该项目尽快付诸 实施。 第二章项目背景和建设必要性 项目提出的背景洞口县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的雪 峰蜜桔之乡，区域面积平方公里，辖个乡镇，个 管理区，个村，总人口万，洞口是蔡锷将军的出生地 革命老区县，系全国强产粮大县商品粮基地农村生态 建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县重点林区县畜牧业 五强县省级金融安全区。境内矿产资源丰富蕴藏矿产 余种，其中煤储量万吨，铁矿储量亿吨，锰探明储 量万吨。年全县实现生产总值亿元，增长 完成全社会固定资产投资亿元，增长完成财政收入 亿元，增长实现工业增加值亿元，增长 新型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三名。 高沙镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接 壤，南与武岗毗邻。辖区面积平方公里，人口约万。高 沙古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。高沙交通 方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口绥宁武 岗三县木材粮食猪禽集散地。仔猪远销云南贵州广东 广西江苏浙江等省市和港澳地区。 随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，洞 口县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。高沙的交通优 势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临高沙城区穿过，且在 高沙镇设出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间 有级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的高沙有着无限 的发展空间。对于改善高沙镇城市人口的生活居住环境条件，发展高沙经济和社会事业，高沙休闲步行街建设具有十分重要 的意义。 高沙素有小南京之称，商业贸易活跃。自企业改制以 来，原高沙酒厂的厂区长期闲臵，易旺房地产开发有限公司易 文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街 建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设高沙休闲 步行街的设想。 商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎 沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成 熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在 全国各地迅速发展起来，已成为打造城市名片的形象工程。 商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，直是城镇聚集 的核心。现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能， 在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来，商业步行 街成为城市休闲的重要场所，随后休闲步行街高速发展， 成为了都市休闲的主战场之。步行街这种商业房地产的开发 项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求， 与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气， 打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。 我国商业街的历史，至少可以追溯到的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如 大唐古长安的东市西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华 商业街。最早的商业街形式比较简单，如百货超市等，后来才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商业街是中国古代 文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。 历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街 特色市场街特色民俗街等。 以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为休闲步行 街。其中，包括两种类型种是以传统商业为主要内容， 通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街另 类，是以原有的风貌文化民俗等为基础，以休闲消费为特 色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成 现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是种升华和创新。 高沙休闲步行街项目位于高沙老城区商业次中心区，紧临 高沙经济开发区，地理位臵优越，休闲步行街北接南京路，南 至中河街，滨临蓼水河，主街全长余米。 二项目建设的必要性 高沙城区商业街的现状分析 高沙老城区的主要商业街道有长裕街云峰路蓼湄路 南京路等。其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道， 商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅 通，尤其是云峰路蓼湄路的车道经常被摊贩挤占。人民 群众的生命安全受到严重的威胁汽车噪声和尾气的排放，严重污染城市环境。 高沙镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所 沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间 利用不合理，且功能分区不明确。纵观高沙所有的商业街 道，基本上无系统性景观设计，不够新颖不够合理或 缺乏人行道或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋 更谈不上为残疾人老人儿童推车等提供方便的无障碍 设计了。实际上，高沙镇现有的商业街道根本就不具备商 业街道的基本功能。 建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街 面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观公共设施简陋 匮乏。 通过市场调查研究得出的结论建设休闲步行街可以缓解 高沙镇老城区的交通阻塞问题，可以营造高沙城市街道新景观， 给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲购 物环境，以商业美食休闲为主，兼顾多种需求，提供流 的休闲场所。 第三章建设规模规划理念和规划构想 建设规模 建设规模 洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使 用权，统完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设，按规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严 格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划 建设好高标准的的高沙休闲步行街。 场地平整土石方工程根据现状，结合地形设计，整个 项目区的土石方工程估算万立方米。 路网工程 商业步行北街长，宽度 商业步行南街长，宽度 商业广场平方米 商业广场路长，宽度 美食广场平方米 消防路 东面长，宽度面积平方米 西面长，宽度面积平方米 中部长，宽度面积平方米 长，宽度面积平方米 停车位 地面个小车车位面积平方米 房屋建筑工程 公共厕所垃圾中转站平方米 市政管线及绿化工程 排水管长米 给水管道长米长米道路绿化平方米 中央水景及绿化工程 二规划理念空间布局 规划理念 正如哥本哈根的从工作出发年改建成的第条步行街 斯特勒格街开始。多年来，贯奉行以减少城市中心的交通， 改善使用者的环境为目标。今天，我们可以看到，从以汽车为 主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了 种良好的开放性。在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更 少噪声。 在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。重 视人建筑环境三者之间的联系。运用点线面和动静相 结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业 业态混合策划，结合城市的商业文化，建设条集购物休闲 娱乐美食文化商务运动为体的综合性步行街。 休闲步行街的旅游吸引物系统不是的，内向的，而是 和城市文化城市商业城市景观和资源紧密联系，相互融合 的。通过商业载体的主题化趣味化等手法，可以创造新的旅 游吸引物通过商业街区的建筑处理业态重组等手法，可以 将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心 第章总论 项目研究概论 项目名称 金钻风情街 项目承办方 香港恒大资产管理有限公司 二研究工作编制依据 委托合同 洞口县高沙镇城市总体规划 建设项目经济评价方法与参数 年第期洞口县人民政府常务会议纪要 三研究范围与内容 研究范围 本次研究范围为洞口县高沙休闲步行街项目。 研究内容 依据委托方要求，我院对洞口县高沙休闲步行街项目的必 要性技术的可行性和经济的合理性进行综合客观的分析论 证，其研究内容包括 洞口县高沙镇社会经济现状与规划 洞口县高沙镇城市布局现状及规划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,休闲步行街建设的形态作用规模和标准 建设条件的调查分析 工程的初步设计 工程量估算 投资估算及资金筹措 工程实施方案及工期安排 经济评价 环境影响评价 评价年限 评价期定为年年。 四研究的主要结论 建设规模 洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使 用权，统完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设，按 规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严 格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划 建设好高标准的的高沙休闲步行街。 场地平整土石方工程根据现状，结合地形设计，整个 项目区的土石方工程估算万立方米。 路网工程 商业步行北街长， 商业步行南街长， 商业广场平方米商业广场路长 美食广场约平方米 休闲广场约平方米。 消防路长， 停车位 地面个小车车位 房屋建筑工程 公共厕所垃圾中转站砖混结构平方米 市政管线及绿化工程 排水管长米 给水管道长米长米 道路绿化平方米 二建设方案 规划布局 休闲步行街主街宽度不小于米，沿主街中轴线设臵中央水 景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接 因为场地高差大，考虑采用台阶形式休闲步行街北端设休闲 商业广场，广场面积平方米休闲步行街中间部设美食广 场，面积平方米休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台， 面积约平方米。该项目东西两面消防路将南京路与中河街 连通，消防路宽度不小于米。 给水工程水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管 引入给水区。供水管管径为，再沿次干道分开铺设，沿线 设臵室外消火栓，间距不超过。 排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重 力式自流排水形式，污水主要