足附近居民便利消费为主。 忠恒超市营业面积，定位为中低档消费，经营品 类以三线商品居多，属国家商务部万村千乡工程网点，虽所 属商圈不够繁华，但依托忠恒集团的企业实力与地方行政行业相 关单位的支持，以满足单位团购福利消费为主，月销售仍有 万左右。其它类消费市调数据 生鲜食品的消费者选择在超市，的消费者选择在农贸市 场。 酒水饮料的消费者选择在名烟名酒店或其他小商店。 日化用品的消费者选择在超市选购，但还有的消费者选 择在化妆品店或其他小商店。 高端消费市调数据 平川区各行政单位的领导大部分住在白银或兰州，自然消费选 择在白银或兰州。 靖煤集团公司处级以上领导的消费也选择了兰州。 平川区的高端消费人士煤矿老板企业家大些的工商个体户 基本上消费都选择在兰州。 分析 项目优势 购物环境购物环境的档次取决于消费者的档次，我们拟 建的生活超市将是平川档次最高，环境最温馨的购物场所。 项目定位及品牌我们定位是精品生活超市，同时拟引进 的商户以兰州西安等大中城市为主。虽然平川区现有众多的超 市，但商品品类商品品牌都无法满足当地日益增长的消费需求， 从而使多数消费者到白银兰州去消费。 商品品质我们的商品品类及品质以满足中高档消费为主， 郑重承诺绝不销售假冒伪劣产品，保证所售商品三证齐全。服务本着靖煤集团为员工提供优质服务的宗旨，以及我 们坚持优质服务为核心的理念，开通便民服务，如电话预约为 需要帮助的中老年人提供送货上门等便民政策。 管理我们将重金聘请国内知名的策划公司全程策划，全 程管理，保证项目的持续性发展。 项目劣势 本项目处于缺乏活力的老商圈，商圈影响力不强，人气不 够集中，固定消费群体过少，对主力商户引进造成定困难。 同时超市生鲜具有需要培养的特性，需要大量资金投入， 前期年需为商户提供免租减免管理费等优惠政策。 项目机会 本项目对于平川区而言是超前的，使平川区真正意义上有 了第家精品生活超市，提升了平川区零售业新的形象。 本项目起点高，全新的模式必将改变平川区消费者的购物 习惯和生活方式。生活超市的带动作用将迅速提高晶虹嘉城及周 边小区的入住率，为老商圈注入活力，使其重现往日繁华。 平川消费市场即将成熟，精品生活站式购物即成潮流。 靖煤集团强大的企业实力和良好的企业形象将促进项目顺 利进行。 项目威胁与竞争 四大超市在平川消费市场几年的运营也有各自的经营管理策 略。消费者的多年消费观念需要定的时间和经营策略才能改变。 中恒集团的强大的企业实力及成熟的几大商业项目。 四经营策略及运营管理方式 建成具有时代感的中高档精品生活超市。 保证顾客满意有积极主动的员工有竞争力的价格优势和运 营方式有自主的管理团队有质量的商品和感激的服务。 经营范围定位 精品生活超市包括酒水饮料休闲食品副食调料进口食 品日化洗涤家杂百货办公文体图书音像小家电糖 果南北干货五谷杂粮面包面点熟食鲜肉鲜活及 冰冻海鲜现场制作等。我们的定位在精品生活超市属于中高 端消费，超市内分三大区域生鲜食品百货，六大商品 氛围区域面包面食生鲜食品现场制作糖果干货酒水 进口食品识，作为个出色的生意人应该注重并有效地塑造具 有自身特色的经营灵魂，并体现在生鲜经营的实际工作中， 这就要求经营者悉心研究如何在合适的季节卖合适的商品。 把生鲜区域规划大概平米。所有的供应商和合 作商都从兰州西安等大中城市诚邀过来，运用他们成熟的管 理经验和先进理念，第年全部免租金或免扣点，蔬菜水果超 市自营，每天执行个特价，实现蔬菜水果零利率销售，降 低生鲜的运营成本从而使顾客得到物廉价美的生鲜食品。 生鲜硬件设施约平米的生鲜食品保鲜库，冷藏 柜冷冻柜等其它木制柜，生鲜区配备台恒温保鲜厢式物流 货车。 在倡导绿色健康这样大的市场背景下，对于有机 农业，国家有政策支持行业有发展模式市场有消费需求， 我们实现白银地区首个农超对接的生鲜卖场，从靖煤公司联村 联户为民富民对接点复兴乡可直接成立批种植蔬菜水果 养殖鸡鸭猪牛羊的基地，与当地农业和畜牧业部门配合委托专 业人员在种植和养殖过程中全程监控和指导，销售环节由我超 市直接统管理，从而实现大部分生鲜食品的质量安全。同时 也解决了当地老百姓的就业和富民问题。 食品和百货的定位与运营管理超市的供应商至关重要， 根据我们的卖场规划超市商品的结构定要达到个单品 以上，需要大概家以上的供应商和联营商。而且这些供应商和联营商必须从兰州或西安等大中城市邀请过来，必须利用 它们雄厚的企业实力先进的营销理念熟念的生鲜加工制作 技术。而且大部分商品要做到厂家直销，同时把好食品的进货 收货存货三大关口，严格管控好质量安全。 未来业务发展计划 成立专业的团购中心，为企业或个人量身定做特殊商品。 参与各二级单位的劳保用品或其它相关采购计划，以质量 的商品和厂价直销的价格竞争优势为此服务。 根据靖煤各二级单位的职工需求，计划在魏矿王矿矿 晶虹小区第三住宅小区晶虹宾馆开设便利超市分店。 立足平川，向下发展县级市场，向上辐射甘肃市场。 管理组织架构表见附表。 五项目双方合作方式 资本层面合作 双方共同出资靖煤集团提供场地及部分现金，双方共 担风险，共享利益。 双方建立商贸公司或有限责任公司。 双方各持有股份。 出租与承租 靖煤集团出租场地，我方承租，靖煤集团提供空调消防 电梯基础水路基础电路等硬件设施合同期为十年，免租年因百货行业和超市生鲜须培养， 我方对百货商户和超市生鲜合作商须做免租年的优惠政 策，之后每三年递增，递增幅度不超过 房租每半年结算。 六项目开发基本理念 对靖煤集团而言 提升企业品牌形象 为职工提供更优质更放心的福利 能为靖煤集团待业青年或其它人员创造个的就业机岗位， 创造靖煤商业新貌，塑造全新文明服务。 精品生活超市的进驻，大大提升晶虹嘉城等周边的住宅入住 率，使区域商业更繁华。 对当地而言 复合化商业设施，创造区域吸引力 多元化综合性业态，强化综合吸引力 区隔化业态及产品定位，强化市场竞争力。 对地产项目而言 促进当地的商业气氛，带动商业地产的发展 通过精品生活超市的运作促进地产升值。 七社会效益与经济效益由于新型零售业态的崛起，对传统的流通模式经营观念产 生了巨大的冲击，促进了流通产业结构的调整经营机制的转换 和企业制度的创新，提高了流通效率和管理水平，增强了企业竞 争力。在取得良好经济效益的同时，零售业态的快速发展还创造 了许多社会效益。方面，新型零售业态通过统采购统配 送和规模经营，降低了经营成本，稳定了市场价格，减少了假冒 伪劣商品，净化了市场环境。另方面，新型零售业态的发展优 化了商业网点的布局，使消费者能享受到更为方便快捷的服务。 另外，新型业态的发展还创造了大量的就业机会。 八购物卡的管理与结算方式 管理 在晶虹购物中心设立个靖煤福利卡管理中心办公室，负责 发卡充值查询修编结算等管理工作。 靖煤集团对本套软件系统进行配置，本套软件系统所有权和 管理权由靖煤集团所有。 建立几个定点的消费端口如生活超市酒店晶虹 宾馆通勤车辆靖煤大厦等进行严控管理，杜绝套现消费。 超市要为靖煤职工开设专用快速收银台，同时靖煤福利 卡等同购物中心的贵宾卡，享受购物中心的所有优惠政策。 结算方式 每月充值后给予超市的预付款，然后每月结算次， 按当月实际消费金额结算。 目录 项目综述 二项目定位 三市场调研及分析 四经营策略及经营方式 五项目双方合作方式 六项目开发的基本理念 七社会效益与经济效益 八购物卡的管理及结算方式 九现代商业趋势空间规划 十项目投资预算与效益预算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目综述 平川区，位于甘肃省中部，距兰州公里，总面积平 方公里，总人口约万人。三大支柱产业煤炭火电陶瓷。 靖远煤业集团有限责任公司是甘肃省重要的煤炭生产和供应 基地，已有千年开采历史。公司现有多个二级单位，其中甘肃 靖远煤电股份有限公司为靖煤集团公司控股的上市公司。现有在册 职工近万人，其中干部及般管理人员约占，工人约占 ，离退休职工近两万人。据年统计人均收入达万元以 上，同时年靖煤集团欲整体上市，定能为再造个新靖煤的 飞跃发展开启新的篇章。 本项目位于平川区火车站东侧，平川区老商业圈，靖煤集 团自有物业，商业建筑共层，单层建筑面积约，是靖 煤集团为解决职工福利问题而规划的重点商业项目。靖煤集团原计划自营超市部分，后因无相关专业团队运作以及超市行业 管理繁杂薄利经营等原因转而面向社会寻求联营或租赁形式 的合作。通过专业商家的运作，使项目能够为靖煤集团做好菜 篮子工程，为靖煤职工提供更优质的商品，同时也能让平川 区广大消费者享受到靖煤职工福利级别的服务和待遇。 二项目功能定位 项目功能定位为精品生活超市的经营模式，层是生活超 市，总营业面积将达到平米,丰富了商品的品类，满足消费者 站式购物需求。彻底改变平川现有超市购物中心的传统单调的商 业形象，使消费者在购物中享受休闲的生活，同时也为靖煤集团员工 提供更好的福利服务。 三市场调研及分析 市场调研 分析平川当前商业状况长期以来，平川没有个质量上乘的精 品生活超市，只有家勉强称为百货店的中恒购物广场。因此，有三 分之高消费者取道百公里以外的兰州消费购物，三分之消费水 平般的选择委曲求全到白银购物，三分之选择当地购物。当地虽 然有众多超市，但都定位为中低端消费。购物环境商品品类都有待 提高，尤其是生鲜区，管理混乱环境极差食品的现场制作不规范。 难以满足靖煤职工的菜篮子工程。另外多家超市长期被消费者诟病的食品安全质量问题也有待改善。 市调当地超市内消费基本数据 西太华超市中恒店甘肃知名连锁超市，定位为中档消 费，营业面积。受面积限制，其商品结构不够丰富，月销 售约万，因是般纳税人，须有增值税发票，造成商品进价 过高，零售价格不具有优势。另外因其营业时间与中恒购物广场 相同，为早晚夏季为，不便于广大职工 上班族消费。 家家乐购物广场营业面积，定位为低档消费，经 营品类以三线商品居多，月销售约为万，属自建钢结构，店 内与店外都不具有大型超市应有的购物氛围。因位于周家地市场 内，生鲜品类难以规范管理与经营，加之管理混乱品类不全， 导致人气不旺，销售平平。 盘旋路华尔润超市甘肃连锁超市，前身在平川区开设有两 家凯尔亮的小型超市，现有盘旋路卖场营业面积 ，定位为中低档消费，月销售约为万，受商圈限制， 主要以满足附近居民便利消费为主。 忠恒超市营业面积，定位为中低档消费，经营品 类以三线商品居多，属国家商务部万村千乡工程网点，虽所 属商圈不够繁华，但依托忠恒集团的企业实力与地方行政行业相 关单位的支持，以满足单位团购福利消费为主，月销售仍有 万左右。其它类消费市调数据 生鲜食品的消费者选择在超市，的消费者选择在农贸市 场。 酒水饮料的消费者选择在名烟名酒店或其他小商店。 日化用品的消费者选择在超市选购，但还有的消费者选 择在化妆品店或其他小商店。 高端消费市调数据 平川区各行政单位的领导大部分住在白银或兰州，自然消费选 择在白银或兰州。 靖煤集团公司处级以上领导的消费也选择了兰州。 平川区的高端消费人士煤矿老板企业家大些的工商个体户 基本上消费都选择在兰州。 分析 项目优势 购物环境购物环境的档次取决于消费者的档次，我们拟 建的生活超市将是平川档次最高，环境最温馨的购物场所。 项目定位及品牌我们定位是精品生活超市，同时拟引