业度假休闲房产的交叉与结合，开辟了房产个 新的领域。海南省和三亚市拥有明媚的阳光风景如画的海滨和气候宜人的暖冬，这些得天独厚的生态景观，为旅游房产的发展提供了沃土，依附资源优势，海南 省和三亚市成了旅游房产的领先者。三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使 得内地人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上拉动了庞大的市场需求，造成 了三亚近几年推出的房产特别是海景房大多数被岛外人士所购买。三亚房地产特 别是海景房产具有较大的市场需求。 据项调查统计表明，海南旅游地产在全国的市场份额已占到，海南 依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。在第届中国旅游房 地产会，在人们最喜欢的旅游地产发展的城市调查问卷中，排前三名里海南有两 个城市被首选，第是三亚，第二是北京，海口是第三名。可见海南旅游地产在 内地人心中的地位。 目前，从三亚到海口的东部沿海，具有良好海岸线沙滩和美丽自然景观 的土地即将被各大旅游投资和房地产开发商瓜分殆尽，土地的稀缺性和不可替代 性充分地显现出来。 海南新佳旅业开发有限公司拟在三亚市鹿回头半岛进行旅游项目投资及 房地产开发。公司拥有三亚市鹿回头半岛亩土地使用权。鹿回头项目分为 三期第期为鹿回头高尔夫球场，目前已建成投入营业第二期为三亚锦江高 尔夫酒店及万平方米的酒店公寓第三期为海南明申三亚大酒 店项目及约万平方米的酒店公寓。 本项目为三亚鹿回头新佳公寓期项目，本项目所在地位于三亚市鹿 回头半岛，西北临鹿回头湾，东南临小东海，西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭， 距三亚市中心约公里。拟建地依山傍海，具有得天独厚的区位优势。项目定位 为品位高尚设施配套齐全的集居住旅游休闲度假为体的高档公寓，为国内 外高端人群提供高品位的居住享受。 第二节项目建设的必要性 目前我国房地产业已形成为个开发经营管理服务等多种经济活动 的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的 先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的寒暑表。 房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑 业建材业金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械 钢铁石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中， 的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。 海南省三亚市的房地产业在经历了上世纪九十年代的经济泡沫后，经过十几 年的休养生息，充实调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏的迹象，总体势头 趋于看好。特别是些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰富 的高水平高内质的房地产，仍存在较大的发展空间，市场前景仍然乐观。随着海南 房地产和旅游房地产业的逐步回升与发展，新的投资理念和营销方式悄然兴起，种 买生活方式的时代已开始步入海南房地产业，由买方市场引发的这场需求与供给 变化正在改变着海南省和三亚市房地产业的投资理念和发展趋势。 根据三亚市城市发展规划，三亚市在未来要建成国际影响的滨海旅游度假 城市。 本项目的建设顺应了当前海南省和三亚市房地产的发展趋势，方面尽可 能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另方面也会产生较大 的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要的。 核准通过，归档资 料。 未经允许，请勿外 传,第章总论 第节项目基本情况 项目名称 三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓期项目 二建设单位概况 建设单位 二建设单位概况 三项目拟建地点 项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约公里。场地 西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约公顷的 鹿回头高尔夫球场已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻。 四项目定位 项目定位为品位高尚设施配套齐全的集居住旅游休闲度假为体的高 档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。 五项目主要建设规模及内容 三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目总用地面积公顷，项目分二期 开发建设。本报告研究的是期项目。项目用地面积公顷亩， 总建筑面积其中地面地下。项目拟建 设 幢层高层公寓，总建筑面积 会所，建筑面积 幼儿园，建筑面积 地下汽车库，建筑面积配套公用工程设施，包括给排水电气空调道路广场绿化 围墙等。 六项目总投资及资金筹措 项目建设总投资万元，其中土地费用万元，前期 工程费用万元，建筑安装工程费用万元，基础设施费用 万元，开发期税费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费 万元 本项目建设总投资万元。向国内银行申请中期借款万元，银 行中长期借款按年利率计算利息。其余万元通过业主自筹及滚动开 发利用盈余资金及预售款解决。 七主要技术经济指标 详见下主要技术经济指标表。 序 号 名称单位数量 总用地面积 总建筑面积 地面总建筑面积 计容积率建筑面积 其 中 公寓 会所 幼儿园 不计容积率建筑面积 架空层面积机房层面积 地下总建筑面积 其地下汽车库 其人防区序 号 名称单位数量 中 中 非人防区 自行车库 会所地下层 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿化率 住宅总户数户 机动车停车数辆 其 中 地下停车数辆 地面停车数辆 非机动车停车数地下辆 总投资万元 其 中 工程费用万元 工程其