司严格执行，按此技术条件推进相关设计和工程建设工作，如无董事长的批准不 得擅自修改。如出现无有效指令而调整引起的任何问题，股份公司将追究公司总经理及相关人员的责任。内容详见主力店标准房屋交接技术条件。 八设计会审要求 关于商业酒店项目设计会审工作，要求项目公司总经理及规划成本工程和 营销副总认真对待，每个项目成本的关键取决于设计，同时，也存在着设计不合理影 响工期的因素，所以，为进步强化设计会审的重要性，要求项目公司总经理把手 要亲自组织并不得缺席的参加每个阶段的会审。同时，要求在规划院组织会审前，项 目公司须对每个阶段图纸要提前进行自审和预审，才能达到会审的真正目的。 凡今后同项目公司审定后的各阶段图纸，项目操作中如果再提出属会审漏项的设 计变更而影响成本和工期的问题，是属于项目公司漏审，其责任由项目公司负责。 九重大技术方案专题论证会 大型土方方案基坑支护与降水方案施工工艺等与工期目标或成本控制目标关 联性很大的事项，需要组织召开重大技术方案专题讨论会，由规划院或项目公司发 起和组织，项目管理中心协调，股份公司参与部门包括计划部质量监管部规划 院和成本控制部等。 十方案外立面环境泛光照明等相关规定 方案外立面环境泛光照明标识广告室内中庭及地面等工程设计按制 度经股份公司各单位批示完成后，在工程招标书之前和合同签署前实施前须报项 目管理中心并分管副总裁批准后方可向股份公司主管部门申请招标计划书和签订合同 及工程实施此要求主要是为了把好设计与日后使用中的矛盾关 十业务协调会现场协调会 必须履行正式交接手续。项目管理中心计划部 须派副总经理含以上人员现场督办落实。所有交接内容须形成交接清单并经交接 双方签字确认后存档，同时抄报项目管理中心计划部备案。 十三新增大额成本事项或突破目标成本 关于新增大额成本事项或突破目标成本，原则上按项目成本管理制度中相关规定执行，由股份公司归口业务部门牵头处理，如执行过程中发生争议影响项目正常推进 时，则项目公司必须及时将相关事项及目前处理中的问题上报项目管理中心，项目管 理中心组织成本控制部规划院财务部或营销部进行会审后，报相关副总裁和总裁 审批后执行，如突破目标成本，则需上报董事长批准后执行。 十四工程款提前支付或工程款超付申请 关于工程款提前支付或工程款超付的申请不允许累计申请支付额超过实际已完 工程量，按财务审批制度规定执行。 说明 工程款支付控制原则 项目竣验以后原则上按合同付款不得超付，特殊项目超付需报股份公司批准。 在施工承包合同中须注明，民工劳资纠纷必须由施工单位负责，并执行股份公 司拟定的奖罚条款， 项目公司须体现对施工单位有管控能力，在宽至如上第条的付款条件下。 要求项目公司必须做到不得再发生劳资纠纷事件。 如有因项目公司原因而影响工程支付进度，则可以同意提前支付部分工程款前 提是支付该笔工程款后，不会出现实际超付工程款的情况否则，如施工单位不严 格遵循合同约定付款条件而提出提前支付工程款的申请，说明该公司的资金诚信度严 重欠缺，则在今后其他工程项目招投标时，评标将加大对该施工单位资金实力的扣分 权重。 项目公司将施工单位在各节日前尤其是春节前需结清民工工资作为申请提 高付款比例的理由不成立，因签署合同时已明确项目开发进度，即本阶段施工单位应 预留足够的流动资金来结清民工工资。即要求项目公司与施工单位签订合同时必须强 调其资金的合理安排。 关于项目公司上报的付款审批单，各业务部门经办人或部门经理及副总经理 总经理在会签时必须明确签署相关意见是否符合合同付款条件同意或不同意等 付款审批单上报股份公司后的审批时限原则上为个工作日内完成，必须杜绝当天 上报付款审批单当天就要求审批反馈执行的情况。 十五关于保证回迁房保准要求的通知 万达商业地产正处于快速发展的战略布局阶段，为了维护万达商业地产品牌形象， 提升万达商业地产美誉度，现对回迁房设计建设和交付提出如下工作要求 回迁房的层高须与商品房致。 关于回迁房的建造标准，必须严格按协议执行没有约定建造标准的，必须与 商品房建造标准指没有装修的商品房致进行设计和建造。 回迁房含回迁公建的设计图纸必须进行公示，且得取回迁人政府回迁 单位签字盖章的确认文件，并妥善存档保管。 回迁房的建设过程监督和竣工验收手续等，与商品房样，必须按建设项目管 理规范和当地政府要求严格执行，并妥善留存所有签确文件。 十六办公室租赁装修事宜 对于新成立的项目公司，办公室租赁及装修标准租赁面积价格地点需报 项目管理中心审核，并经项目管理中心计划部项目管理中心总经理股份公司办公 室主任主管项目副总裁审批后执行，具体合同审批招标等事宜按制度相关规定权 限执行。 十七住宅项目会所幼儿园等经营性物业招商 住宅项目会所幼儿园等经营性物业招商由项目公司负责，合同签订前需将租赁 合同报计划部，会同股份公司法律事务部营销部商管总部住宅物业部进行会审后 由项目管理中心总经理分管副总裁批准签署，视情况报总裁批准。 十八项目开业或入伙前与商管公司协调及落实事宜 项目公司负责商业广场开业前的空调系统水处理工作。 项目公司应统筹配合完成步行街商户自装应符合消防规范的消防报建及 报验工作。商业广场开业前，项目公司牵头组织空调主机消防主机和智能化系统施工生 产厂家给予商管工程运行和维护保养培训。 项目入伙工作由项目公司牵头，物业公司商管公司全力配合，项目公司负 责承担入伙过程产生的费用已含在物业启动费的列支项目除外。 十九商场开业运行后的维修管理 目前商业项目的包总基本上是外地施工单位，分包单位也比较多，商场开业后发 生的工程质量问题难以得到及时的维修。鉴于此，在项目竣工验收后，项目公司可和 承包商总包或分包协商与家本地施工单位签订三方承包商业主第三方 委托维修协议，即承包商委托第三方代为完成其承包工程的维修工作，但第三方的代 为维修并不因此免除承包商的连带责任。该维修工程所发生的切费用均由承包商承 担，业主将在承包商的质保金中扣除该费用，支付给第三方。维修管理中应突出商业 公司的权利，即三方委托维修协议中需明确在维修事务提出验收标准和维修款支付 方面应由商管公司加批意见须经当地商管公司总经理签字生效，同时，如在维保期 内原业主公司撤销时，维修管理业务由商管公司负责，业主划拨质保金到商管公司， 质保达不到要求的商管公司有权扣款并组织自行维修。 二十项目开发建设档案管理 项目管理中心和项目公司必须高度重视项目开发建设的档案管理，采取切实可行 的有效措施，切实加强项目的档案管理工作。详见项目开发建设档案管理工作指引。 万达商业地产公司项目操作指引手册 第章 总则 第节总则 为保证项目执行阶段的各项工作顺利推进，在不突破管理制度的原则下，持 编制此手册。本手册制定的主要目的是 增加些制度正本中未包括的业务规定 提供相关业务表单或案例模板 明确各项模糊事项的业务审批流程，以适应快速发展的城市综合体项目的管理 特点 为制度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理，指出业务的解决方法和指 引，即项目公司必须在定时间内获得有效指令，以提高工作效率实现股份公司的 经营目标。 二易于理解将模糊事项进行规范和指引增加可操作性是本操作手册文件的 基本要求，明确清晰的作业流程有助于业务管理制度的理解和执行。 三本手册为项目操作的行为规范，为项目管理制度的细化和延续。 四本手册如与万达股份公司管理制度有不符之处，以万达股份公司制度为准。 第二章 项目管理细化规定 第章项目管理细化规定 文件上报规定 联络单的发起联络公司栏，需注明经办人，便于股份公司处理文件如需沟通能 及时找到相关责任人联络单和报告性文件必须注明需要由相关部门进行回复或批示。 亦或仅作为知会等意图，必须明确标注，以明确文件和事物的处理责任建议项目公 司些业务上报的联络单上增加领导批示意见栏，便于股份公司领导可直接批示 意见，提高工作效率。 关于联络项目管理中心的联络单，其联络对象栏必须具体至项目管理中心相关 部门，即经营计划类管理类工程质量安全类销售物业设计类需分别明确联络计 划部营销部质量监管部和设计部，如与这几类业务不单相关的具体业务，联络 对象可为项目管理中心。联络单内，不需抄送分管副总裁项目管理中心总经理或 各部门总经理等，各部门负责人将根据部门职责制度规定权限并结合具体业务，直 接处理下发执行或请示项目管理中心总经理分管副总裁审批后反馈至项目公司执行。 如项目公司与股份公司各部门沟通有争议时，上报的联络单则可写抄报相关分管副总 裁总裁。如按权限规定有特殊业务需要直接向分管副总裁总裁汇报或请示的， 联络对象可直接为分管副总裁总裁或实行抄报。 如联络对象是股份公司其它业务部门，抄送项目管理中心，抄送对象也请遵循 第条规定，同时，需在联络单内说明抄送目的是告知备案或需协助督办或需组织协 调会，便于明确主办单位，也有利于及时处理，提高工作效率。 项目公司拟发股份公司各部门的联络单，必须经项目公司总经理签署意见才能 生效同时，股份公司各部门或公司相互间的联络单，必须有部门总经理签字和项目 公司总经理签字才为有效指令。 项目公司对外发任何正式文件，必须经总经理审查后才可发出牵涉到成本和 经营较大影响的文件如对政府和合作单位承诺文件会带来经济争议和公司事项有 影响的公函等须由财务负责人和总经理审核后，报项目管理中心总经理，主管项目 副总裁，视情况报总裁批准。 二关于新