数据来源番禺统计年鉴番禺统计信息网 产业结构优化 年南沙分区后番禺区的三次产业分别为亿元，亿元， 亿元，分别比年增长，和第三产业所占比重为不 含南沙，且增长速度分别比第产业和第二产业高和，比广州市 全市平均水平高个百分点，在全市个区县级市中，增速居第位， 产业结构分析 年 年 年 年 年 年 年不含南沙 第产业第二产业第三产业 显示出番禺区第三产业的增长幅度比第产业和第二产业快，产业结构的优 化调整正在加速进行中。 投资力度继续加大，投资结构有所调整 广州市全年完成全社会固定资产投资亿元，增长新增固定资 产亿元，下降固定资产投资率为，比上年下降个 百分点。房地产开发投资亿元，增长，占，比重比上年下 降个百分点。番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增 长激烈，自年以来直保持以上的增长速度发展，年达到 的近年最高速度。房地产投资在宏观环境的影响下有所调整，番禺区年 和年投资额都有所降低，出现负增长。 商贸业发达 番禺区常住人口情况 万人 常住人口 年年年年年 广州市年全年实现社会消费品零售总额亿元，稳居全国大城市 第三位，增长。全年批发零售业商品销售总额亿元，增长。 批发零售业销售额较快增长。全年批发零售业实现增加值亿元，增长 。实现零售额亿元，增长。 番禺区全年实现社会消费品零售总额亿元，增长，高于市 平均水平个百分点，增速居全市第位。在社会消费品零售总额中，批 零贸易业亿元，增长，餐饮业亿元，增长。由此可 见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。 人口分布及增长情况 年末广州市户籍人口数万人，比上年末增加万人，增长 近年番禺区人口增长速度缓慢，年至年间共增长万人，年年末 全区总人口万人，比上年末增加万人，增长，是年以来 增长最快的年，人口总量相对稳定。 番禺零售业发展情况 万元 社会消费品零售总 额 批发零售贸易业易， 个镇商业中心和个楼盘商业中心构成的商业中心区和批社区商业中心区。 根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，未来番禺区商业发展 空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主 人均居民储蓄余额 元 人均居民储蓄余额 年年年年年 体，构建多中心多层次均衡分布的组团式布局。 三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业 发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心 汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由个商业中心组成的区级副中心区，由个镇 商业中心和个楼盘商业中心构成的镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团 组团商业中心的社区商业中心区构成。 中心城区 发展区 北部重点 建设区 东 部 重 点 发 展 区 南部引导 发展区 大学城重 点发展区 未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区 南部引导发展区大学城重点发展区。中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景 观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带 区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区是金山大道以 北，南部干线以西的区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市 场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部 重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售 和休闲服务为主导的商业功能区。南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南的鱼窝头 榄核大岗等镇构成。大学城商区主要满足大学生和教职工的商业需求并辐射周边。资 料来源广州日报 番禺区商业网点的发展规划主要分三类，第类是现代商业中心，第二类是批发市场和 物流园区，第三类是零售网点。具体情况如下 中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心 番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性的现代商业中心，这两个商业中心都 位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力的商业中心，留住区内消费层，有 利于形成番禺区的商业形象。其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华 路的现代商业中心。 建设和改造批发市场园区和物流园区 番禺区批发市场的发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发 市场都有着规模小档次低管理滞后的弊病，为了更好地利用交通四通八达的 地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。其中包括 万博中心和雄峰商贸城目前空置构成的高级批发市场园区由沙溪批发市场升 级改造的批发园区由易发音响批发市场和百越珠宝采购博览中心组成的专业批 发市场园区由莲花山大型水产品交易批发市场石楼大型农副产品批发市场以 及升级改造的清河市场构成的农副产品批发市场沙园家电物流中心园区。 建设和改造零售网点 大型零售网点建设 番禺区经济发展速度加快，跟上经济日益发展的步伐，满足人民生活的需要， 番禺建设东区大型商业网点和新汽车站旁商业网点。 建设现代商业步行街 商业步行街作为城市中最具活力的公共空间之，能有效地促进本地消费， 易发商业步行街目前已经成为具备购物休闲美食娱乐文化等配套功 能的新型商业步行街。 建设社区型网点 番禺区的大型楼盘的迅速发展，形成不同规模的商业网点，满足社区内居民 的生活需要。 资料来源番禺区经济贸易局 广州市及番禺区城市规划情况 根据广州城市建设总体战略规划纲要，番禺区将建设成为广州中心城区科教资讯中 心和航运中心。 根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓的需要，积极疏解旧城功能与人 口，大力发展广州大学城南沙新港区等。到年，城市建设用地可以达到平方 公里，全区可以容纳万人口积极建设广州新城，到年，城市建设用地可以达 到平方公里，全区可以容纳万人口包含南沙区。 片区空间结构由两条依托轨道交通的发展轴三条沿江城市发展带四条结构性生态隔 离带六个发展区共同构成的具有南国水乡特色的网络型生态城市结构。具体表现为 两条依托轨道交通的发展轴 轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州 项目简介 项目情况介绍 番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路清河 东路与市莲路交界处，总占地约万，为集体性质用地。项目拟分两期开发，期占 地，拟开发成商业物业在项目期用地范围内有罗家电脑城罗家购物广 场多家餐饮企业以及五金配件杂货等商铺 项目地块临东环路项目地块临清河东路 项目地块临市莲路项目地块临街 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,表罗家商业中心项目期规划指标 序号指标数值单位 占地面积平方米 容积率 许可建筑面积平方米 建筑密度 许可单层建筑面积平方米 期拟开发面积平方米 实际容积率 绿化率 研究目的 研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间， 以论证项目的可行性 确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。 研究方法 本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济人口状况房地产市场状况区域现状及有 关规划各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身 的条件规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议梳 理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商经营策略建议，实现 项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有 研究方法定量定性分析法 根据客观科学公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库政府统计文献 城市规划和政策法规的公告房地产刊物互联网实地探访等形式，广泛搜集有关房 地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论 据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。 研究方法二类比法在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结 合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争 对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效的参考。 番禺区整体经济情况 万元 元 地区生产总值 人均地区生产总值 年年年年年 广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势 广州市及番禺区社会和经济运行情况分析 国民经济发展情况分析 国民经济持续快速发展，人均国民生产总值不断攀升 年广州市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 。番禺区年生产总值亿元，比上年增长，增长 速度比广州市全市高个百分点其中南沙分区后番禺区的生产总值 亿元，比上年增长，人均国内生产总值为元。番禺区自 年以来生产总值都保持以上的增长速度，经济实力进步加强。 数据来源番禺统计年鉴番禺统计信息网 产业结构优化 年南沙分区后番禺区的三次产业分别为亿元，亿元， 亿元，分别比年增长，和第三产业所占比重为不 含南沙，且增长速度分别比第产业和第二产业高和，比广州市 全市平均水平高个百分点，在全市个区县级市中，增速居第位， 产业结构分析 年 年 年 年 年 年 年不含南沙 第产业第二产业第三产业 显示出番禺区第三产业的增长幅度比第产业