将住宅项目与开发 旅游项目相结合，利用荡口镇优美的自然景观丰富的历史人文资源建设健康度假 医院四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为亿元左右，预计在 年动工，年竣工。 对开发项目总的评价 通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析，我们认为 我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以的速度持续稳定增长， 我国的房地产业也将同步稳定增长 国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国 家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民私 营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在 国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的年中，本项目将成为无锡地区 唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势 无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕的地区之， 年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很 好。另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以亩 巨幅面积，并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇， 实不可多得。只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设的快速 推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和 外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取 得较高的投资回报。 另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改 善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。 鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外， 当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成 本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。 宏观经济与政策面分析 我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。 方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的 消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年 季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议 精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继 续将保持较高的增长速度，理由竞争对手。 项目环境分析 无锡国民经济概况 无锡市行政区划及地理位置。无锡地处太湖之滨。全市总面积平方公里， 年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万。现辖江阴 宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。是全国首 批个较大城市和个重点旅游城之。 经济总量。年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长 ，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增 长，财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长 社会商品零售总额亿元，增长。无锡以全国万分之五的土地千分之 四的人口，创造了全国百分之的经济总量。主要经济指标在省内以至全国大中城 市中继续位居前列。城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。 地区的开放度。年无锡就被批准为沿海开放城市，至底，全市已累 计批准外商投资企业多家，合同利用外资亿美元，累计实际利用外资 亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。年 年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。全市 已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外 资实际到位外资约占全市总量的，成为全市对外开放的龙头。外贸出口保持 良好态势，去年自营出口亿美元，增长。 区位优势。无锡位于长江三角洲的几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上 海公里，南接杭州公里，西临南京公里。区域经济圈内由个县， 万人口。无锡在在历史上就是南北通衢东联西合的经济聚集地。世纪中叶，无 锡就是中国四大米市之，大江南北的丝市钱市布码头。上 世纪初，无锡是中国民族工业的发祥地之。近年来随着沪宁高速公路江阴长江 大桥锡澄高速公路的相继建成和沿江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路的 加快建设，无锡形成了域内半小时的通勤圈，与沪宁形成了小时的通勤圈。海内 外的大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区的经济辐射。无锡作为纵横交错的十字交叉点，区域性交通枢纽的地位日益凸出。 与上海的特殊关联。无锡与上海具有源远流长的经济和人文关系。无锡历史 上曾以小上海著称，与上海地域相近人缘相亲经济相联文化相融，两地 的联合与协作有着深厚的历史渊源和现实基础。改革开放以来，无锡与上海在制造 业的协作配套商贸科技人才资金和信息方面的联系十分密切，在教育文 化艺术学术和旅游会展等方面的交流合作日益加强。目前无锡全市万余家 各类工商业企业中，有三分之的企业与上海具有产品配套技术合作营销联协 生产加工等关系。无锡将近亿美元的年进出口量主要是通过上海口岸，远销世 界各地。上海或以上海为桥头堡的世界性大公司，如麦德龙家乐福欧尚欧倍 德等，在立足于上海的同时，利用无锡在长江三角洲的几何地理位置，率先把区域 销售中心向无锡转移，利用无锡区域交通枢纽的优势，实行梯度辐射。无锡利用依 山傍水临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源，成为上海众多游客向往之地， 成为上海市民休闲度假旅游观光的后花园。在无锡万游客中来自上海的游客 占左右。同时无锡作为中国加工制造业城市，在上海未来发展规划中已经将无 锡作为重要的产业分工合作互补的制造业配套基地，无锡在经济发展和产业升级 中，正在愈来愈多地接受来自于上海的技术和产品的扩散，成为产业分工梯度转 移的重要节点。 太湖风景区的旅游胜地。无锡是江南历史名城之，拥有得天独厚的山水自 然景观和深厚绵长的历史文化底蕴。无锡地处太湖之滨，集江河湖泉洞之 美于体，境内自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富。近年来，依托 江河湖山林泉洞等自然名胜，开掘历史文化名人及民俗宗教影视 等文化资源，初步形成以太湖风景区为主体灵山景区和影视城景区为两翼古运 河人文文化贯串其中的旅游发展格局。目前，已形成个四级景区和个三级 景区，无锡江阴宜兴同时进入了中国优秀旅游城市行列。去年接待境内外 游客万人次，其中海外游客万人次，全市旅游总收入达到亿元。 表年无锡苏州常州主要经济指标对比资料来源年无锡概览苏州市国民经济和社会发展统计公报所 列 年数据 均为快 报数。 其中 年各项 数据取 自无 锡苏 州常 州三市 年统计年鉴。 建设特大城市的构想。 无锡市已被中共江苏省委江苏省政府确定为重点发展的特大城市，其规划 编制工作已经结束，经专家论证已由江苏省人民政府报送国务院审批。按照总体规 划，无锡中心城规划城市人口将达到万，市区人口将达到万。目前，无锡 市正在按照城市现代化农村城镇化城乡体化的总体思路，加大城市化推 进力度，目前全市城市化水平已超过。市委市政府于年提出了年 个样，三年大变样的奋斗目标，将在今后的三年内投入亿元资金，实施十大 建设工程，使城市建成区面积扩大到平方公里，城市化水平提高到。在扩 大现有新区高新技术开发区新加坡工业园规模的基础上，再建成以高新技术 为主导的平方公里的无锡西南片区建成以旅游休闲配套为主体的平方公里 的蠡湖新城建设以锡北交通枢纽为重点的传统工业和现代物流园区建设提升以 化工纺工轻型制造业为基础的东亭片区。按照城乡有机统合优化生态环境的要 项目 及指标 总人口亿元人均 元 社会商品 零售总额 万元 储蓄存款 万元 累计实际 利用外资 亿美 元 财政收入 万元 无 锡 市 苏 州 市 常 州 市 项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。 项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。 可行性研