酒店多建在具备阳光海滩海水条 件的地区，或者是自然风光独特运动健身设施齐全的地区。其三， 个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假指消费者每年 都有个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的 使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是年 年甚至更长的时间。顾客购买了个时段即周的使用权后 即可每年在此享受周的度假，与此同时还享有该时段权益的转让 馈赠继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展， 又形成了分时度假交换体系，该体系提供种分时度假权的交换服 务，当顾客年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲 时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何家酒 店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无 疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现地投资异地享受。目 前世界上已有超过个国家的余家酒店度假村加入了分 时度假交换联盟。实际上，西方产权式酒店经营模式的发展，已经使 分时度假消费的魅力尽显其中了。 现状分析 几年前，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三 是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 展旅游业二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅 游度假的市场气候也没有形成三是产权式酒店和分时度假的概念还 不为中国消费者了解和接受。回过头来分析时下中国产权式酒店发展 的条件，我们可以看到首先，原来制约产权式酒店发展的条件旅 游度假地的软硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经 形成其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都 市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商 机再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富 最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念 得以在国内业界消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展 的大环境已经基本成熟，但如何有效地经营产权式酒店项目，还需要 业界审慎思考。 产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的 酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿餐饮娱乐商务等服务 项目而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性， 提供产权服务物业管理委托经营等。因此，从产权式酒店的开发 商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内 的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼 资金作为开展产权式酒店业务的终极目标，而是把其作为培养企业竞 争力发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过前几年大浪淘沙般 的洗礼，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 店经营管理经验和良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹 少得多。从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业 为主体，辅以房地产的身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优 惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营， 结合空中优势飞机航线与地面优势海南的景点酒店，并在 其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供 机票折连锁店使用权交换康乐设施优惠等多种附加价值，加之 海航的强势品牌康乐园大酒店余年的良好经营业绩旅游度假 投资的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很 高的信任度。第五，开发商应积极运用房地产业的些运作模式，为 消费者提供银行按揭投资计划。近期较成功的产权式酒店项目多采用鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 此方式，消费者只需支付较低的首付款，余款分期偿还，这样消费者 通过委托酒店经营，每年在偿还银行贷款之外还可获得定的收益。 些开发商还推出了保底回报的政策，这些对消费者的投资购买行为 可以起到很大的促进作用。 产权酒店案例 近两年，伴随着系列宏观调控对投资投机型购房的抑制和打 压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投 资类物业的主要产品形式之，近期由于频频出现问题，而引起社会 各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能 做到心中有数，本文将结合正反两个案例，给出相应的风险提示 与投资建议。 反面案例金色假日酒店位于北京延庆，于年月封顶， 年月开始试营业。占地亩，高层。当时在很多媒体上 大打广告，广告语这样写道，金色假日酒店位于八达岭国际旅游会 展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正 在热卖中。 广告介绍，产权酒店是种新型的房产投资和消费模式，其特征 是，业主投资买房，统由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐 收利润。金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 的物业产权外，还有的纯利回报给业主。买了这种产权式 酒店的房子，就像搬回家台提款机，安全可靠，可以边玩边 赚。 年月，多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的通 知函，公司欲支付业主年月日月日的房产经营收 益。然而，套多万元的客房，年投资回报只有数百元。而按 照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初 的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向 法院提起诉讼。截至目前，金色假日多名业主被套牢的问题仍 然没有得到解决。 正面案例由中信国安集团投资亿历时年建造的第 城位于河北省香河，占地亩，总建筑面积多万平方米。 始建于年，于年全面投入使用。包括旅游商业酒店 餐饮会议娱乐休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本，将老 北京的城廊微缩过来，内九外七的城楼城墙均按明代京城修 建，设有建国门安定门永定门正安门等城楼，只是将城墙长度 缩短，并改为内部两层的空腹长廊，作为客房餐厅办公场所，其 设计由当初的老辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅气 势恢宏。截至目前，第城的商业餐饮能容纳人的大型 会议中心影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用，在售的只是 部分产权式酒店。鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 据了解，第城的产权式酒店于年开始销售，并提出了 种个人投资理财模式。即每份投资万元，投资期限最低年， 最长年，在投期限内，投资者每年可获得的现金回报和的 消费代金卡，现金回报每半年返。投资期满，投资者如不选择继续 投资，即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。 由于第城的担保机制相对健全，所以，自年销售以 来，取得了不俗的销售业绩，并如约兑现了两次返租年 月，第城位业主收到万元投资收益年月， 第城位业主收到万元投资收益。年月即将如 约兑现第三次返租。 专家讲评 委托经营收益稳定产权式酒店两大优势 产权式酒店，作为投资类物业的重要形式之，近年来越来越 受到广大投资人士的青睐。当然，除了与股市的低迷，人们对基金 信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客。 观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。那么，在了 解产权式酒店投资的优势之前，首先应了解下什么是产权式酒 店 业界普遍认为，所谓的产权式酒店，是由消费者或个人投资 者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权 产权式酒店的概念 产权式酒店，起源于上世纪年代的欧美国家，开发商将每间 客房分割成产权出售给投资者，投资者像购买住房样投资置 业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获 得酒店赠送的定期限的免费入住权。是种投资与休闲度假相结合 的旅游房产新模式。 产权式酒店是房地产业与酒店业旅游业相互交融的综合性产 品，作为个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实 现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，去年北京 市涉外饭店旅游公寓的平均出租率为，客房的平均房价为 元间天，其中，旅游公寓利润总额亿元增长，收入利润 率为，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每 年的法定休息假期共有天，为产权式酒店提供了个广阔市场空 间。 产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定 性，业主可与酒店或管理公司签订委托经营管理合同，不用承担 酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的 首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 时度假相结合后，业主甚至可以实现异地置业。 业主拥有该酒店每年定时间段的居住权，同时还享有酒店各项 配套设施的优惠使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位 的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企 业活动经费。 对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的 娱乐配套，如滑雪场温泉浴场运动场特色餐饮等，就会吸引众 多的旅游人群开发商可通过出售产权酒店的客房回笼资金，并借助 国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效 应。 二产权式酒店涉及的法律关系 产权式酒店主要涉有两个法律关系，是开发商与投资者之间的 房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同 法律关系也有的是委托经营合同关系等。 房屋买卖合同法律关系。 投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同 的，购买前要审查