加快旧城改造步伐，迅 速提升城市形象的需要 根据市区两级政府的要求，今后三年旧城改造的总体目标是年打 基础，二年见成效，三年出形象，经过近几年的城市改造，原西仓路两侧的其 他地块都相继进行了改造，面貌唤然新，但该地块由于种种原因至今未能得到 实施，破旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城市景观。 因此，拟建市工程项目是适应新轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提 升城市形象的需要。 拟建市工程项目符合城市整体规划的要求 市的拟建项目东靠交通银行分行南沿西城河西接住宅区北与 九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要求，并结合拟建区的周围环境进行布 局，在拟建区的北侧设有定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延伸，并 形成个整体在拟建区的东南侧布置的高层住宅，与西面的住宅群连成片， 为目前城市的最繁华地段增添了个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供 了足够的空间。因此，拟建市工程项目符合城市整体规划的要求。 拟建市工程项目是满足不同消费群体消费需求的需要 据有关资料表明市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达定程度， 对好区位高品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，中高档商品房的 建设也正成为新的经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设的中高档公 寓房和住宅楼适合于有定经济实力的中高收入群体。因此，拟建市工程项 目可以满足中高档消费群体的消费需求。 拟建工程项目是合理使用城市土地资源的需要 良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大的 对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化绿化是我国城市发展的目标。 人多地少，建设用地不足是市的基本行情，拟建该项目对于加强土地市场的宏 观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重 要的意义。项目提出的过程 为了积极参与市房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，市 有限公司根据自身的实际情况，经过市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地 使用权的竞拍，并于年月日以万元的净地出让价从市土地储备中心 通过竞价获得出让土地面积平方米，合同编号第号用于房地 产开发，因此，提出了市工程的建设项目。 二项目概况 地理位置 拟建的市项目位于市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南 小街，北至西仓路。 建设规模与目标 拟建幢层的公寓楼，幢层的住宅楼，层的裙楼。总用地面积平 方米，总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米住宅楼平方 米公寓楼递增率， 房屋竣工面积下降空置房下降。其增长幅度远远低于房地产建筑面 积增长幅度，究其原因早期年年空置房主要是由于购买能力及 房价等因素造成的空置房，近几年年年的空置房，主要是相当部 分的房地产开发商考虑到房价上升因素追逐高额利润而人为造成的空置房， 年年由于房价的迅速上升而使空置房面积不断减少。 近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。房价平均水平从 年每平方米多元上升至年的每平方米多元，增长了倍，年均递增 率为年至的房屋销售价已近每平方米元，部分地区已突破 元，年金通桃园的预定房价已达元以上。 五市区范围内商居消费分析 根据房地产有关数据可推测，市今后几年内的住宅需求量将持续增加， 其原因主要有三方面，是随着市区经济的不断发展人们生活水平的不断提高， 对住宅面积及环境的要求也将越来越高二是在外地的从业人员成功人士，回 乡购房的人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设的启动，旧城改造的进程 将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房的需求也将会不断增 大。 从目前市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建 筑面积约在平方米左右，低于全省平均水平。根据市十五规划纲要， 市的城镇人均住房建筑面积达到平方米，因此，在十五期间，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万平 方米，城区的住房市场前景较好。 六市区经济状况分析 根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经 济规模的优势得到了更快的发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现 出良好的发展势头。 从区经济发展水平来看，年，全年实现地区生产总值亿元， 增长，其中，第产业增加值亿元，与上年基本持平第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。完成财政收入 亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。全社会固定资 产投资亿元，增长。 年规模以上工业完成现价产值亿元销售收入亿元利税 亿元利润亿元，分别增长和。完成工业技改财务发生 数亿元，增长。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境的促进 因素，为本项目的发展提供了坚实的基础。 人民生活水平不断提高，年预计城镇居民人均可支配收入元， 比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人 均纯收入元，比上年同期增长。 由此可见，居民的生活质量进步提高，市民的消费能力不断增强。 七营销策略 房地产促销策略 随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的企业发现仅靠降低价格是很 难取胜的，讲究促销策略也关系到营销的成败。在国内外兴起的房地产预售方式 得以成功全靠广告促销的配合，使得房地产能在较短的时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售的零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策 略。 设置户外广告 房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出， 诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹灯塔指示路标气球等。 邮递说明书 针对目标市场，邮寄具有说服力激发好奇心的说明书，吸引潜在购买者 到公司或工地参观。预售说明书的制作应附有平面配置图透视图，将产品格局 面积标示清楚取信于消费者。 以报纸电视为主媒体以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑 造产品独特形象。 布置精致样品屋 由于预售房地产的产品还没存在，消费者很难从片荒芜的空地上激起美 丽的幻想，平面图上的几何图形也不具空间感，房地产企业可先设计样品屋，表 现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。 消费者很容易被美丽精致样品屋所吸引，根据房地产销售成功的经验，看了样品 屋而产生购买决策的人数很多。 采取海报张贴方式 海报是房地产众多广告媒体费用较低廉且最重要的媒体。房地产海报印制 精致美观才能引起消费者购买欲望。海报除张贴于特定目标外，也可选择特定地 区，作挨家挨户的密集派送，很能配合房屋产品区域性的市场需要。 二房地产销售方法 设置接待中心展厅 接待中心展厅是购房者与销售人员接洽的第现场。布置舒适气派，且设 目录 第章总论 项目背景 二项目概况 第二章市场需求预测 房地产市场发展趋势总体分析 二房地产需求依然旺盛 三年的政策取向与市场走势 四市区房地产业发展趋势 五市区范围内商居消费分析 六市区经济状况分析 七营销策略 第三章建设条件 场地地形地貌 二地层岩性 三场地工程地质条件 四水文地质条件 五场地地震效应 六结论与建议 七公共设施条件 第四章设计方案 方案设计理念 二设计原则 三总体布局 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,四户型设计 五交通组织设计 六景观设计 七结构设计 八防雷与接地 九人防工程建设 十主要技术经济指标 第五章内部配套设施 给排水设计 二燃气设计 三电气设计 四通信系统 五安全防范系统 六有线电视 七消防设计 第六章建筑与电气节能 节能规划 二节能措施 第七章环境影响评价及治理 建设项目工程分析 二施工期的主要环境污染 三营运期污水污物的治理 四环境影响分析 第八章劳动安全与卫生防疫 施工安全 二卫生防疫 第九章项目工程管理 第十章项目进度安排 建设工期二项目实施进度安排 三项目实施进度表 第十章工程招标投标 第十二章物业管理 物业管理的总体设想 二物业的事前介入 三物业的接管与验收 四物业的服务管理 五业主委员会 六社区居委会 第十三章投资估算与资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十四章财务与社会评价 财务评价 二社会评价 第十五章风险分析 宏观调控对项目的影响 二金融政策对项目的影响 三住房需求对项目的影响 四新开工的商品房及经济适用房对项目的影响 五收入和成本对项目的影响 六拆迁对项目的影响 七项目的外部配套设施对项目的影响 八项目的外部配套设施对项目的影响 第十六章结论 附件建设项目选址意见书 发展和改革委员会关于同意区交通银行西侧地块综合开发项 目开展前期工作的意见泰发改发号市区迎宾路北侧地块国有土地使用权出让合同编号 号 建设项目环境影响报告表 市中逸御景阁建筑设计方案总平面图 第章总论 项目背景 项目名称市项目 二承办单位概况 有限公司是为在市实施市项目而成立的家房地产开发公司， 该公司成立于年月，专门从事房地产开发经营销售，公司拥有房地产开 发二级资质，注册资金万元。公司现有职工总数人，其中高中级技术 人员人，初级人。公司下设经理室策划部财务部工程部经营部等职 能部门。 三可行性研究报告编制依据 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市城市发展总体规划年 住宅设计规范 省民用建筑热环境与节能设计标准 中国地震动参数区划图 建筑物防雷设计规范 建筑设计防火规范