况良好，周边水 体大气土壤具有较强的自净化能力，且有定的环境容量，适合 本项目的建设。 本项目主要可能的污染源有生活污水厨房油烟和生活垃圾，除 此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不 会产生不良影响。 七项目实施进度计划 本项目建设期为个月，从年月开始至年月底 结束。建设完成后年内完成全部工程的销售。 八投资估算 经测算，本项目总投资估算为万元，其中土地费用为 万元，前期工程费为万元，配套建设费万元， 建筑安装工程费万元，公共配套设施建设万元，管理费用为万元，财务费用为万元，销售费用为 万元，其他费用为万元，不可预见费为万元。 九资金筹措方案 本项目总投资为万元，其中企业自筹资金万 销售利润率 投资回收期税后年 投资回收期税前年 财务内部收益率税 后 财务内部收益率税 前 第五节可行性研究结论 项目的建设符合当今社会人们返璞归真回归自然的需求，符合 构建和谐社会的大环境。项目建设地环境优美，及其适宜人度假休闲 居住。建成后，将为县及其周边地区沿海白领阶层提供优质商 品住房。同时，在这个卖地段不如卖环境的年代，像这样有价值的人 居环境必将成为人们疯抢的楼盘，项目销售状况必定路飘红，项目 具有良好的市场前景和较好的经济效益。 综上所述，本项目的建设是必要的可行的。 第二章项目背景及提出的理由与过程 第节项目提出的背景 品位住房呼声高涨 无论个人，还是个家庭，总要有最起码的遮风挡雨的空间和 面积，这是满足人们生理需求的起码条件，也是解决温饱的必要条件。随着人们物质生活水平的提高，购买能力也水涨船高，大多数人们在 购买房屋时，已将注意力转移到对住房品位的需求。追求尽善尽美的 人生是人类永恒的理想，住房既体现个人和家庭的物质文明，也体现 其精神文明。因此，住房品位综合反映出个人和家庭的生活品位文 化品位艺术品位。 随着人们对住房品位的要求越来越高，房地产产品不断花样翻 新，位置户型等因素已经不能完全左右消费者的判断，景观自 然而然地成为了人们购房时的决定性参考因素之。住宅与各种天 然人工景观的结合，正使得景观住宅日渐成为名副其实的地产风 景线。 根据景观的形成方式进行划分，景观住宅大体包括三种类型 天然或者现存景观型 即借景类景观住宅，这种类型往往位居自然风景条件非常优越的 区域，与大自然充分融合，常被认为是更加纯粹更加天然更加典 型的景观住宅。对这种类型的景观住宅进行细分，通常包括水景住宅 绿景住宅和公园住宅等等几种常见形式。水景住宅是指在河湖旁 边的物业项目，即借河流之景，此河流可能是天然的江河湖泊，也有 可能是人工挖凿引导的。绿景住宅是指以城市中的森林草地景 观为主要卖点的楼盘，换句话说是借助了处绿化带的生态美学功 能而兴建的住宅。公园住宅是指临近公园的物业，这种借助公园 的集成环境优势的项目。人工景观型 即造景类景观住宅，所谓造景类景观住宅即为了营造良好的生活 环境满足业主对于舒适的居住环境的心理诉求，精心设计人工打 造出各种景观的小区。 兼用类景观住宅 顾名思义，这类景观住宅既有天然景色可以借用，又在社区内精 心营造出了特定风格的与个性特征明显的人工景观。 在广大消费者对居住环境的要求越来越高的时候，景观住宅的发 展已经进入了新的时期，拥有双景观或者多重景观的住宅自然越发受 到购房者青睐。 二县房地产发展概况 县大部分地区居民都居住在自建的房屋里，只有县城分布着较 为集中的居民住宅楼。长岛拥有得天独厚的自然环境，是休闲度假 居住养生的好地方。不过受房地产热的影响，县房地产开发较呈 现较强的势头，近几年，新建不少的住宅小区璀海茗居长岛水岸 迎宾泉小区凌云小区望海园。随着长岛旅游业的发展，更多的人 们青睐于来此投资房产。 本项目的建设将极大的提升了县地产业的档次，将成为县较 为标志性的建筑，为长岛房地产业注入了新鲜的建筑理念及其开发思 路。第二节项目提出的理由与过程 本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求 保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。 符合房地产市场发展的指导思想。 符合完善住房供应政策。 符合增加普通商品住房供应政策。 二县政府政策导向 二十世纪的旅游主题是人与自然的和谐统，二十世纪的 理想圣景是回归自然，野趣浓郁，环境幽静，空气清新。人们的旅 游观念更加成熟，已不再满足于走马观花式的观光游，而是更注重于 亲身体验，度假旅游已逐渐为人们所喜爱并接受。 众所周知，长岛海域辽阔，碧波环抱，岩礁争奇斗险，风光旖旎 秀丽，景致奇特，气候温和，自然环境十分优越，旅游资源潜力巨大。 随着长岛旅游向深度广度发展，也逐渐暴露出些问题，在以往旅 游资源开发利用上，只注意观光型旅游项目的建设，而在度假旅游项 目房产开发项目上投入不够，严重影响了旅游市场的进步开拓， 使长岛旅游业的快速全面发展受到限制。从改善产品结构提高经 济收入的角度出发，应该着重把发展度假产品提到战略位置，逐渐实 现长岛由观光型旅游地发展为具有观光与度假养生多重功能的圣 地。 三项目建设将促进当地旅游业的发展 第章总论 第节项目名称及建设单位 项目名称 度假村项目 二建设地址 县城区东部王沟村的高地 三承办单位概况 承办单位蓬达房地产开发有限公司 承办单位简介 蓬莱市蓬达房地产开发有限公司始建于年，注册资本亿 元，是具有山东省颁发的三级资质证书的正规房地产开发公司。通过 几年的发展，公司现有拥有资产总额亿元，专业工程技术人员 余人，下辖山东蓬达股份有限公司蓬达期货经纪有限公司蓬莱市 华鑫建筑工程有限公司蓬莱市旌旗广场商贸有限公司山东海阳新 元广场商城长岛海泉供水有限公司菏泽蓬达木业有限公司蓬达 大酒店蓬莱金港湾大饭店度假村蓬莱市蓬达商城等个控 股公司，是蓬莱市最大的房地产开发企业。 公司始终贯彻流管理流素质流质量流服务的 方针，追求科学的管理体系，过硬的工程质量，完善的物业管理，迅 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,速成为蓬莱市房地产业的中坚力量。年以来公司从投资开发蓬 达小商品批发市场起步，打下了房地产开发的坚实基础。 开发建设的蓬达苑小区包括蓬达东苑蓬达西苑蓬达北苑。其 中蓬达西苑工程为蓬莱市精品工程，是蓬莱市年二十项重点工 程之，小区地处市中心繁华地段，由花园广场空中花园及两栋高 层住宅楼望海楼望阁楼蓬达商城小区组成，占地面积公顷，建 筑面积万平方米，总投资亿元。蓬达东苑建筑面积万平方 米。蓬达北苑老城区改造工程建筑面积万平方米，现已全部交付 使用。 公司新近开发的黄海花园蓬达苑多层住宅黄海花园小高层，建 筑面积万平方米，总投资亿元。蓬达花园住宅商业建筑面积 万平方米，总投资万元。这些项目已交付使用。 公司正建设中的蓬达金港湾项目是年市政府重点工程，总 建筑面积万平方米，由两大主体建筑五星级酒店和条旅游商 业街组成，年开工，年投入使用，该项目总投资亿元人 民币。现在，金港湾期工程已经完成，进入初装修，二期工程已开 工建设。公司不仅立足蓬莱境内还把经营触角辐射到莱阳海阳等周 边城市，现已竣工投入运营的莱阳旌旗广场商贸城，建筑面积万 平方米，是莱阳最大最繁华的商业中心。 在海阳建设的新元广场商城总投资万元，海福莱连锁超市 和精品屋现已建成并运作经营。在沾化投入的万元建设的蓬达大酒店等项目正在建设中，年投入运营。 投资近亿元的海阳大酒店和莱阳蓬达花园开发项目以及投资 万元的栖霞海福莱花园商住项目投资亿元的长岛东海赢 洲国际会议度假村旅游项目，现正在运作当中。 另外，公司还于年月份收购烟台市物资期货经纪有限公 司，更名为蓬莱期货经纪有限公司，注册资本万元，是现在国 家证券会管辖的在国家工商局注册的级期货经纪公司。年交 易量在全国排名位，全国共计有家期货经纪公司，山东省共 家，我们其中之。 年出资万股入资恒丰银行，公司法人代表盖其东现任 恒丰银行董事。恒丰银行是中国家股份制银行之，我公司是该 银行股东之。 公司主要从事房地产开发建筑物业管理金融商业旅游 酒店等。先后在蓬莱市莱阳市海阳市栖霞市县沾化县等 地开发大量的商业及住宅。共计多万平方米。 几年来蓬达房地产开发有限公司在公司规模迅速扩展的同时，本 着以繁荣蓬莱为己任的原则，为蓬莱市城市建设做出了突出的贡献。 现在正在开发建设的项目运作良好，预计销售额达七个亿，同时公司 为了长远的发展目标还在黄金地段储备了几百亩的土地，以确保公司 持久稳定高速的发展。第二节可行性研究报告编制依据 蓬达房地产开发有限公司关于委托烟台元亨管理咨询有限公 司编制本项目可行性研究报告的委托书 二国家省市有关政策法律法规规定要求 三国家现行有关技术设计规范和标准 四国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求 五城市居民住宅规划设计规范 六投资项目可行性研究指南中国电力出版社 七建设项目经济评价方法与参数实务全书中国建材工业出 版社 八建设单位提供的基础数据资料 九山东省建筑工程综合定额 十山东省安装工程综合定额 第三节研究范围及内容 项目背景及提出的理由与过程 二市场分析与建设规模 三建设地点及场址选择 四总体规划方案 五设计方案 六环境保护与节能安全 七组织机构与物业管理八工程及销售进度安排 九投资估算和资金筹措 十财务评价 第四节项目概述