。同时对推动武清区城市化进程，促进武清区人从根 本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济的发展具有十 分重要的意义。 该项目的开发，高标准配套完善环卫供电给排水邮电 消防绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境建设城 市文明具有显著的促进作用该项目的建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城 市繁荣和经济发展，取得较好的经济效益。 该项目建设的组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。 综上所述，该项目的开发建设符合天津市总体规划，对促进 新城区的建设将起到积极的作用，所建项目具有很好的社会效 益环境效益和经济效益。 主要经济指标 主要经济指标见表 经济技术指标 建设总用地面积亩 建筑总面积 地下建筑面积平方米 容积率 建筑密度 绿化率 各类用途建筑面积构成 全部商业店面建筑面积 第二章市场分析与营销战略 天津商业市场分析市场运行特点 项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛 地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开 始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。通常 商业物业投资国际惯例为年收回成本年租金收益率约。 而福盛盈门采用年委托经营管理，年平均租金收益率， 远高于国际惯例。第年，年租金收益率率第年， 年租金收益率第年，年租金收益率。项目全国首 创家居体验馆，集楼盘样板间展示家居装饰产品展示家居装 饰新品发布消费者现场体验四大功能为体。打造武清主 流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场让家 装消费者最真实的看到装修效果。家居体验馆同时引进专业装饰 顾问团队为业主装修设计出谋划策。 商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中 心首个大型商业项目，凭借高端的商业环境，合理的功能分区， 科学的业态组合，流的运营管理，细致的售前售中售后服务， 周全的消费者权益保障同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜 明又具有极强生命力与获利的主题型城市商业广场。年 月日全面开业后，福盛盈门将是武清购物餐饮休闲会 友的首选去处。 引入商业模式，把系列的零售商店服 务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务的站式消费服务。同时，项目采用全室 内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适 的环境中。年前，武清区累积交房量可达万套，将产生 亿家装消费市场。福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域 位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物 环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，福盛盈门开设美食 广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。 市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地 的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。 热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在 城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位， 加快旧城改造。 投资开发。投资开发继续稳定增长。市场供应大幅放量。 武清区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型 市场需求分析 资料显示，武清区，年开工面积万平方米 年开工量万平米，年开工量万平米，至年 全区竣工面积万平方米以上。武清巨大的住宅开工量和交 房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵 好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境 舒适的大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析 稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发的原材料钢材水 泥等建材的提价，土地招拍挂后成本的提升以及设计规范条 件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响 着房价商业店面价格因此，补了武清行业空白。 市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地 的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。 热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在 城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位， 加快旧城改造。 投资开发。投资开发继续稳定增长。市场供应大幅放量。 武清区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型 市场需求分析 资料显示，武清区，年开工面积万平方米 年开工量万平米，年开工量万平米，至年 全区竣工面积万平方米以上。武清巨大的住宅开工量和交 房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵 好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境 舒适的大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析 稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发的原材料钢材水 泥等建材的提价，土地招拍挂后成本的提升以及设计规范条 件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响 着房价商业店面价格因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房 价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性， 增幅趋于平缓。 项目定位 商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮 休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。家居装饰广场业 态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具 灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面 公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统 电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全 打造精品市场，提升城市消费形象。 项目价格战略 销售价格是通过对武清目前商品房销售价格的调查与对比 分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。 年各类预售价格如下 住宅价格平均元 商业店面平均元 价格战略为跟随战略。营销策略 本项目工程应买施多方位销售策略。根据现代营销观念，应 把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的 全过程。 增强品牌意识，实施质量加服务的营销战略建设中把 好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。 在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地 产形象，可以产生巨大的总体效益。 拓宽营销渠道销售要形成多线网络，以直销为王，积极 发展中介租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的 力量参与促销。 ④配合多样化的促销工具 利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。 邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。 加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。 印制宣传品和纪念品，作为销售人员访问或接待顾客的 赠品。 强化促销手段，实行多样化的销售方式，如联谊活动先 租后买展示会折扣等。 提高销售人员的营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客 心理的能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。 争取与银行合作，获取较大额度的产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。 通过以上营销策略和措施的结合运作或选择运作，本项目可 望取得成功。 第三章项目选址及建设条件 项目选址 该项目位于傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河， 东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武 清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位臵附图。 建设条件 位臵优越。项目与规划中的行政中心相望，其周边有 规划的居民区文化活动中心世界强企业大型工业区，因 此，项目的位臵十分优越，其周边的商贸文化居住环境极佳。 交通方便。西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相 通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传 统商业中心，交通十分便捷。 建设场区五通条件。目前地块内的供水供电 供气通讯场地的条件已具备，周边的基础设施条件日益完善， 建设时方便引入。 土地征用情况。以土地出让方式取得。 建设地址上的没有拆迁安臵。 第四章建设规模及基本数据根据项目的建设内容特点功能要求以及场址的地形等实 际情况，确定项目用地面积总建筑面积。项目用地已 经由天津市武清城乡规划局地字第号建设用 地规划许可证认定。该项目委托天津天堪建筑设计院规划设 计，确定建设规模为建筑总面积。其中地下室面积为 规划理念及原则 规划理念福盛地产秉承倾心打造，用心经营，全心服 务的开发理念，致力于商业地产住宅城市综合体等投资 开发与运营。福盛盈门总投资个亿，打造环渤海区域高档家居 装饰广场。将以人为本做为设计理念，同时遵循生态规律和因地 制宜的原则，强调自然社会和人的和谐统，提高绿化率，保 护生态环境，强调地块景观本身的园林化生态化，营造出观赏 与参与最佳契合的高质量绿色环境。 规划原则 适居性原则充分考虑居民居住生活的不同需求，创造人性 化的空间和文明的购物环境。 生态化原则尊重保护自然与人文环境，合理地开发和利用 土地资源节能节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的 居住区。 社区塑造原则在社区文化社区教育社区交往社区保 健社区治安等社区服务与保障方面强化社区功能塑造社区特 第章总论 项目建设背景 本项目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街与武宁路 交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘 高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心武 清凭借得天独厚的区位优势与完善的交通整体的市政规划与雄 厚的产业支撑以及宜居商业地产的打造，在京津体化过程中将 飞速发展。项目公里半径覆盖运河城尚清湾开发区徐 官屯机场片区上朱庄等人口密集区域且为往返大碱厂曹 子里梅厂大良河北屯下伍旗上马台大黄堡崔黄口 等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。本项目规划定位以高 档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融 中心等为体的