具备生态农 业等良好基础条件，只要合理规划科学发展，后起优势明显。 主要机遇 氛围机遇规划区处于大沩山旅游区范围内，临近密印寺 沩山漂流峡溪漂流千佛洞三福门及清羊湖等景区，只 要找准定位，就定能利用好这种旅游行业发展的氛围。 市场机遇城市居民离退休者家庭自驾车者机关团体 等市场主体的旅游消费需求持续增长，长假改短，短假增 多，短途旅游郊野旅游越来越盛行，对乡村旅游的需求量 越来越大。 政策机遇新农村建设对发展旅游业积极支持，目前经济危 机形势下拉动内需加强基础设施建设的政策，以及国家对 于乡村旅游的贯支持等系列的利好政策机遇。 主要劣势威胁名气劣势旅游经营完全要从零开始，没有半点知名度。 资源劣势虽然规划区内景观相对良好，但不能成其为吸引 力因素，游客不会因为这里的风景而来到这里此外，水资 源不足，供水水景营造及相关活动的组织成为难题。 生态威胁规划区面积较小，生态系统单而脆弱，面临火 灾洪灾雷电灾害虫害等多种威胁。 竞争威胁周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在 定的同质竞争威胁各成名景区对本项目存在定的屏蔽 威胁外围农民可能形成定的分流威胁。尤其是在目前经 济危机形势下，对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说，所可 能面对的挑战更是未知的。 第三章市场分析及产品构建 长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 笔者对曾参与规划编制的长株潭地区景区所进行的调查 数据进行了引用 市场面宽，潜力巨大市场面的宽度可以通过游客的人口学 特征来反映。当现实市场的人口学特征越接近客源地的人口 学特征，市场发育面就越均衡。通过最近的调查经验发现， 长株潭现实旅游客源市场的性别年龄文化程度职业与 家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布，与长株潭建成 区现有人口学特征接近，表明长株潭周边休闲度假市场发育面宽广，均衡度较好，说明了休闲度假产品能广泛适应长株 潭市场，潜力巨大。 旅游活动注重亲情出游方式是旅游消费行为的重要征之 ，游客选择不同的出游方式，反映了内心深处的心理需要 指向。最近的相关调查数据显示，多数游客是与家人起 或亲友结伴前往休闲度假，由单位组 织的占。家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场的重 心，也是区别于标准观光旅游重要特征。 参照群体作用显著调查显示，的游客是通过亲友介 绍，获得休闲度假信息的。其次是旅游宣传册等， 这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响 现象，从另个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经 历对潜在市场的作用。同时，网络已成为人们获取 旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考，应加强网 络营销的力度。 自驾游与单位组织渐成主流调查表明，汽车是目前出游最 主要的交通工具。其中自驾车的比例高达，单位车占 。这种结构在客观上受到交通条件的制约，在主观务水平的景点质量要求较高。 山村酒店生 态餐饮山地 观光 怀旧 市场 年龄在岁之间，倾向于中高档价格差异于现 代文化特征的旅游产品。决策谨慎安排周密，体现在 对于确定性安全性舒适性的要求较高。出游主要集 中在黄金周工作日公差带薪假期等，这类人群 般喜欢过夜游，以满足其差异化的生活需求。 农事体验生 态餐饮山地 观光 自驾 车市 场 倾向于中高档价格文化和自然特征兼备的旅游产品， 出游时间多集中在周末黄金周以及带薪假期。多选择 短途路线为主，长途路线为辅小时休闲市场，倾向 于以家庭为单位或以车友会俱乐部为单位的集体出 游，对旅游地停车住宿安全等条件要求相对较高。 山村酒店农 事体验生态 餐饮山野拓 展山地观光 银发 市场 年龄在岁以上，经济基础强，有充分的休闲时间， 对于确定性安全性和服务的要求较高。不容易接受新 鲜事物，但旦接受可长期发展。此类市场对要求配套 完善，对养老养生和健康有极高的需求。 山村酒店农 事体验生态 餐饮山地观 光 学生 市场 倾向于中低档价格高内涵的旅游产品，求知交流 探奇娱乐欲望强，注重旅游产品的参与性体验性和 教育性，对精神层面的追求高于对物质层面的追求。该 人群主要以寒暑假消费为主体，大多有朋友家人或恋 人同行，对旅游产品要求较高，对文化生态历史 宗教类景点有较大热情，就规划区而言，亲近自然 和山地生态是其主要出游引力。 山村酒店农 事体验生态 餐饮山野拓 展山地观光 自由 人市 场 年龄在岁之间，已参加工作，收入中等水平的 青年人群，倾向于价格合理富有特色功能多元化的 旅游产品。追求自由个性新奇时尚的旅游 方式，属于风险偏好类型，知识层面相对较高，有强列 山村酒店农 事体验生态 餐饮山野拓 展山地观光细分 市场特征分析产品重点 求知欲和交际欲，出游率高，倾向于自主安排出游计划， 与朋友同事家人出行的比例较高。 本土 市场 黄材宁乡等近程消费市场，主要消费目的为接待聚 会和日常休闲，是规划区的长期消费目标群体，主要消 费集中于餐饮接待周末度假旅游购物农产品。 山村酒店生 态餐饮山地 观光 商务 政务 会务 市场 岁以上，各年龄层次都有，住宿标准般在中等偏上 水平，参加旅行社的比例较低，多参加单位组织和自助 旅行，在旅游目的地游览的时间般较短。该市场潜力 不可低估，随着政务活动的增加，其出游力将会有很大 的增长空间。 生态餐饮 旅游市场开发策略 通过对长株潭城市居民休闲度假市场分析，可以看出包括松 华生态休闲农庄在内的大沩山旅游区所面临的巨大休闲度假市 场需求。针对长株潭城市居民休闲度假旅游市场特征，松华生态 休闲农庄在开发市场和设计产品时应注重以下方面的问题 重视散客旅游市场，尤其是亲友结伴旅游市场 打造休闲度假线路，突出乡土特色，进行特色营销 注重道路与停车场建设，改善旅游通达状况 加强与各旅游汽车自行车等俱乐部的联系与沟通 营造亲情氛围，强化口碑宣传，强调特色服务温情服务 提高满意度，增加重游率，提倡跟踪管理折扣营销 做好春秋两季，平衡季节差异，打造避暑产品，挖掘冬季特 色，冲淡季节影响 游憩模式构建 在解决好吃住行之外，还要多在游购娱等 方面多下工夫，通过观学养乐跟这种参与性强养成式的游憩方式，来实现产品的价值和达到预期的目的 观 观花观果观叶观农。 观花，利用林地和田土，通过利用自然原有和人工栽培，做 到四季有花可赏。春有杜鹃梨花桃花樱花可林间间植 油菜花外围夏有石榴栀子茉莉凤仙文竹仙人掌 荷花牵牛等秋有桂花菊花百合等冬有木瓜梅花山 茶水仙品红君子兰马蹄莲仙客来樱草等。另外， 计划在峡谷深处开辟处兰花基地，届时兰花培育与旅游经营相 得益彰，旅游经营为兰花基地带来人气，兰花基地提升旅游品味。 观果，逐渐改变目前只有猕猴桃果品的现状，今后将针对观 赏需求多种类，少数量地种植些果木，可选种类包括木瓜 梨桃李樱桃金桔葡萄杨梅桑葚柚子柿子枇 杷草莓等，主要注重于观赏价值，不定采用良种，而以挂果 期越长观赏性越强越好，并可借鉴遮光印字水果手段。 观叶，观林相观植物叶片，如竹芭蕉棕树梧桐及各 种色叶植物等。 观农，观赏农作过程农作器具等。 学 第章项目概况 项目选址 项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为处狭长山谷，南 北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山 脊为界。大致范围为南至，北至，东至 ，西至。该区域东西平均宽约，南 北长约，总面积约合亩。 项目分期 旅游开发是项长期渐进的工程。依据规划项目的资源条 件资金实力市场趋势等各种情况，将松华生态休闲农庄旅游 发展期限划分为近中远三个时段，分别对应于年 年年年年年。近中期着重于项目建 设游憩方式的摸索和市场的拓展，远期则注重产品更新转型。 指导思想 脚踏实地，因地制宜，紧抓特色，滚动发展。 要认清优势与不足，本着经济可行的原则，充分利用本地资 源物产，吸引互补型的优良资金，坚持特色就是生命，打造 极具乡土气息的特色产品，先易后难，分期分片，滚动发展。 发展目标 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,近期项目启动初期，主要以推介休闲型旅游产品为主，在 年实现人日的接待规模，在年达到人日 的接待规模，年进入乡村旅游服务接待单位名录， 年被评为四星级农家乐 中期随着互补型优良资金的加入，旅游产品将逐步由休闲 型向度假休闲并重转变，形成人日的接待规模，并不断 进行景观建设，年被评为五星级农家乐 后期结合市场需求进步进行产品更新和转型，成为宁乡 县域内独无二的山村旅游目的地，年被评为级 旅游景区。 项目定位 总体定位长沙大河西乡村旅游的颗新星。 产品定位以山村酒店生态餐饮为重点，以农事体验山 地观光山野拓展为辅助。 市场定位积极溶入大沩山旅游线，近期以宁乡县及长沙市 区为主要市场中期开始拓展株洲湘潭及周边其他城区市场。 总体思路 依托环境气候景观物产大优良资源，开发山村酒店 生态餐饮农事体验山野拓展山地观光种旅游产品，设置 综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育 区个旅游功能区，尽快解决路电水大基础问题，重点抓 好产品设计和市场营销项关键工作，将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游的颗新星。 近期重点 建好水电路，搞成综合区，摸索好的玩法，打开市场局面。 第二章项目开发条件分析 现状和问题 规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设的猕 猴桃基地，该基地由湖南省农科院提供技术支持，通过年持续 投入和建设，已基本建成并实现了经济收益。对于旅游开发，该 基地老板也已有所谋划和行动，做了些基础工作，打下了好的 基础。目前，该项目主要存在以下问题 整个生态休闲农庄还没有确定个明确的区域界线 当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权，而要开发和 保持谷中良好的生态环境和景观条件，就必须维护两侧山林 的完好 基础设施方面，入口道路还没有硬化，山谷中的供水和景观 用水是个难题，供电情况也不理想 目前的开发商实力不强，资金上存在缺口没有旅游经营经 验，需要个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴 休闲农庄的具体项目产品的形式和特色等方面，尚没有 个明晰的概念。 主要优势 环境优势林茂土净，水清气洁，环境清幽。景观优势植被茂盛，林相优美，流水潺潺，春有杜鹃，秋 有红叶，具备很好的景观资源条件，是开发乡村旅游的好地 方。 区位优势区位优良交通便捷可进入性强。规划区毗邻 长株潭