指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积 万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交 套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比 增长。 年房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因 为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量拆 迁户涌入市场，市场需求被有效放大。 房地产运行状况 房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后， 房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场的发展。至年，更多 的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比 年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳 李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。 住宅市场结构趋向合理 市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成 亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长， 高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百 分点商业营业用房投资亿 万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看， 商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万， 住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预 售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。 房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，房价高已成为不争的 事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮 元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相 提拉了房价。三是以外购房族带动了房价的上扬。 市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低 收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万的经济适用房，未来 两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这 部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于 老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民 踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块的活跃。因此，加速市区北部配套设施的 改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。 需求趋势 房地产需求趋势近来呈现以下特点 经济适用房的是解 决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 小面积户型需求呼 声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 近郊房因其低廉的 价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。 稀缺的海景资源使 得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在置业的手选。 高档物业因的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足 积聚大量消费力。 第四节项目周边区域房地产状况 区域概况 的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特的类产品，而位于崂山区内的旅游度假区带也形成 沿海物业中个比较典型的片区。 该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源 丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽 阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。尤其地处海滨风景区与峙 山风景名胜区之间，地理位置非常优越。度假区自成立以来，不断招商引资，使 本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际 啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅 区。 该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善， 已成为崂山区的政治经济旅游中心，人文环境优越。交通条件良好，已经形 成较为成熟的道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域的主干线。 多路工交线路穿行该区域，良好的交通条件也为房地产开发提供了较好的基础。 区域与周边的关系 旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以 旅游度假区为基础向外做部分延展的个片区，该片区房地产项目都以海 景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽的景色和良好的大环境来提升自身 品质，这也是将其归为个片区的重要依据。 浮山在该片区中占有举足轻重的地位，正是它与浮山湾形成了山水之间的 条绝佳的带状开发区域，使该区域的住宅有山有水，有气势有灵性，成为真 正的高档物业。金家岭山和午山也起到了很大的支持的作用。 片区开发态势 该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续 性，科学合理的进行功能与空间的布局与开放。片区规划中应多运用现代城市设 计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值， 为土地开发利用更具有合理性，可操作性创造条件。 加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美的自 然景观，丰富住区内的空间环境和自然生态环境也是方向之。早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们 的视野。瑞纳花园是该区域中较早开发的商品住宅小区之，悦海豪庭项目的开 发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之的汇海山庄则越过了地段。 目前该片区范围内正在开发建设的楼盘数量并不少，去年开盘销售的有美 林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅园等，正在筹备阶段 的有山水名园丽海花园二期等。 从目前的情况看，该片区的开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二 是从高新区五大广场向北。沿海岸线向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高 价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住的精品家园。 从向东的开发方向上看，是午山南麓的成片区域，二是村的整体改 造，三是继续向东，南姜村带。向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近 区域。 位于项目地块东邻的美林小镇，是去年的成功楼盘，除了有个良好的楼 盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了房地产市场。美林小镇的 热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另方面也 验证了本土的购买力水平。 第五节已调查楼盘分区 分区情况 为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同产品 类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区 浮山区等五大竞争区域 麦岛区 区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园 区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。 价格区间元 代表楼盘颐灏园海怡名都 雕塑园区区域特点东部地区最优质海景资源，开发最早的高档别墅区，近期此片 区已没有土地储备，新增项目不多，是高档别墅住宅的典型代表地区。 价格区间元 代表楼盘弄海园银都景苑海风花园 王家村区 区域特点比较典型的城乡结合部的感觉，但自然资源较好，北山南水， 且正处于高速发展的阶段，是近期热点地区。 价格区间 代表楼盘千喜龙苑美林小镇悦海豪庭 沙子口区 区域特点处于大环境相对较差的农民村落聚集区，离市区距离较远，配 套设施不完善，但山海景色良好，可通过内在品质提升价位。 价格区间 代表楼盘山水名园汇海山庄阳明山庄未名山庄 浮山区 区域特点位于沿香港路浮山脚下，距离海岸线较远，大多依山势而建， 有自然高差，产品形式以多层为主，总体规划相对落后，比较零乱。 价格区间 代表楼盘天泰馥香谷建飞花园凯旋山庄。 市区重点楼盘分析略 因该片区位置独特，相对与市区楼盘对比不强，所以对于市区楼盘在此 不做详述。 片区竞争楼盘分析 竞争楼盘状况 第章项目概况 项目位置 本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北， 路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。 项目经济技术指标 该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。 用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北 侧地块 用地面积亩用地性质居住用地 使用年限年建筑层数层建筑高度米 绿地率 项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用 地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化地块 内东侧有水池处，可覆盖或利用。 第二章市房地产宏观背景分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第节宏观经济概况 概况 地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市 相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里，其中市区平方公 里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。为海 滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山 支脉向北部的延伸。 是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景 旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科研及海洋产业开发中心 区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地 旅游度假避暑文化娱乐中心。年月，被列为全国个经济中心 城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之 年月日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限 年月，被列为全国个副省级城市之。城市发展目标是构建有特色 的现代化国际大城市。 市宏观经济发展状况 年实现国内生产总值亿元，增长其中,第产业增 加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产 业增加值亿元，增长。综合经济实力在全国城市中居第位。在 个副省级城市中居第位，较上年前移位。 经济和社会发展主要指标预期 国内生产总值,到年达到亿元,年均增长以上。外贸出口年 均增长,年力争达到亿美元以上。高新技术产品产值占工业总产 值的比重,年达到。城镇人口占总人口的比重,年达到。 地方财政收入,年均增长。城市居民人均可支配收入和农村住户