还主要集中在乡镇集市，大多集市沿公路两侧 摆摊设点，自由贸易，它不但妨碍交通还造成环境污染，它不但不便 于商品流通还滋生假冒伪劣商品，坑农害农，更重要的是缺乏监管机 制及投诉系统，迫使受害人自行处理从而导致许多斗殴伤害的事件发 生。 随着改革的不断深入，国家将发展的重心不断向农村推动，作为 城市与农村结合的小城镇是消除城乡二元结构，推进城乡体化建设的交融点，是产业发展和农民聚集的集中区，是农村经济社会和文化 传承发展的重要载体和支撑，也是农村富余劳动力就地转移的平台。 洱源县概况 洱源县位于大理市北，洱海之源。国土面积平方公里，是白 彝回傣僳僳族等个民族杂居以白族为主的少数民族县， 年末总人口万人。年末县辖茈碧湖邓川右所凤羽 乔后镇和牛街炼铁西山个乡。滇藏公路大丽公路穿境而过， 境内旅游景点集中连片，形成地上地下热水冷水湖泊山川名胜 古迹民族风情全方位立体开发格局，有得天独厚的自然资源，被誉 为鱼米之乡梅子之乡温泉之乡乳牛之乡和兰花之乡，还以其 灿烂的文化古朴神奇而诗情画意的人文景观著称于世。年全县 全年接待游客万人次，旅游社会总收入亿元。 年全县农村经济总收入万元，比年增长。 农民人均纯收入元，比年增加元，增长人均占 有粮千克，在岗职工年均工资元，比年净增元， 增长。 三乡镇梦实施的必要性及意义 首先是国家经济社会发展的需要。从国家层面上讲，项目实施的 这发展思路符合国家的大政方针，无论是西部大开发还是在实施的 国家十二五发展纲要，无论是十八大的惠民政策还是深化改 革中的中央各政策文件，都主要是在围绕三农问题，新农村建设问题和加快我国城镇化进程等进行谋划。国务院各职能部门还制定 了相关的扶持配套政策，如商务部门搞的商业网点建设规划，万村千 乡市场工程，供销系统的二次创业项目等等，就是为加快农村 流通体系建设升级和改造。全球经济回升为我们的发展提供了有利 的外部条件，在新轮的西部大开发战略中，国家把云南省作为重点 扶持地区，桥头堡战略更是加大了发展的力度。十二五时期是我国 建设小康社会承前启后的关键时期，也是加快发展的重要机遇期，十 八大强调推进城乡体化是解决三农问题的根本途径深入 推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件促进城乡 要素平等交换和公共资源均衡配置。 这些重大的政策方针无不显示着国家对农村的重视，也显示了乡 镇梦建设将成为农村商业发展的必然趋势。 第二，是大理州各市县自身经济社会发展的需要。立足大理州特 有的区域和环境条件，要紧紧围绕生态优先，农业稳州，工业强州， 旅游兴州，文化立州，和谐安州的发展思路，要以提高自将有大批符合产业导向的项 目有望进入国家和省级十二五规划得到长远扶持。 依据州内各市县从自身现实和发展愿望出发所制定规划的国 民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和政府工作报告以及 各乡镇控制性详细规划等，是我们实施各县市项目开发的主要依 据。 依据从中央到地方的各级政府部门所制定的产业扶持政策，特 别是全省的商业网点建设万村千乡市场工程建设，供销系统 搞二次创业等都是企业项目投资开发的现实依据。比如，省政府 提出了在年内完成个农贸市升级改造的具体目标，并由省商务 厅安排落实配套资金给予扶持同时对进入乡镇市场的农资店和日用 消费品企业，每个给予次性补助元的政策而且还有些相关 的税收贷款贴息等优惠政策。州政府为贯彻省委省政府关于加大城乡统筹力度，促进农业 转移人口转变为城镇居民重大决策，结合大理州城镇体系建设的现状 和空间布局，制定了坚持突出重点，边试点边推进，进步放开州府 所在地大理市，全面放开县城和建制镇，逐步建立城乡人口与资源要 素有序流动的制度体系，引导鼓励农业人口有序向城镇转移，到 年，通过农转城政策的实施，全州将新增城镇户籍人口万， 城镇化率达左右。 二具有强大的经济基础 农民收入实现连续多 年较快增长。据统计局发布 的农业基础地位更加稳固 农村面貌加快改善报告， 报告公布的数据显示， 年，农民人均纯收入 元，比年增长倍， 年均实际增长，其中年连续年收入增速超过城镇。 十六大以来，党中央国务院坚持把增加农民收入作为农村工作的中 心任务，千方百计拓宽增收渠道，农民人均纯收入增长迅速。 投资企业具有较强的经济实力。云南联发投资有限公司是由珠 海康大集团公司投资成立，公司成立于年月。公司地位于云南省昆明市官渡区春城路，注册资本万元，公司相关联企业有西 双版纳康大乡镇投资开发有限公司西双版纳中荣房地产开发有限公 司西双版纳宏程装饰装璜有限公司保山康大乡镇产业开发有限公 司玉溪康鑫乡镇置业有限公司等多家企业。 三具有较强的盈利能力 项目建成后第年利润为万元，盈利率为，此后 计提折旧金后每年利润为万元。详细预算请看经济效益分析 四具有强有力的管理团队和高效而科学的管理体系 云南联发投资有限公司拥有流的管理团队和现代化企业管理机 制，高层管理人员均来自金融房地产大型国企等先进企业。自 年至今，经过多年的探索和发展，公司在乡镇商业中心投资开发集 贸市场升级改造运营管理上有着丰富的实战经验及成熟的拓展模式， 并在与世界强企业合作的过程中，学习掌握了国际先进的管理理 论建立并完善了联发管理系统，从而使联发公司的管理人员均具有 本行业丰富的从业经验和优秀的业绩，管理团队的整体素质及高效而 科学的管理制度在整个行业都具有十分明显的优势。 五具有起步门槛低的优势 由于农贸市场升级改造和乡镇开发的关键是土地使用权的获得。 方面，因政府扶持农贸市场和商业网点建设，既可以以较低的价格 获得土地的使用权，还可以享受政府的扶持资金，每平方米可获得 元至元不等的补贴。另方面，各地方政府，特别是尚未引起大多数企业看好的乡镇政府，在其开发建设方面都有较多的优惠政策， 比如可按基准地价获得土地使用权，还可借助转农村建设的政策， 享有部分基础建设方面的配套资金和税收优惠政策 五乡镇梦投资规模 乡镇梦是每个乡镇的核心商业区，它承担着乡镇的所有商品流通 和贸易往来，集合了农贸市场超市商业步行街品牌链锁店餐 饮服务休闲娱乐等于体乡镇居民商业贸易文化传播休闲娱乐 的中心区。是乡镇市场与外界的对接的平台，是劳动力和人才流动的 平台，是城乡联系的纽带和信息交流平台。 根据各乡镇人口数量及经济发展情况规划投资建设各乡镇商业中 心广场，具体如下表单位 名称建设面积绿化面积土地面积备注 右所镇建设面积包 括广场房 屋共层 道路面积在 内，其中房 产面积为 三营镇 凤羽镇 牛街乡 炼铁乡 乔后镇 合计 如上表建设面积为，建设资金约亿元，绿化面积 约，经费约万元，使用土地合计约亩。 目录 摘要 乡镇梦概况 二乡镇梦实施时代背景 三乡镇梦实施的必要性 四乡镇梦实施的可行性 五乡镇梦投资规模 六乡镇梦效益分析 七乡镇梦风险分析 八乡镇梦实施具体步骤和保障措施 九总结 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,摘要 随着稳定而持续的增长指数也大不断上升，尤其在惠农 富农政策的鼓励下，农村人均年收入也在不断增加，农民已经基本上 满足了马斯洛需求层次第二层，正在向精神层次发展，在这趋 势的引导下，广大的农村市场也将会发生前所未有的变化，乡镇梦是 基于对广大乡镇调查基础上的，是广大群众需求的反应。 乡镇梦概况 乡镇梦商业中心广场简称乡镇梦即是在乡镇中心建设集购物 休闲娱乐生活农副产品加工为体，服务乡镇全范围内农民的 商业需求的现代化科学化可持续发展的商业广场，主旨在于提高 乡镇商业服务水平。 二乡镇梦实施时代背景 政治背景 从上世纪年代起，西方国家尤其美国出现了反城市 化潮流，大城市的人群开始向城效及城市周边的小城镇迁移，这种趋 势在发达国家尤其明显而且成为种不可逆转的趋势。在我国的东部 沿海南城市也开始出现这种现象。在这现象的引导下许多乡镇中心 正在萌芽并不断发展壮大。同时为了应对这种新的变化许多企业及商 家也不断的进军乡镇中心，为这些乡镇带商业便利的同时也潜移默化 的改变着这块纯洁的净土，更由于市场调控的滞后性和政府宏观调控 的缺失使得乡镇中心资源浪费严重。自十五以来，中央就坚持把三农工作作为全党工 作的重中之重，不断完善强农惠农政策，加大对三农的投入力度， 年月十八大强调推进城乡发展体化，解决好农业农 村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展体化是解决三农问 题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步 缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业城市支持农 村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平 等参与现代化进程，共同分享现代化成果。坚持把国家基础设施建设 和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全 面改善农村生产生活条件。加快完善城乡发展体化体制机制，着力 在城乡规划基础设施公共资源均衡配置，形成以工促农经城带 乡工农互惠城乡体的新型工农城乡关系。 经济背景 国家经济飞速发展 从图中不难看出自 年起至今国家每 年都保持在以上的 增速，人均消费支出更是 出现强盛的增长势头。随 着国家强农惠农政策的 实施，年，农民人均纯收入元，比年增长倍，年 图人均消费支出对数和人均对数随时间的变化