城市化和城市公共工程建设拆迁安置所形 成的被动住房需求。 如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国际通行的房 产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为万平方米左右。 但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的加强，拆迁的难度正日益提高。 在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正在缩小，旧城改造的拆迁 速度也在放缓，其主要的政策诱因是月日国务院办公厅下发的关于控制 城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的 各种社会矛盾，客观上它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。 四投资需求虽然投资需求并非于上述诸项之外的另种的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求关系影响最明显，因此有 必要给予重视。 决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性 转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上 些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收的 个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的等为主要内容 的所谓杭州房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在 杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首 付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成些 银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房源停止按揭的政 策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此，这部 分需求也同样在缩小。 综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这是房地产体 制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是杭州独有。只是由于 杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。 关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起，这两者之 间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量抑制投资 过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。目 前看来，这政策是有效的。但由于货币政策效应的最终显现有个月的时 滞，因此它对宏观经济的影响要再过段时间才能更好地看出来。 不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执 行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币政策将对整个固定资产 投资以及国民经济发生影响。 二财政政策 相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收政府采购转移支付 等收效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台新办公大楼工程被 叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认的消息，但它仍具有定的标志性意义 即中国多年的扩张性财政政策已经走到尽头了。 三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作展开。同时， 为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划 许可证设立期限即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。从而缓 解土地供应紧张的矛盾。 因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让的暂时短 缺，但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲置的开发用地进入二 级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的考虑到政策的倒计时特征，短 期内甚至还会超过以往的供应量。 四行业政策 年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由提高到 以上，房地产正式进入调控行业大名单。 提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。因此，这政策的实施结果将促 使企业进入新轮洗牌。些小散乱，负债率过高缺乏实力的公司将被清 理出市场。而另些资金充足实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大 更多的发展空间目前这趋势已经相当明显。 未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产像杭州这样的 房价过高投资比例过大的地区影响幅度将会更大些。但它决不预示着房地产 业冬天的来临。恰恰相反，在这轮调整过后，房地产市场将获得更好更 稳健和长期的发展。目前看来，这样的调整至少可以带来三个好处 老百姓将可以买到更便宜品质更高的房子，享受到更优质的服务。 价格的下降将使原来的大量潜在需求转为有效需求，从而有利于整个行业的 长期健康发展从这个意义上说，也许将此次房地产业的调整比为刮骨疗毒 并不为过。 由于全行业平均利润率最终会下降到正常水平，将迫使企业不断创新，提高 效率，提升管理水平和经营能力，降低成本，以适应更公开的土地市场更透明 的运作空间更激烈的竞争形势的要求。从而促进行业优胜劣汰，通过新轮洗 牌，房地产开发企业更明显地向集团化专业化品牌化方向发展。 杭州市钱江新城概况 钱江新城区域位置 钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘 江咫尺之遥，距离西湖风景区约公里，距萧山国际机场约公里。所辖范 围为东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥艮山西路， 规划面积约平方公里。计划分两期实施，沿江近平方公里的区域为期工程其中钱江三桥下游清江路至运河出江口带为钱江新城的核心区， 即杭州未来的中央商务区由秋涛路庆春路之江路清江路围合而 成，占地约平方公里，规划总建筑面积约万平方米。余下地块为二期工 程。 钱江新城建设背景 杭州以其秀丽的自然风光深厚的历史文化积淀坚实的经济基础而闻名天下。 在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入的机遇和挑战，为加快杭州城市 现代化建设，为保护历史文化名城，适应构筑大都市建设新天堂的需要， 杭州市委市政府提出了杭州城市城市东扩，旅游西进，沿江开发跨江发展 东动西静南新北秀中兴的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为 核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将 由围绕西湖建设发展的西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江沿江发展的钱 塘江时代，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是 杭州钱江新城。钱江新城的建设将使杭州城市格局由三面云山面城演变为 江春水穿城过，引领杭州从西湖时代走向钱塘江时代。 钱江新城规划定位 钱江新城在建设伊始，就强调高起点规划，充分考虑世纪现代化大都市的特 点，突出规划的前瞻性和承继性，反映出杭州市的鲜明的地域特色和深厚的文化 内涵，使西湖钱塘江和城市新中心三者和谐统，避免出现城市趋同化和千城 万市个面的现象，突出开放大气的钱塘江城市景观特色，与精致和谐 的西湖城市景观相辉映。为做好钱江新城规划，先后委托上海城市规划设计研究 院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，邀请德国欧博迈亚公司 进行规划咨询，并广泛征求国内外规划专家和杭州市民的意见。 根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积平方公里，可建建筑 面积约为万平方米，包括八个功能区，即行政办公区金融办公区商务办 公区商贸会展区文化休闲区商业娱乐综合区办公园区和滨江休闲游憩区。 平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长最繁华的 景观道路新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大 剧院等标志性建筑。新城规划具有低密度高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群，体现自然与人和谐统的生态环境。 由于钱江新城坐落在江面宽达米的钱塘江畔，因此新城规划强调钱塘江时 代的开放大气豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等要与钱塘江相呼应， 建筑的标识性应充分体现杭州的城市个性城市区位优势城市历史城市特殊 资源和城市支柱产业。同时，新城规划还勾划出杭州的西湖钱塘江城市轴线， 城市轮廓线从钱塘江和西湖两个方向清晰可见。 钱江新城未来展望 未来的钱江新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更 大程度的发展和创造更多商机的工作平台，展现杭州市得天独厚的自然风光，发 挥全省政治经济科技文化中心的作用，成为杭州城市化现代化进程高效能的 驱动器。未来的钱江新城，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第 三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，它将是即体现时代特征杭州风格 钱江特色，又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城。从西湖时代迈 向钱塘江时代绝非要割断城市的历史，而是今后杭州整个城市建设中心的转 移，再造种先进的现代的国际的文化，形成未来杭州大都市的心脏。 通过建设钱江新城，提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基 础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。可以这样说，建设钱 江新城是杭州构筑以钱塘江为轴线，主三副双心六组团六条生态带城 市新格局宏伟交响乐中的第乐章。现在，经过近千个日夜的奋战，座以开 阔的钱塘江为背景，体现自然与人和谐共生的生态理念，充分延续历史文脉的现 代大气的杭州城市新中心和商务中心已日益清晰地崛起在钱塘江畔。 它将与秀丽的西湖山水交相辉映，共同奏响新世纪杭州城市建设的史诗新篇章。 杭州市钱江新城建设状况 作为杭州未来的新中心，这块位于杭州市城区东南部，距离西湖风景区约 公里，萧山国际机场约公里的待垦地，东临钱塘江，南靠复兴地区，西 依秋涛路，北至钱江二桥艮山西路。自年钱江新城的总体规划确定下来 后，在这片土