容积率倍 项目总投资万元 其 中 开发成本万元 开发费用万元 销售收入万元 其 中 别墅万元 多层万元 小高层万元 商铺万元 单位开发成本元 其 中 别墅元 多层元 小高层元 商铺元 项目税金及附加万元 其 中 营业税万元 城市维护建设费营业税 万元 教育费附加营业税万元 土地增值税万元 利润万元 上缴所得税万元 税后利润万元利税合计万元 主要利润率指标 初始投资利润率 全部投资利润率 主要净利率指标 初始投资净利率 全部投资净利率 税前评价指标 税前净现金流量万元 税前财务净现值万元 税前静态投资回报期年 税后评价指标 税后净现金流量万元 税后财务净现值万元 税后静态投资回报期年第二章项目概况 项目的名称 柳州尔海山庄暂定名 二项目位臵 尔海山庄项目位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路和南环路 交界处，地处柳州至南宁的咽喉，距离柳州莲花机场公里，与国家 重点公约园区阳和工业园紧邻，紧靠柳州市长途汽车站莲花车 站，是介于柳州中小型工业区阳和工业园以及洛维旅游度假区中间， 是柳州进出的主门户。 三项目主要经济指标 土地国土编号柳国用号 用地面积为亩，合平方米，其中城市规划道路 用地平方米。 容积率不超过 建筑密度不大于 绿化率不低于 四项目地形地貌 南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发 项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用 整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌 木，山丘植被为灌木 五项目四至 东莲花山，小山丘高约米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对岸，通过阳和大桥联结阳和大桥已经在建设中大约 年通车 南莲花山。大约米，山丘的南面为洛维旅游度假区，包括响水 风景区大桥观光农业旅游区 西柳州市长途客运站莲花车站，为广西自治区最大的长途客运 站，是柳州长途汽车集结地。 北东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地亩建筑面积万 米的宝莲新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。 六项目周边交通 公交系统路，路路公交车终点站，可达柳州大多数地 方区域。 长途客运区内和省际客运主要车站。 航空距离柳州市唯的机场莲花机场公里，是柳州通往机 场的必经之路。 铁路距离火车东站货运站约公里，距离火车站客运约 公里。 距离商业中心距离传统商业中心约公里。 距离行政科技中心距离传统行政科技中心约公里。第三章柳州概况及整体经济运行分析 柳州概况年末，全市总人口为 万，家庭户数约万户，其中市区人口万元，比上 年增长万人。 柳州，是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。全 市现有工业企业余家，有家企业进入国家强，有家进入 国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业即以微型汽车和中 吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主的机械 制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。以这三大支柱产 业和轻工化工造纸建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起 涵盖多个行业多个品种的现代工业体系，拥有上汽通用五菱东风柳汽桂柳工解放柳特金嗓子两面针花红药业 预应力锚具等批知名企业和名牌产品。 柳州国民经济整体上呈现持续稳定快速增长的良好态势， 年全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增长，名列全 区第。其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产 投资达到亿元，首次突破百亿元，同比增长城市居民 人均可支配收入达到亿元，同比增长社会消费品零售总额 亿元，比上年增长，其中城市消费品零售额亿元， 增长亿元，批发零售贸易零售额亿元，增长，餐饮 零售额亿元，增长。截止年月，柳州居民个人储 蓄存款超过亿元，企业存款逾亿元。 柳州，是中国西南地区重要的区域性交通枢纽，是全国唯拥有大 区铁路局总部的非省会城市。铁路网络直接联通湘渝黔滇粤五 省市，是沟通大西南与华东中南华南地区的铁路枢纽。 柳州，是中国个公路主枢纽城市之，桂海高速和梧州至贵州 高速公路在柳州交汇，及国道在这里会合，柳州已经被高 速公路网络所围合，向南个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中 西部腹地。 柳州白莲机场达到国家级标准，已开通至北京上海广州等航 线。柳州拥有国家级口岸，五级航道，全年可无障碍通航吨级船 只，上溯可至贵州，下航可达香港澳门。 柳州交通便利区位优良物产丰富，素有桂中商埠之美誉，历 来是中南和西南地区重要的物资集散地。经济区位上，柳州东临粤港台等经济发达地区，南接北部湾东南亚等高速发展地区，西靠云贵 川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南西南，面向东南亚和东部沿 海的有利区位。柳州商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺， 物流通畅。具备建设大市场发展大商贸搞活大流通，构建区域现代 物流中心的良好地理和区位优势。 柳州基本形成全方位多层次宽领域的对外开放格局，先后与 多个国家与地区建立了经贸关系。随着中国西部大开发战略的实施，中 国东盟自由贸易区的建立，随着对外开放步伐的加快，柳州正在成为 片充满希望充满商机的投资开发热土。 二柳州市经济现状与发展研究 柳州整体经济运行状况 柳州市近年经济发展现状分析 项目 年份 单位 国民生产总值亿元 人均国民生产总值元 产业结构发展分析单位万元 产业类型单位 第产业万元 第二产业万元 第三产业万元 物价以及消费指数分析 单位居民消费价格指数 零售物价指数 家庭结构 单位 城镇总户数万户 城镇总人口万 户均人口人户 收入水平 单位 可支配收入每年元 人均居住面积 柳州市房地产发展参数 项目单位年年年年 全社会固定资产投 资总额 万元 年完成投资增长速 度 房地产开发投资万元 房地产投资占总投 资比例 基本建设投资万元 基本建设占总投资 第章总论 项目由来 本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于年月日通过 公开拍卖获得土地开发使用权土地证号柳国用第 号，并于年月日正式立项，年月日通过建设用 地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因， 项目暂时搁浅。 本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧 邻柳州市长途汽车站莲花车站和国家重点工业区阳和工业区。项目 红线内建筑面积为亩合平方米，背山临江，地块 平整，现在已经实现了五通平上水通下水通路通电通 通讯通和土地平整，不存在拆迁问题。 二开发组织以及服务机构 开发组织 柳州市尔海房地产开发有限公司成立于年月份，由自然人出 资的法人机构。公司注册资金万元，公司现有人员人，其 中过程师人，经济师名，大专以上学历人，占公司人数的， 大多数从事房地产开发以及相关经验年以上，平均年龄岁。具 有现代化企业管理机制。是个年轻有活力和丰富房地产开发运作和工 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,程施工的开发团队。 该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。薛博元先生先后 担任伟德国际公关有限公司法人代表北京新大有投资上海天乙企业 集团研发部总经理欧洲开盛集团天巨投资集团国房百盛副总裁， 熟悉房地产开发与运作，具有丰富的企业管理经验。 全程策划机构 本项目的全程策划和营销由向明理德香港臵业发展有限公司承 担。向明理德香港臵业发展有限公司房地产运作团队在香港深圳 广州福州武汉大连青岛合肥南昌兰州西安西宁郑 州石家庄桂林南宁柳州等二十多个城市开展房地产策划商业 策划商业管理和物业管理工作，具有丰富的房地产策划和运营的经验 和当地策划营销经验。 建筑设计和园林设计机构 本项目的整体规划建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会 会员英国注册建筑师马来西亚首席建筑设计师冯小良 本人及旗下团队操刀定做。具有宽广的视角和先进的设计理念。冯小良 先生在英国二十年，完成诸多著名建筑的设计，在中国直为和记黄埔 合和等香港地产巨头的项目提供设计。 物业管理机构 本项目的物业管理机构由向明理德香港臵业发展有限公司旗下 的广西机构桂林市向明理德物业管理公司执行管理，集在中国大陆二十 几个城市近万平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化 团队本土结合操作，提供安全文明舒适温馨的港式物业管理服务。 三项目开发模式 本项目由尔海公司负责开发，项目开发包括多层住宅高层住宅 别墅临街商铺。项目的经营方式为住宅部分全部销售，商铺部分出 售部分租赁后转售，车位全部租赁，年后转售。 四项目主要经济技术指标 主要技术经济指标表 序号项目名称单位指标备注 项目总占地面积 其 中 城市道路用地 规划建筑用地 项目总建筑面积 其 中 商业建筑面积 公建建筑面积 住宅建筑面积 其 中 别墅 多层 小高层 绿化率 容积率倍 项目总投资万元 其 中 开发成本万元 开发费用万元 销售收入万元 其 中 别墅万元 多层万元 小高层万元 商铺万元 单位开发成本元 其 中 别墅元 多层元 小高层元 商铺元 项目税金及附加万元 其 中 营业税万元 城市维护建设费营业税 万元 教育费附加营业税万元 土地增值税万元 利润万元 上缴所得税万元 税后利润万元利税合计万元 主要利润率指标 初始投资利润率 全部投资利润率 主要净利率指标 初始投资净利率 全部投资净利率 税前评价指标 税前净现金流量万元