景主要功能建设现代化物流货运配送体系建设规模第四章场址选择和建设条件场址选择场址条件第五章工程建设方案工程建设原则及目标建设规模合理性分析工程方案技术与设备选择总体规划方案工程设计方案辅助工程设计方案第六章节能用能标准和节能规范节能形势分析项目地能源供应状况项目能源消费量及消耗量项目总能耗分析节能措施和节能效果分析第七章环境保护执行标准及环境现状项目施工期主要污染源及治理措施项目营运期主要污染源及治理措施环境影响评价结论第八章劳动安全与消防劳动保护及安全卫生消防第九章企业组织和劳动定员企业组织形式人力资源配置第十章工程组织实施及计划进度工程施工组织施工现场布置项目施工管理组织机构工程质量保证体系工程招标项目实施计划进度表第十章投资估算和资金筹措投资估算依据总投资估算第三节资金筹措第十二章财务分析与评价财务分析与评价基础资料经营收入和税金及附加估算产品成本估算项目盈利能力分析偿还能力分析盈亏平衡分析财务评价结论第十三章风险分析物流风险分析损失控制风险自留风险避免风险分摊或转移第章总论项目概况项目名称及承办单位项目名称徐圩新区冷链物流服务中心承办单位江苏方洋物流有限公司建设地点项目位于连云港市徐圩新区，港前大道冷链物流服务中心建设性质新建企业性质有限责任公司承办单位情况江苏方洋集团有限公司是年月日经连云港市人民政府批准成立，由连云港市人民政府出资设立的国有独资公司，公司注册资本亿元人民币。公司依托于国家东中西区域合作示范区连云港徐圩新区，是徐圩新区开发的投资运营主体，作为徐圩新区平方公里土地的开发建设主体及区内重大项目的孵化器和推进器，承担着徐圩新区开发建设的重任。公司的目标是打造成为以港口岸线开发土地级开发房地产开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。经过三年多的快速发展，公司现有苏海投资方洋物流方洋水务方洋码头方洋人力新湾广告云帆物业北京方洋管理咨询上海方洋投资管理等个全资或控股子公司，资产总额余亿元。为策应总公司加快第二三产业发展号召，加强对现有岸线土地资源的统规划管理科学开发利用，形成物流仓储管理规模化产业化格局，实现资源优势的效益最大化，利用好徐圩新区产业发展的优势平台，决定投资建设徐圩新区冷链物流服务中心。项目基本情况项目用地项目用地位于连云港市徐圩新区冷链物流服务中心区，总用地面积亩平方米。二主要建设内容项目依托港口产业优势，建设冷链物流中心项目，规划建设六种温度分区六个仓储区域，温度可调节库。温度横跨，并配备可控温的国际标准冷藏车，可实现商品的快速流通和日二次的配送需求。采购完善高效的模数效应建造结构，保证温控产品质量提高操作效率降低整体物流成本，为客户提供经济精简综合的体化冷链物流服务。项目总投资亿元人民币连云港港前大道冷链物流服务区的冷链物流服务中心项目位于连云港市徐圩新区现代港口综合物流园，作为以崭新面孔出现的第三方物流中心，专注于打造第三方冷链物流服务中心，在连云港地区集中大批优秀的第三方物流企业，成为连云港物流企业孵化基地。冷链物流服务中心规划面积亩。表冷链物流服务区区块设置区块名称规划面积万平方米亩冷藏保鲜库冷冻储藏库加工车间三产配套设施公共用地道路绿化等总计三建设期限项目建设期暂定为年，计划年月底完成整个项目建设，年月份正常投入运行。四项目建设方案设备方案本项目所需设备及技术方面主要在国内引进五项目总投资及资金来源项目新增总投资万元，其中固定资产投资万元，流动资金万元。本项目建设所需资金中，银行贷款万元，余额由投资主体江苏方洋物流有限公司出资。六项目社会效益项目建设期年，主要用于储存各类蔬菜水果海产品及肉类。将连云港特色的产品经过冷冻，过冷加工输送到全国各地以及出口。项目的实施可以延长农业海产品产业链，提高农业海产品附加值，壮大龙头企业，加强农产品基地建设，推动农业海产品产业化经营。对农业海产品结构调整农业海产品增效具有促进作用。拓宽人员分流渠道，解决下岗职工再就业。项目建设完成后，带动相关产业的发展，提供定的就业岗位。本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可直接带动农户余户，户均增收元。同时可拉动包装运输，维修等相关产业发展，间接安置农村富余劳动力余人，年纯增社会经济效益余万元。项目具有较高的社会经济效益。项目年实现产值万元，实现税金万元，直接解决就业人数余人。间接带动运输产业生活休闲商务等其他关联产业的发展，对促进徐圩新区经济腾飞带动相关产业发展及解决就业方面具有积极意义。可行性研究工作的依据和范围研究工作依据产业结构调整本江苏省工业结构调整指导苏政办发号文江苏省企业投资项目备案暂行办法苏政发号国务院关于投资体制改革的决定国发号国家发展和改革委员会建设部颁发的建设项目经济评审方法与参数第三版及建设部有关设计规范标准。投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数第三版中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施细则江苏省建设用地指标体系年版中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国家发展改革委等九部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知信息产业科技发展十五规划和二二年中长期规划纲要全国物流标准及物流术语根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。项目咨询合同书及企业提供的其它相关资料。编制原则本物流中心建设以市场为向导，以提高企业经济效益为基础，发扬求实和创新精神，主体工程与环境保护安全和工业卫生同时考虑，减少污染，消除项目建设对环境和职工健康的健康的危害，采用先进适用成熟的现代设备，将项目建设成为具有多功能高层次集散功能强辐射范围广的现代化冷链物流服务中心。客观公正实事求是的原则本次研究工作，坚持客观公正科学可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确内容完整重点突出文件齐全结论科学。在调查研究基础上，严格按照客观实际进行评价与分析，保证评价结论的客观性公正性和科学性，为各级审批部门和项目承办单位科学决策提供依据。二坚持为社会经济发展服务的原则以方洋集团的发展战略为指导，充分考虑徐圩新区域经济发展需要，通过优化物流体系，既促进了方洋集团的物流发展，也为区域企业提高竞争力优化产业结构改善国民经济创新效率促进各产业健康发展服务。三坚持高起点建设，适度超前发展的原则在物流中心的布局建设功能定位方面，在物流信息系统的实际建设方面在设施设备引进先进物流技术和管理手段等方面坚持高起点标准化专业化规范化，按照现代化物流系统的建设标准，尽量做到与国际接轨。四坚持发挥自身优势与整合资源相结合的原则物流中心的发展要充分利用方洋集团及徐圩新区的产业优势区位优势和交通优势。同时坚持与资源整合相结合的原则，方面要合理整合连云港港口零散的经营企业和商户资源，提高现有物流资源的利用率另方面要根据实际情况，投入资金尽快见其布局合理功能完善的现代冷链物流服务网络体系。五坚持统筹规划，协调发展的原则冷链物流中心建设是项系统工程，要及时与各部门各方面搞好协调配合。同时根据国内外冷链物流中心发展趋势，市场供求变化情况，制定规划的目标及任务，切实把握冷链物流发展方向。同时，还要注重物流与生态环境的协调发展，树立绿色物流新概念。六坚持物流综合效益相统的原则冷链物流中心建设是项前期投入大回报周期长，但能产生综合效益的系统工程，因此，在建设发展过程中，应坚持经济效益社会效益和生态效益相统的原则，合理确定建设目标及任务，并从实际出发，制定相关的保障措施和实施步骤，确保综合效益的实现。研究工作内容及范围本可研报告对该项目在市场分析建设规模经济效益等方面的可行与否进行研究，并作出结论，主要从以下几点对项目进行技术经济分析论证市场分析预测根据方洋物流发展需要，通过对冷链物流服务需要的分析预测，结合本冷链物流服务中心的未来招商冷链企业的入驻水果蔬菜海产品的转移加工配送运输信息流人员流的资源整合发展的调研预测决策。二建设条件规模及方案论证通过区域地理位置周边配套市政设施给排水电力动力道路交通商业工业生活设施等进行测算和论证确定方案。三工艺及技术设备方案根据冷链物流的运营管理设计，采用现代管理技术手段设备操作流程加强对货物的保护，减少对环境的影响，从而达到减少环节，降低成本，增加效率的目的。四环境保护及劳动安全倡导绿色冷链物流采用环保设计使用环保设备达到环保标准安环保要求设计工艺流程生产过程排放标准符合环保要求。劳动安全严格按照安全生产操作规范进行设计，提供安全生产的劳动保护，培育管理人员生产人员的劳动安全意识，建立完善的劳动安全体系。五投资估算及资金来源根据调研和论证进行规划，科学合理的规划投资规模，对投资进行充分论证。对不可预测因素进行评估，多渠道的获得资金的来源，调动可调配的资金以保证项目的顺利进行。六经济效益初步评价参照国内外同等规模项目进行可比性分析，对周边冷链物流的各项经济指标进行科学的计算合理的预测，在此基础上进行统计分析会计核算作出财务分析得出财务结论，作出科学评价。可行性研究结论现代冷链物流是个多元发展的复合型新兴产业，是个生产型的服务行业，加快发展现代冷链物流业，对提速徐圩新区经济发展，推动地区物流发展具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代化服务业信息管理理念，项目建设要对冷链物流进行多要素的计划实施和控制，将运输仓储整理配送信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率多功能体化综合服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使入住物流中心的企业及个人提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的供应，对于建立健全和完善以市场为导向规范交易公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代冷链物流业发展趋势，推进农业产业现代化建设进程的项重要举措