，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地 产价格也随之开始回落。线城市的房地产价格出现了定幅度的调整，房 地产成交量也很低迷，总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。国务 院总理温家宝在年两会作政府工作报告时指出，促进房地产市场稳定 健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地 产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设 的政策措施，争取用三年时间，解决万户城市低收入住房困难家庭和 万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房问题。对住房转让环节营业税， 按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加 大对中小套型中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场 和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房 市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工 解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努 力实现住有所居的目标。青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴 向辐射的城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾发展的战略 构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁 改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达平方 公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里的土地。这对青岛 城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中 心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文 化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区沧口商贸居住区 红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及 滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生 定的不利影响。 依据青岛市委市府环湾保护，拥湾发展的战略部署和将青岛盐 区建成青岛北部新城区核心区的布局，未来几年周边将崛起人口为万 的新城区。现该项目南临的高新区新产业团地全面进入招商引资高峰期，园 区各种配套设施齐全完备，大型企业集团不断涌进，北靠高新区新材料团地， 现正开始全面招商引资，部分企业现已进入园区。 特别是在高新区坚持以招商引资项目建设为主线，以完善设施配套载 体功能提升形象品味为基础，以创新运行机制改善投资环境为保证，与 时俱进奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速推进的大好局面，随 着年亿的饱和性投入，年年底到年，高新区核心区 条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多，住房需求量进步加大， 为普通商品房的开发打下了基础。积极筹建青岛东风盐场商品房开发建设项目，是青岛高新区东风盐场房 产臵业有限公司为实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，付诸实 施，做出的具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境抓住契机，搭建长 远发展新平台不断壮大综合实力的重大举措。 项目 要，具有较大的潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青 岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。 第章市场分析与项目定位 房地产市场分析 全国市场分析 总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从年年底开始，中国 房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地产价格也 随之开始回落。从区域上看，以深圳广州为代表的珠三角城市最先开始调 整，接着长三角华北中西部也开始调整。 通过区域研究可以发现东部地区深度调整。其中珠三角地区全国房价 重灾区，今年以来，房价已下跌长三角地区今年以来，成交量巨 量萎缩，第三季度出现价格拐点环渤海地区各城市分化，北京下跌空间较 大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势 比较严峻。 同时低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销第类，打折力度较大的知 名企业的大盘，比如恒大万科富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三 类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业 项目。 今后两年我国房地产市场走势也不乐观年房屋成交量同比 年出现大幅下滑，估计萎缩成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因 此年全年房价同比年，依然呈正增长，不过涨幅将由年的 商品房大幅回落到左右。至于年，全国房屋成交量将依然在低位 徘徊，全年成交价格比年将会出现负增长。年全国楼市触底反弹的可能性最大。 年月以来，随着雷曼兄弟破产两房被美国政府接管等系列 事件的发生，美国次贷危机进步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国 际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度增幅回落至，中央宏观调控 方针正由保控转向首先防止经济快速下滑，天内连续三次降息， 频率之高历史罕见。月中央力度空前出台的万亿投资计划，吹响了 拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今 年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始 下跌。针对这种情况，从月份开始，成都重庆西安南京杭州等 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在月日出台相关救市措施。 青岛房地产市场分析 青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴 向辐射的城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾发展的战略 构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁 改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达平方 公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里的土地。这对青岛 城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中 心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文 化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区沧口商贸居住区 红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及 滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生定的不利影响。 从目前市场来看，目前青岛市房价较高的集中在市南区和崂山区海 景房，主要以高层和写字楼为主。价格在元平方米之间，如 东海路号。 市北区四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完 善，房价也不断的上涨，商品房价格在元平方米之间，四方区 和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。 经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛， 如城阳的卓越蔚蓝海岸宝龙城市广场开发区的石雀滩板块和安子区区 域的开发，都为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价 格在元平方米之间。 青岛高新区规划 城市功能 青岛市地处西太平洋黄金海岸的辐射，濒临黄海，环抱胶州湾，青岛 市高新技术产业新城区以下简称青岛市高新区位于胶州湾底部红岛北侧， 辖区范围包括国家批准的市北新产业园原海玉盐场原城阳区新材料团地 原东风盐场东半场东风盐场西半场，总规划面积约，期面积 ，是临近青岛市主城区唯的大面积待开发区域，被青岛市委市政府列入 三点布局，线展开，组团式发展的重要极，该区域距前湾港， 距市中心，距流亭国际机场，紧邻环胶州湾高速公路济青高速 公路胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷，区位优势明显。 第章总论 项目名称及项目承担单位 项目名称青岛东风盐场商品房开发建设项目 承办单位青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司 承办单位概况 青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司成立于年，注册资本 万元。法定代表人官集太，拥有职工人，主要经营房产臵业，开发销 售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛 市政府批准的东风小区经济适用房项目，总建筑面积万平方米，主体工 程已全部结束，计划年底全部竣工。 项目概况 工程位臵 该项目地点位于青岛高新区号线西侧，东风新区东侧，高新区号 线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。 项目建设规模及内容 青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用 地区域内，占地亩，规划用地平方米，建筑面积平方米。 规划用途为普通商品房开发。 本项目采用两个备选方案，第方案为个层的多层建筑，第二方案 为个小高层建筑，其中两个层，三个层建筑。根据市场和投资估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,分析，推荐采用第方案。 工程第方案建设内容主要是栋层砖混住宅楼的工程的土建装 饰给排水电气小区绿化景观水电配套，给排水管网配套路面硬 化工程不含暖气安装热力配套工程。燃气管道由燃气公司负责。 工程投资及资金来源 项目第方案建设投资万元。资金来源包括职工住房拆迁补 偿金万元建设单位贷款万元，建设单位自筹万元，。 建设周期 项目第方案建设期为年，计划年月开工，月底前土地平 整，底座探测基坑下桩等基础部分施工结束。年月开始对各标准层 进行建设，年月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰室内装 修正楼配套设施及附属工程建设，年月底整个项目工程除部分绿化 工程外，全部建设完成。 项目建议书代可研编制依据 青岛高新区年服务业重点领域发展规划 胶州湾北部高新区高新技术产业发展规划 青岛市总体规划年 国家发展改革委建设部年出版的建设项目经济评价办法与 参数第三版 国家计委办公厅年出版的投资项目可行性研究指南试用版 工程区域地形图。 青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司提供的项目其他相关资料。项目建议书代可研结论 本项