环境，带动该区 域的发展，并与五马广场光明山形成三点成线的涟源商圈分布 架构，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现 四赢。 项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不 足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场 单个项目总量应有所控制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑 规划设计时与人民路芙蓉路交通条件良好结合，并在建 筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府 层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取 更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟 源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择 在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上 销售的黄金季节。 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制 的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来 升值空间中获利。 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为 五马广场光明山商圈的有力补充，实现开发销售推广经 营方式的差异化。 已进行的调查研究项目及成果 地产顾问机构于年月受房产开发投资公司委托 进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次 调研工作由地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研 员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调 查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与 部分涟源房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题采 访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计， 项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系 统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展 空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅， 的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。另 根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住 宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建筑面积为万平米。 因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对 较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步 转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍 偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场 定位成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项 目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资 更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅 的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需 大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加 剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家 居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次 接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整 合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营的 局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所的出 现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置 仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的 商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需要花费较 大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的 行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招 商政策三方，以商铺推广销售为核心， 进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行 过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商 业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位 置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代 表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府 税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强 大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴 的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前， 光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源 市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统 的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭借主 力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场 整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物 环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发 展 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成 为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居建 材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的 经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材 产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质 量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面也将进 步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等 区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患的问题，真正 成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业。 并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动涟源市城西 的发展。 涟源项目 可行性研究报告 第二章项目投资环境及市场分析 四涟源市情及发展概况 涟源市情 涟源市位于湖南省中部，涟水上游。年从安化湘乡邵 阳各划出部分政区筹建蓝田县，年正式建县，月改名涟源县， 年撤县成立涟源市。涟源市总面积平方公里，人口万， 辖镇乡街道办事处和个林场。 涟源人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。涟源市 旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南 有雄甲三湘的龙山森林公园。 涟源市交通便捷，湘黔铁路娄涟高等级公路与国道从境内 通过，太澳高速公路娄新高速公路双涟级公路即将兴建，个 完备的交通路网即将构成。 涟源有煤炭之乡，有色金属之乡的美称，已经探明的矿产 资源有煤铁锰锑重晶石等种，形成了采掘机械建材 冶金制药食品加工等产业。近年来市委市政府实施科技推动 市场带动的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管金属纤 维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外。 涟源市城市发展概况 当前涟源市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小城区环境有待改善城市常住人口规模有限流动人口较少，城市建 设固定资产投资较小等诸多问题困扰着涟源市城市环境的改善和经 济发展。 近年来，涟源市大力推进工业强市的发展方向。投入大量资 金对涟源城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企 业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业金融业 零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发 提供极佳的市场契机。 同时为了加强与周边县市的联系和互动，涟源市加大城市交通 路网的拓建兴建，由此产生的效应犹如针强心剂，推动涟源市房 地产业等相关行业飞速发展。 涟源市经济发展概况 涟源地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产冶炼机 电运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费 水平自年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。 据统计，年全年涟源市城市居民人均可支配收入元， 比上年增长，年末，全市城镇集体以上单位在岗职工 人，比上年增加人，从业人员劳动报酬总额万元，增加 万元，比上年增加，从业人员年人均报酬元，比上年增长。 全年民营经济实现消费品零售总额万元，增长，占 全市消费品零售总额的。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营 企业分别达到户和户，分别增长和。 涟源市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长 较快，居民消费水平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低。根据 有关金融机关对涟源市居民储蓄水平的统计，涟源人均储蓄水平处于 较高位置，反映出当前涟源市民对投资极为谨慎，获取投资渠道的信 息很少，投资途径较少，大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性。 因此，根据当前涟源市总体经济发展居民消费及个人储蓄水 平，未来年之内，涟源市房地产行业发展空间将较为可观，在总 量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建 材家居装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观 和突破。 以上数据来源娄底及涟源相关政府报告文件资料等 涟源市商业发展历史沿革 回