区二至九层为多层住宅区区区面积总共约万平方米， 除了楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何 将区重新策划包装，再推出市场。 图为商业城区现状 商业城的位置图 项目建设规模和内容 项目建设规模和内容 本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及 室内外装修装饰。 项目总投资 项目总投资约万元，其中建设期投资约万元， 铺底流动资金万元，项目营运期投资约万元。 项目建设的宏观方向 项目主要建设内容是对商业城进行整体改造包装。改造后的商业 城将参照三水广场的模式,发展为集购物娱乐休闲于体的商业中 心,但主要面向中档消费群体。 第二章项目建设的背景 建设背景 项目提出的理由和过程 佛山市委市政府依据相关法律法规的要求，就佛山市旧城镇 旧厂房旧村居改造简称三旧制定了佛山市人民政府关于加 快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定佛山市推进旧城镇改造 的指导意见佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推 进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府 关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进 三旧改造工作。 佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西 部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西广西 的二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越,交通便利,周边有相当数 量的企事业单位和居民小区,但并未充分利用其区位的优势。建设西 南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区 实施三旧改造的重要举措，这举措将大大有利于中心城区品位 的提升消费的带动,有着不可替代的作用,尤其是在需要鼓励消费 拉动内需的当下,此类商业中心更能发挥其独有的优越性。三水要建 设成为生态时尚之都,云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力 打造,但贴近市民生活消费娱乐休闲的项目,以及身边现成的资源, 更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区三旧改造之 三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的， 本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。 社会发展背景分析 年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，月日出台的国 务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大， 堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新 政的受益者。年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。 年月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到, 和,亿元，分别增长和年月，商业 营业用房和办公楼销售额分别达到,和,亿元，分别增 长和，达到近年来最高水平。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调 控措施简称新国八条，调控从通过行政手段调控房地产市场 转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控遏制房价上涨 的强大决心。新国八条的出台将限购推向了顶峰，房产税以 及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进步紧缩，然而商 业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地 产投资价值再次提心城区,目前仅有三水广场和西南影剧院片区这 两个较为成型的商业中心,整体的城市商业氛围仍不够成熟,距时尚都 市更是相去甚远。况且,由于地理位置和定位等方面的原因,三水广场 部分店铺除了周末和节假日外,客流量其实并不大而西南影剧院片区 是老城区,虽然平日里人气较旺,但整体层次偏低,缺乏发展潜力,目前 还面临文锋东路拆迁的影响。因此,商业城如果能够重新盘活,不仅可 以从数量上为中心城区增加个商业旺地,还能够提升中心城区的整 体面貌和都市气息。商业城地理位置优越,交通便利,周边有相当数量 的企事业单位和居民小区,而且它有辉煌的过去,积淀着很多三水人的 情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设的个 亮点。这样来,还能带动周边的餐饮等服务业的发展,可谓举多得。 三旧改造背景分析 城市发展的自我完善 般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着新 陈代谢的过程，三旧改造是城市发展过程中出现的主动提升和完 善城市的城市更新形式。 目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集 效益的提高更大的吸引力和辐射作用城市居民的社会生活质量提 高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅优美的环境 充足的公共设施及多样化的公共场所提升城市竞争力的需要。城市 逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的 体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着 市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市 竞争力的有效方式之 当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化， 城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，三旧改造则 是三水城市发展进行自我完善的重要途径。 加快推进三旧改造的意义 根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年 来加快对旧城镇旧厂房旧村居的改造进程，本项目是推进三 旧改造的又重大举措。为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山 市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提 升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城 市化国际化道路迈进，全面实现建设产业强市文化名城现代化 大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标 推进三旧改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城 市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。三旧 改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环 境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇旧厂房旧村居 普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率 低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进步优 化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学有效 的改造得以提升并增长。推进三旧改造，对于进步挖掘利用城 市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品 味，对于进步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建 设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。 推进三旧改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞 争力，加快佛山向工业化城市化和国际化道路迈进的重要举措。推 进三旧改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅 有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业优化城市产业布 局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染低能 耗高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结 构和统的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投 资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发 展，提升城市形象和综合竞争力。推进三旧改造的过程，是城市建 设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化产 业结构高级化城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程， 也是佛山市现阶段和今后段时期城市发展的主要任务以及实现城乡 跨越式发展的客观需要。 推进三旧改造是推动佛山市城乡元化发展，加快建设社会 主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建 设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进三旧改造 为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。三旧改造既 可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促 进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市 建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化 相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民农村变城市农村经济社 目录 第章项目概况 项目建议书编制所依据的重要文件 项目地址及现状 项目建设规模和内容 项目建设规模和内容 项目总投资 项目建设的宏观方向 第二章项目建设的背景 建设背景 项目提出的理由和过程 社会发展背景分析 三旧改造背景分析 城市发展的自我完善 加快推进三旧改造的意义 完善三水商业圈的需要 第三章建设条件 建设条件 区域自然条件 施工条件 第四章项目投资概算 概算编制范围及内容 装饰部分 安装部分 其他 编制依据及费用标准 项目总投资 第五章财务分析以及经济评价 基础数据表 财务指标览表 成本估算 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算 修理费计算 借款利息计算 水电费计算物业管理公司收取 工资及福利费计算 维护费计算 业主管理费计算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 利润总额及分配 年出租收入及年销售税金及附加 年销售税金及附加 年出租收入 财务分析 财务分析报表 清偿能力分析 借款偿还期 还款资金来源及还款能力分析 盈亏平衡分析详见下图 财务敏感性分析详见下图 综合评述 第六章结论以及建议 项目优势劣势分析 项目建议 市场现状 项目市场定位 项目各区的规划建议 项目建筑风格建议 配套设施建议 租金定位 项目经营理念 经营策略 总结 附表商业城改造项目概算编制说明 附表商业城改造项目概算表 附表商业城改造项目装饰部分概算详细清单 附表总成本费用估算表 附表利润总额及其分配表 附表借款还本付息表 附表现金流量表 第章项目概况 项目建议书编制所依据的重要文件 广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 中国建设项目管理实用大全 佛山市建设工程技术经济指标 商业城区区区建筑平立剖面图 相关的法规和行业文件 与项目相关的其他文件资料 项目地址及现状 三水商业城位于三水主干道广海大道中号,是三水来往南海 禅城广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第 站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐购物休闲的定位 和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之。 商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。年前后，商业城 这带是很火的,有大水车娱乐城保龄球场电子游戏等娱乐项目, 还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之。 商业城占地约万平方米，总建筑面积约万平方米，楼龄已 超过年由四个区组成，区首层为农贸市场， 区二至九层为多层住宅区区区面积总共约万平方米， 除了楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何 将区重新策划包装，再推出市场。 图为商业城区现状 商业城的位置图 项目建设规模和内容 项目建设规模和内容 本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及 室内外装修装饰。 项目总投资 项目总投资约万元，其中建设期投资约万元， 铺底流动资金万元，项目营运期投资约万元。 项目建设的宏观方向 项目主要建设内容是对商业城进行整体改造包装。改造后的商业 城将参照三水广场的模式,发展为集购物娱乐休闲于体的商业中 心,但主要面向中档消费群体。 第二章项目建设的背景 建设背景 项目提出的理由和过程 佛山市委市政府依据相关法律法规的要求，就佛山市旧城镇 旧厂房旧村居改造简称三旧制定了佛山市人民政府关于加 快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定佛山市推进旧城镇改造