，银行贷款还未最终定夺。 存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。 尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。 既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。 临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。 二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。 项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。 同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。 项目开发经营政策层面分析 由的 通知银发号 通知要求 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖 欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房 地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对 借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，首付款比例仍执行的规 定对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。借款人申 请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年。 对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第套自住住房的高档商品 房别墅除外，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率不得浮 动执行购买高档商品房别墅商业用房或第二套以上含第二套住房的， 商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。 年月日和年月日两次提高存款准备金率，从提 高到，回笼资金亿元。 年月日商业银行房地产贷款风险管理指引中国银行业监 督管理委员会 指引发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险， 切实关注借款人的偿贷能力等。规定所有住房贷款的贷款成数不超过，借款 人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与 收入比控制在以下含。 指引在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款 房地产开发贷款个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关 风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类 型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准操作程序风险控制 贷后管理以及中介机构的选择。着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包 括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。指 引还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿 还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含， 月所有债务支出与收入比控制在以下含。商业银行应根据各地市 场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过 。 中国人民银行出台的房地产金融系列新规定旨在从金融政策层面抑制房 地产过热和泡沫现象的出现。 它提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面 它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头。 物业管理政策 年月日物业管理条例于年月日国务院第次常 务会议通过，自年月日起施行中华人民共和国国务院令第号 物业管理条例的实施将 强化开发商承担售后服务的责任 有力促进房地产市场全面健康的发展 使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。 房地产业政策调整 年月日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国 发号 通知指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业。要求完善供应政策，调整供应结构改革住房制度，健全市场体系发展 住房信贷，强化管理服务改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿 市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。 年月日，国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金 比例的通知国发号 通知要求水泥电解铝房地产开发项目不含经济适用房项目资 本金比例由及以上提高到及以上。 房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大关联性极强的产 业，土地供给房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的 系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业结构性的区域性的过 热苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪 年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控主动性调控改革性调控， 是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的系列政府调控行为。 但从长期来看，政府鼓励支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长 期的政策取向。房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与 消费热点，促进房地产市场持续健康发展。 二项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 我国国民经济在经历了年代初高速运行与房地产大范围泡沫期 年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康稳定持续发展期。国 家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济 发展发挥了重大的根本性的推动作用。进入世纪后，我国国民经济较快增 长，连续几年国内生产总值增长速度保持在左右。 年上半年，中国宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长， 经济效益继续提高，经济运行中的些不稳定不健康因素得到初步抑制，整体 经济正朝着宏观调控的预期方向发展。经济增长保持了较快速度，同比增 长固定资产投资增速逐步回落市场价格上涨在可控范围，且涨势有所 减弱城乡居民收入增长加快。 上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下阶段国民经济持续 平稳较快增长创造了有利的条件。 三项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 上世纪年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化 年到年，作为个拥有近万人口的大城市，武汉经济曾连续 年年均递增，度被称为上世纪年代中国经济的武汉现象。 然而，在中国加入和西部大开发的宏观背景下，以珠江三角洲 长江三角洲环渤海三大经济圈为主要支撑的东部沿海地区引领全国经济增长， 西部地区东北老工业基地也在相关政策的推动下，经济出现集中连片发展振 兴的势头，而作为中部地区惟的特大城市，武汉拥有得中独厚的区位优势 得天独厚的气象优势得水独厚的生态优势得土独厚的资源优势得才独厚的 创新优势，其担纲中国东西部地区资源信息技术交流和交换的战略结点 的功能却出现了日趋弱化的态势。在全国个副省级以上城市中，改革开放之 初综合经济在全国排名第的武汉，到年下滑到第位，落在了青岛和宁 波之后。 年武汉市经济和社会发展状况 年，尽管遭遇了非典疫情持续高温等不利因素的影响，武汉市经济 仍保持了较快发展，多项主要经济指标创近年新高。达到亿元，按 可比价格计算，比上年增长，增速比上年加快个百分点，为以来 的最高增幅，连续年实现两位数增长。投资推动经济增长格局更加明显。 总论 项目背景 项目名称 项目暂定名称。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。 项目承办单位概况 开发商武汉房地产开发有限公司 武汉房地产开发有限公司，是浙江实业集团有限公司的全质子公司。 浙江实业集团有限公司于年月批准成立，注册资本金人民币亿元， 其业务涉及房地产开发公路桥梁建设酒店娱乐商业贸易纺织品生产及销 售广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地 产开发的龙头企业。 武汉房地产开发有限公司成立于年，注册资本金人民币万元， 是实业在武汉专业从事房地产开发的企业。 项目提出的理由与目的 项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置良好的开发前景成熟的开 发条件以及公司自身发展的需要。 仁者乐山，智者乐水，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的 喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。 湖北历有千湖之省的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更 是以其湖泊众多风光优美水系发达而享有百湖之市的盛名，水是武汉的 灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的颗 颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水调节功能，伴湖而居，临 湖而住更是种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增 加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊 旁边作为自己的休养生息的地方。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目位于区楚天第路金山大道以北，紧临，分布于环湖公路两 侧，属生态旅游区的核心地段。其中有约亩的卧龙岛三面临湖，向中 延伸，余下多亩地面临湖。项目周边拥有大面积水域成片山林，自然景 观优美，且周边视野开阔。 项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林 式生态居住区。 在该宗地上规划开发规模宏大配套完善的居住区，对于武汉市区城市 建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。 二项目概况 项目区位 该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有武汉市后花园 之