住房上市量所占比例为销售情况仍然较好，受节日季节性等因素的影响，月销售量大幅下降，但随着信贷金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致月成交量大幅回升，而随着调控政策进步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致月成交量出现回落，市场逐步回归理性。从区域来看，受交通医疗教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交万，其销售量占全市比例为，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。上升，直至月达到上市高峰后，月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半二商品房上市供应较为充足，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积万，同比增长，其中住宅万，同此增长。我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。从月度变化看，月全市商品房批准预售面积分别为万，从今年月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至月达到上市高峰后，月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，从月度变化看，月全市商品房批准预售面积分别为万，从今年月份开始，我市新增上市量逐步上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，年上半年新增，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积万，同比增长，其中住宅万，同此增长。我市商品房部分内容简介使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放缓。二商品房上市供应较为充足，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积万，同比增长，其中住宅万，同此增长。我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。从月度变化看，月全市商品房批准预售面积分别为万，从今年月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至月达到上市高峰后，月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区惠阳区分别列全市第二第三，其上市量占全市的，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳香港，地理位臵优越，石化项目沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。从面积段来看，上半年，全市以下商品住房上市量所占比例为，为，为，以上为，同比分别增长倍。从住房套型来看，以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。三商品房销售量同比小幅增长，环比回落上半年，我市商品房累计销售面积万，较去年同期增长，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降。从月度走势来看，月我市商品房延续了去年的良好销售势头，月大幅回落，月大幅回升，月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日季节性等因素的影响，月销售量大幅下降，但随着信贷金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致月成交量大幅回升，而随着调控政策进步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致月成交量出现回落，市场逐步回归理性。从区域来看，受交通医疗教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交万，其销售量占全市比例为，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，以上占比最大，而以下和之间的住宅销售也相当可观，之间的相对较低。以下的住房成交量占全市销售总量的成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的，与去年同期相比，增长，商业和办公楼分别占，同比增长，这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。四商品房价格小幅增长，总体平稳上半年，全市商品房成交价格为元，同比增长，商品积其中商业部分住宅部分车位可售可租个主要功能面积分配览表序号功能分配层数量住宅商业及配套地下室建筑负层个车位投资成本估算土地成本本项目土地成本为万元后续开发成本根据项目现状情况估算后续需投入如下开发成本及开发费用后续开发成本序号名称数量单价元金额万元备注前期费用二建筑安装工程费含装修设备费用三工程基础设施四其他费用五不可预见费合计后续开发成本后续开发费用序号名称数量单价元金额万元备注管理费用二销售费用销售额三销售税金及附加四财务费用合计开发费用二项目资金筹措资金来源本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入部分用于投资部分。筹资运作计划因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。本项目总投资万元，自有资金万元，银行贷款万元，预售收入用于其他投入费用约万元。投资使用计划详见附表项目投资计划表六项目销售收入及利润估算销售价格预测销售预测说明本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现销售。销售价格预测住宅销售均价元商铺销售均价元车位均价万元个销售收入估算序号名称单位数量单价元金额万元商业部分住宅部分车位个合计销售收入二销售税费及附加估算序号名称计价依据金额万元合计销售税费及附加销售额三各期销售收入与预测汇总表单元万元项目合计上半年下半年上半年下半年住宅商铺车位总计四税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为万元。七项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和财务净现值。评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。财务净现值财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。由现金流量表全部投资现金流量表计算可得财务净现值现金流量万元二投资利润率投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资的比值，属静态评价指标。由现金流量表项目损益及利润分配表计算可得税前投资利润率利润总额总投资税后投资利润率净利润总投资三盈亏平衡分析盈亏平衡点经营成本销售收入由此可见，本项目只要完成商品房的销售量，即可收回全部投资，本项目的风险很小。四还贷能力分析本项目总投资万元，现开发商自有资金万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有万元的资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。还贷能力分析如下即项目完成的销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。五项目的不确定分析敏感性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面销售收入工程成本变化，销售收入的变动将直接影响本项目的经济效益目标的实现。本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标投资利润率，波动区间间。本项目的敏感性因素最主要的有两个，是经营成本增加，二是市场销售收入减少。经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。详见附表敏感性分析八结论综上所述，得出结论昊地喜悦城果的开发是顺应惠州经济发展的产物，它遵循经济发展规律，级充分满足多方面的共同利益需求，在开发时机上也是占尽先机，有着较高的经济效益和定的社会效益。本报告从公司实力经济分析市场及项目分析营销策略工程建设及实施效益分析风险控制等角度对项目进行精细阐述和独到分析，充分证明了本项目可行性，同时也体现了开发商对项目的深刻理解和对项目入市的周密布署。我们有信心成功开发昊地喜悦城果这项目，并以此为契机开拓更广阔的房地产市场。附表表项目开发建设进度计划表序号计算期季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度规划设计前期工程土石方工程主体工程装修工程水电工程电梯工程消防工程智能系统小区园林公共配套竣工验收表项目开发成本估算表总建筑面积平方米序号项目名称单价元金额万元备注土地成本原地价契税土地增值税滞纳金二开发费用勘察测量费规划设计费临时供水供