过程中 发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告发展商派 人更换或返修。 保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。 楼宇接管验收 公共配套设备的验收 每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保 安值班室。值班室内应有电话与住户相联系的可视对讲系统可监视大堂门 前及电梯轿厢的闭路电视监控系统照明设施及卫生洁具等。 每栋高层进出口处有可锁的箱面带各单位明显标 志的信报箱。 有符合市交通管理局要求的汽车停车场交通设施标志及值班岗亭电动 道闸减速坡并有符合要求的消防设施及排水设施。 同楼宇管理相适应的管理处办公用房包括办公室财务室会议室 接待室，业主委员会办公用房。 接管验收记录 楼宇建筑接管验收记录表 楼宇给排水接管验收记录表 楼宇电气接管验收记录表 公用机电设备验收单 公用建筑小型设施验收单 室外给排水验收单 绿化验收单 楼宇接管验收移交工程资料清单 楼宇接管工程验收程序 新楼宇的接收 收楼三个月前 小业主收楼验 收 注对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同 时，移交份给物业管理公司存档。 签署物业管理委托合同 选定主要管理人员 进楼掌握情况 印制验收表格 确定验收日期 大业主地产商或承建商和物业公司组成联合验收小组 实物验收 每项每间每个查验 缺陷登记 移交钥匙 缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队 缺陷返修 地盘管理处按单查验 资料移交 产 权 资 料 技 术 资 料 政 府 验 收 合 格 证 水 电 供 应 合 同 物业管理公司正式进行物业管理 楼宇接管工程验收程序 二原有已入伙楼宇的接收 如有机会，应于收楼前掌握楼宇基本情况 注对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同 时，移交份给物业管理公司存档。 签署物业管理委托合同 选定主要管理人员 印制验收表格 确定验收日期 物业发展商或业主委员会原物业公司物业公司组成联合验收小组 实物验收 每项每间每个查验 缺陷登记 移交钥匙 缺陷登记汇总三方各持份 与发展商业主委员会讨委托合同 选定主要管理人员 印制验收表格 确定验收日期 物业发展商或业主委员会原物业公司物业公司组成联合验收小组 实物验收 每项每间每个查验 缺陷登记 移交钥匙 缺陷登记汇总三方各持份 与发展商业主委员会讨论缺陷解决办法 资料移交 产 权 资 料 技 术 资 料 政 府 验 收 合 格 证 水 电 供 应 合 同 物业管理公司正式进行物业管理 解决缺陷 发现问题的解决办法 楼宇验收分物业公司管理处初验和小业主复验。 在初验中发现的问题，处理如下 ㈠般项目的返修 对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提 交给发展商式两份，份给发展商，份由发展商交给承建单位，由承建 单位负责返修管理处应留底份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另 行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修， 所需费用由发展商支付。 ㈡房屋结构的加固补强 在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备设施使用安全的质量问 题时，验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施 进行处理，处理完毕，达到合格要求确保住用安全的，再商定时间予以验收。 并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。 不具备使用功能问题的处理 接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水电 气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符 合接管验收条件后，再行组织验收。 二小业主在验收中提出问题的解决办法 对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商 式两份，份给发展商，份由发展商交给承建商，由承建商负责返修管理 处应留底份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为 止。 对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见工程 规章制度手册中的相关装修管理规定。 对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供 帮助。 三相关文件及记录 业主房屋装修管理规定接管验收记录 新接楼宇的入伙 物业接管前的工作 实地考察 对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织经营管理部工程技术部 安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉 及的有关问题进行考察，必要时可多次进行实地考察，在此基础上，提交公 司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。 成立管理处 新的物业管理处应于已确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据 实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类 人员。 管理处各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况 进行调整 入伙前天，任命管理处主任，另配备助理员人，财务室会计 出纳各人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立 即投入实质性准备工作。 入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设 备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第手资料。 入伙前个半月，调配炊事班长人，开展管理处食堂的筹备工作。 ④入伙前个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。 入伙前个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。 入伙前个月，炊事班人员到位，食堂开伙。 入伙前天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。 或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。 入伙前天，护卫三个班的人员配齐上岗。 入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。 管理处进驻小区前的工作 管理处应要求公司提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工 作人员起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施， 新接楼宇的入伙 熟悉各类设备的构造原理性能熟悉水电气管道线路的铺设位置及走向 等，为入伙后的管理维修养护打下基础。 由公司或发展商为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际 需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。 在公司的指导下，印制收楼入伙所必须的文件资料和表格，如住 户手册公共契约，管理规定等。此部分工作最好于入伙前个月完成。 ④根据入伙工作方案，编制管理处员工生活用品采购计划，报公司审批 后订购。 二物业接管中的工作 管理处要主动与发展商地盘和承建单位联系，协商楼宇交接问题， 及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由地盘承建 单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统验收标准， 商定交接注意事项和交接日期。 准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物设备设施，要分别 准备充足的验收记录表格。 全面验收交接。验收时须有发展商地盘承建单位和物业公司含 管理处指派人员三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录 单上均须有三方人员的签名，验收记录单式三份，三方各执份。对验收合 格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字对不合格的产品， 注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格 后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。 对于已经接收的项目，管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机 电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和 环境整理。 搞好公关工作，管理处要指派专人代业主联系电话安装液化石油气 开户点火确定街区门牌号码以及通邮等工作。 管理处应于入伙前三个月与深大电话公司联系，确定管理处安装电话 门数和业主入住后申请安装电话的办法。 新接楼宇的入伙 管理处应于入伙前半个月与市液化石油气公司联系住户使用液化气开 户点火手续。 于入伙前天，从新管理处主任任命之日起，即向辖区派出所申 请确定新接收物业的街区门牌号码。 ④管理处于入伙前个月与当地邮局联系办理通邮手续，并向地产商提 出合理建议设计定做信报箱。 代为业主安装常规防盗防火设施。管理处应从坚固美观价格合理的 原则出发，于入伙前个半月组织定购并代为业主统安装防盗门防盗窗花， 为每户业主配备市消防处规定型号的手提灭火器，并于入伙前安装完毕。防盗 门防盗窗花也可指定样式，由业主装修时自行安装。 积极妥善解决员工的食宿问题。在物业公司指导协助下，管理处根 据所接管物业的具体情况，提出管理处办公员工住宿食堂用房的规划设 计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实。 三入伙前的工作 通过登报和寄发通知书的形式，提前个月至少提前十天向业主 发出入伙通知。向业主寄发通知应包括以下资料 入伙通知书 收楼须知 入伙手续 ④入伙收费表 规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施标志。 逐栋逐层逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和 标准如下 对于送装修的单位 大小房间玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具洁净。 客厅清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。 洗手间镜面光洁，台面洁净，浴缸干净抽水马桶洁净无污物痕 楼宇接管入伙手册 编号标题页码版号状态 楼宇接管验收 楼宇接管验收工程验收程序 楼宇建筑接管验收记录表