三旅游型新城市主义的社区规划模式将蠡湖新城融入周边环境，最终达到城在景中，景色映城效果，整受度假休闲般的生活，足不出户就可以满足居住休闲旅游购物邻里交往等需求，在无锡市实现住宅消费的先进理念。在项目开发之初，我们将启动商业街招商和引入配套设施，引进教育交通超市菜场家电餐馆等生活配套及商业服务，使居民既远离闹市，又尽享城市生活的便利，将度假与居家的感受完美结合。引进国际级物业管理公司及其先进的经营理念，提供高质量和家庭式的标准化服务，满足无锡市居民对高品质生活追求。蠡湖新城国际生活理念创新切入点国际级的居家生活环境小高层南面依湖，高处可观赏到绝佳的无锡也是著名的院士之乡，对中国的政治经济文化科技进政府有必要使用法律手段规划等部门的规定与规范经济手段启动资金税收费用与地价政策以及行政手段来引导和支持开发商的开发开发商在获取利润的同时也应负起更多的社会责任。概念二以精英文化为主导的创新型社区文化的继承和创新是座新城诞生的要素对无锡市历史文化的继承和保护是方案构思的关键之，在此基础上我们进步提出了蠡湖新城文化创新的概念，即将传统文化和欧美文化整合创新，形成蠡湖新城独特的精英文化，提升社会的综合品质无锡，是先吴文化的发源地。在三千多年就建立了长江下游地区第个文明古国勾吴即吴国。在三千多年就建立了长江下游地区第个文明古国勾吴即吴国。键之，在此基础上我们进步提出了蠡湖新城文化创新的概念，即将传统文化和欧美文化整合创新，形成蠡湖概念二以精英文化为主导的创新型社区文化的继承和创新是座新城诞生的要素对无锡市历史文化的继承和保护是方案构思的关部分内容简介史责任蠡湖新城的开发是个系统工程，必须统筹安排，任何项目的单推进都会面临风险，政府对开发商的保护和支持不可缺少，政府对早期项目的扶持也是十分有必要的。政府有必要使用法律手段规划等部门的规定与规范经济手段启动资金税收费用与地价政策以及行政手段来引导和支持开发商的开发开发商在获取利润的同时也应负起更多的社会责任。概念二以精英文化为主导的创新型社区文化的继承和创新是座新城诞生的要素对无锡市历史文化的继承和保护是方案构思的关键之，在此基础上我们进步提出了蠡湖新城文化创新的概念，即将传统文化和欧美文化整合创新，形成蠡湖新城独特的精英文化，提升社会的综合品质无锡，是先吴文化的发源地。在三千多年就建立了长江下游地区第个文明古国勾吴即吴国。无锡也是著名的院士之乡，对中国的政治经济文化科技进步方面作出了贡献。如今我们将以强大的文化创新力，会通中西古今，融地域现代世界为体，与经济与社会事业发展相协调，城市文化教育文化经济文化消费文化审美文化网络文化等整个文化体系快速发展，促进了蠡湖新城文化品位不断提高。蠡湖新城精英文化创新切入点导入国际文化欧洲风情小镇欧美先进教学模式提供双语教学国际文化氛围体系优良完备的教育机构国内外知名教育机构入驻国际标准管理团队营造欧洲文化风情建筑小镇式典雅公共建筑滨水与森林型的园林式校区保留无锡市街区传统空间结构概念三旅游型新城市主义的社区规划模式将蠡湖新城融入周边环境，最终达到城在景中，景色映城效果，整个社区成为太湖沿岸道亮丽的城市风景线。周边可以依托的旅游景观资源有规划中的蠡湖十八景优美沿湖绿色长廊及湖景街区绿化带基地内部清澈溪流按新城市主义的理念，将本项目划分为个聚居区每个聚居区以分钟的步行距离米为半径，占地万平米，配备定比例的公共设施每个聚居区又是由若干个建筑组团构成组团之间聚居区之间通过路网连接构成个有机整体。蠡湖新城社区规划模式创新切入点中高产阶级聚居区步行导向增加服务设施密度发展社区商业设施，建设独特的城内商业街，强化滨湖和临河休闲场所建设，营造自由放松的生活氛围大社区的可成长性概念四的国际生活理念根据我司在上海开发的数个大型社区的成功经验，蠡湖新城号地块项目将以建设湖滨大型欧洲风情小镇作为设计理念，规划设计手法采用主题分区低密度大绿带商业街周边式道路分组团物业管理建筑方案拟包括小高层别墅花园洋房酒店式公寓商业街主题会所及泛会所等多种建筑类型，在保证了住户私密的同时又可以享受度假休闲般的生活，足不出户就可以满足居住休闲旅游购物邻里交往等需求，在无锡市实现住宅消费的先进理念。在项目开发之初，我们将启动商业街招商和引入配套设施，引进教育交通超市菜场家电餐馆等生活配套及商业服务，使居民既远离闹市，又尽享城市生活的便利，将度假与居家的感受完美结合。引进国际级物业管理公司及其先进的经营理念，提供高质量和家庭式的标准化服务，满足无锡市居民对高品质生活追求。蠡湖新城国际生活理念创新切入点国际级的居家生活环境小高层南面依湖，高处可观赏到绝佳的湖景花园洋房底层有私家花园，二三层设露台，顶层有屋顶花园和别墅临湖而建，层层有大露台，屋前屋后有自己的花园提倡全装修房的居住理念国际级的生活服务五星级的商业配套国际级物业管理泛会所与阳光健康生活服务国际级的商务配套，具有国际水准的酒店式公寓智能化与电子商务理念三项目经营与管理方案管理机构为使本项目运作成功，上海企业发展股份公司将在无锡市注册成立家房地产开发公司，负责无锡地区房地产的运作，并在蠡湖地区规划建设领导小组和市政府的领导下，按照蠡湖新城开发建设计划，共同推进本项目建设，最终形成蠡湖新城地区房价与地价可持续发展的局面。项目经营目标和战略作为蠡湖新城的启动性项目，本项目将促进蠡湖新城地区经济社会和环境的可持续发展，挖掘出蠡湖地区土地和房产的真正价值，达到政府企业和消费者三赢的可持续发展局面。为了顺利实现本项目的经营目标，我们将采用发展型经营战略，针对新的消费者提供新产品。项目发展计划为了实现本项目的经营目标，并使经营战略风险最小化，我们将从新产品的研发建设营销和投资个环节来把握项目，相应的计划性纲要如下新产品开发计划纲要为提升本项目的规划设计水平，满足开拓市场的需要，我们将利用公司内外部设计团队的优势设计部即将完成改制为设计院，技术力量雄厚，经过多个项目的实践，设计管理水平不断提高与国内外众多优秀的设计团队和设计师合作，并结成战略伙伴关系。实行技术与市场的无边界小组管理模式，通过概念构思筛选产品设计测试商业化推广的全程国际标准操作，建立产品的优势。提供居住配套公建用地道路用地绿化用地成本与费用估算估算依据本次估算参考了无锡市近年来类似商品房小区可行性研究报告的结论。土地费用暂取净地出让方式万亩计算，费用中已包括土地使用权出让金征地费动拆迁费用和城市基础设施配套费等。有关管理部门提供的参考数据。投资估算土地费用作为蠡湖新城的启动项目，本地块土地费用暂取万亩。前后期工程费根据无锡市近年类似商品房可研报告测算，暂取元平方米。建筑安装工程费其中设计费为元平方米，高于市场平均水平以支撑蠡湖地区中高档精品住宅的定位。住宅造价根据无锡市造价统计资料显示多层造价约为元平方米小高层造价约为元平方米别墅造价为元平方米可转让公建造价暂取元平方米。全装修成本根据我司对无锡市场的初步调研显示，市民新房家庭装修成本约为万套，推算出本项目全装修费用在元平方米之间时符合无锡市场需要。本项目全装修成本暂取元平方米。下阶段，我们将就无锡市全装修市场的可行性进行更详细的研究。其它相关费用暂取造价的。基础设施费根据政府部门提供的经验数据，水电煤等后配套费为元平方米环境绿化及小品费元平方米绿地面积，以绿化率折合建筑面积为元平方米。道路工程费及其它工程费暂取元平方米。市政公建配套费根据政府部门提供资料，人防为元平方米，并可与地下室地下车库相结合。本地块土地费用中含城市基础设施配套费锡元平方米，本地块城市基础设施配套费不计根据规划文本规定地块内设臵班小学和班幼儿园各所，占地分别为和公顷，其它市政公建配套按地方规划文件。根据城市居住区设计规范暂取平米。市政公建配套建造成本暂取元平方米。不可预见费暂取直接成本的。销售费根据无锡房产商经验数据，暂取平均房价的。管理费根据政府规定，为直接成本的。财务费根据工行提供的资料显示年以上开发贷款利率为流动资金贷款为，本地块财务费暂取万元税费经营税金及附加共计总销金额的根据土地部门规定，土地契税计税基数土地出让金的本次计算所得税印花税暂不考虑。总成本根据测算，本项目总成本为达到万元，见下表。投资估算汇总表序号项目名称金额万元折合可售面积元平方米比例备注土地费用万亩前后期工程费建筑安装工程费基础设施费市政公建设施配套费不可预见费直接成本小计管理费用销售费用财务费用间接成本小计经营税金及附加契税计税基数的印花税暂不计所得税暂不计税收小计项目总成本销售收入估算与资金筹措住宅销售价格根据对无锡市房地产市场供求关系及竞争强度的分析，我们认为现阶段本项目全装修住宅的市场价格为元平方米左右。考虑到市场的成长性，根据无锡近年商品房平均价格走势图显示，半年期住宅销售均价增幅保持在元平方米，由于本项目产品优于市场平均水平，半年期住宅均价增幅暂取元平方米。暂取全装修房增加售价元平方米。因此，本项目住宅均价为元平方米。价格元平方米增幅半年期元平方米期住宅二期住宅三期住宅四期住宅住宅均价销售收入与均价根据测算，本项目的销售收入为万元，折合可售面积的均价为元平方米。销售收入估算表数量单位金额万元住宅万平方米商铺万平方米车位个销售收入资金筹措根据测算，本项目的启动资金为万元，主要来源于自有资金和银行贷款，其余资金来源为项目滚动开发中的预销售收入，占总投资的。资金来源金额比例启动资金自有资金银行贷款预销售收入总投资财务分析经测算，本项目的投资财务内部收益率为，按照的折现率测算的财务净现值为万