第章绪论研究背景研究方法研究意义结构安排第章理论基础及文献综述第章理论基础及文献综述国外研究现状国内商业地产现状及相关研究动态本章小结第章项目区域内外环境状况分析广州市环境状况研究白云区环境状况分析区位综合分析本章小结第章项目地块分析地块政策分析地块周边商业物业及其业态分析地块分析本章小结第章商铺市场分析广州商铺市场分析广州市零售商品市场及消费者行为分析广州市主要零售商场分析本章小结第章项目市场定位项目地段潜在消费者调查分析项目分析项目定位思路项目可能的业态定位方案业态选择综合比较和评价具体见表和表项目定位综述本章小结第章项目经济效益分析项目整体成本收益分析项目流量分析及财务评价敏感新分析本章小结第章项目定位结论及经营建议项目整体商业定位项目具体经营策略结论结束语参考文献附录致谢第章绪论研究背景年，场前所未有的金融海啸席卷了全球，并迅速蔓延到实体经济，使世界经济经受严重打击。在世界经济体化不断加深的宏伟背景下，中国经济也不能幸免于难，进出口严重萎缩，商品消费萎靡不振，与消费发展状况休戚相关的商业地产行业更是首当其冲地受到影响，成交清淡。但是，中国毕竟是新兴的发商业中心之。目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城正佳广场维多利广场等等。而随着太古汇万菱汇等商场的建成营业，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到百万平方米。从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路徐家汇南京路步行街北京的西单王府井以及深圳的东门，成为国内第大商圈。但天河商圈面临两大问题是交通堵塞二是同质化竞争。珠江新城商圈广州地铁五号线的开通将环市东传统与珠江新城未来有机联合，珠江新城猎德潭村和员村站非常靠近广州城市中轴线或就在中轴线上，高档设施云集。珠江新城是世纪广州市中央商务区的重要组成部分，去年广州市规划局还宣布，将琶洲员村地区纳入珠江新城的延伸区域。地铁五号线的开通是给珠江新城的商业环境创造有利条件二是有利于将天河城环市东农林下路三个角的购物人群吸引过来，填补梯形角的空白。东山商圈范围包括东山口农林下路烈士陵园东川路新动力数码城带，是广州城市中心区域自发形成的商业圈。东山商圈是由地王广场流行前线与中华广场连通形成的超级地下商场，主要销售特色的中高档商品。东山商圈的美食是来自各地的传统佳肴，西餐日本料理都比较可口。购物方便，中华广场主楼的地下停车场车位丰富。北京路商圈广州市三大传统繁荣商业中心之。中山五路以南与西湖路间，大马站是北京路商圈附近第条知名街道，始建于清朝的越秀古书院群便在此处。按照广州市政府的有关规划，该处古书院群已纳入首批历史文化保护区，确定要建设为展示岭南建筑文化的旅游景点。位于中山五路与教育路路口处块临时停车场近日已经开建，地块改建后明确定位为商城，为古书院形成致的风景线，政府部门与商城协商后确定商城外观建成体现岭南风格的骑楼式两层建筑。岗顶数码商圈广州岗顶，作为珠三角电脑销售集散地，每天都吸引了大批往来客商来此消费，但这里的交通堵塞是全市闻名的。这里大大小小的电脑城就有十几家，其中比较著名的有天河电脑城南方科技广场太平洋电脑城总统数码港赛格数码城和百脑汇。西关商圈包括上九路下九路第十甫路带，是广州市三大传统繁荣商业中心之。早在民国时期，广州上下九带就是商业发达的黄金地带。现在，作为广州本土时尚服饰的聚集地，上下九商圈同样散发着它独特的魅力。这里既有富丽堂皇的现代化商城，也有闹哄哄的街巷集市，新潮与传统并存，人们能在这里体味新潮时尚的气息，也总是可以领略到最为正宗的岭南文化，是年轻人体验新锐时尚的必经之地。被称为西关商廊的广州上下九商业步行街，作为广州本土旅游景点，它的经典之处到处可见，与另条步行街北京路颇为相似，上下九步行街同样大众品牌林立，不同的是，这里的草根性质更为明显，除了牌子货，其他特色时尚服饰平价饰品也可以在这里找到席之地。江南西商圈位于海珠区江南西路，以吃喝玩乐逛条龙而著称，散落在住宅小区间的时尚小店，总能让你流连忘返，新进试业的江南新地更为这里增添了人气。番禺大北路商圈位于番禺市桥。市桥大北路商圈是番禺历史最为悠久繁华热闹的商业核心区域。方圆千米内就有易发商业街友谊中心友谊大厦拓业大厦禺山商场繁华盛世商城锐豪新天地名店城等各大品牌专卖店林立，日人流量高达多万。流花商圈又名小北商圈流花火车站带。广州人流量最大的商圈，流花商圈凭借着富有活力的市场机制，成为目前国内规模最大成交额最高的服装批发贸易集散地中国服装品牌的孵化地和国外知名品牌的交流地，为越秀区赢得中国服装商贸名城的称号，但广交会与火车站的搬迁，使流花商圈面临着困境，不得不告别展会经济。按广州越秀区政府在中国流花服装产品发展白皮书的规划，流花服装商圈的发展定位是建设国际服装采购中心国际服装品牌中心和国际服装文化时尚社区，将昔日分散的流花商圈打造成大流花商圈，变成具有价格话语权的世界采购基地。白鹅潭商圈位于荔湾区的中部，处于广佛都市圈核心区。最初构想中的白鹅潭经济圈是指荔湾区以珠江白鹅潭为中心的东起人民南路，北沿六二三路，黄沙大道，南至芳村大道，东到沙涌，横跨珠江白鹅潭两岸，总面积约公顷的区域，包括六区港沙面总部经济区，滨水商务区，商务休闲旅游区，高档商住区，商贸旅游区，文化创意产业区，南方电子数码港。白鹅潭经济圈核心区内正在推进多个项目，有中华液晶城滨水创意产业带和广州软件服务外包产业园荔河商务中心等项目。白鹅潭承袭广州千年商都特色将成为未来广州的国际商业中心，水秀花香的岭南宜居示范区。位于珠江河畔白鹅潭三江交汇处的白鹅潭风情酒吧街，被列为广州十大特色商业街和珠江夜游观光点。白鹅潭地区定位为广佛之心广州国际商业中心水秀花香的宜居新城，将建成辐射珠三角具有国际影响力的集商贸购物休闲文化于体的复合型滨水商业中心。作为广州市中心城区和广佛都市圈核心区的荔湾，正在跑步前行发展中，它将以白鹅潭经济圈和十三行商圈为核心载体，打造广佛商贸之心，建成辐射珠三角，影响华南的广佛生态型高端中央商务区。广州主要零售商场分析零售商业市场和专业批发市场是广州市最主要的市场类型，但两者具有较大的差别。参考广州市关于此区域的商业发展规划得知，本项目排除了专业批发市场的可能性，所以本文只对零售市场进行研究。广州市的零售商品市场发展迅猛。为了更细致地分析零售市场，作者按照商业业态文化背景特征目标客户和消费者行为方式等不同情况，把广州主要的商业零售市场归结成五大类商业步行街百货商场超级市场大型购物中心及主题商场。商业步行街概况广州市的商业步行街主要有上下九路北京路农林下路江南西路。第，分布上述商业步行街的主要分布如下具体见表荔湾区上下九路商业步行街。越秀区北京路商业步行街。东山区农林下路商业步行街。海珠区江南西路商业步行街。第二，经营基本情况表商业步行街经营基本情况名称经营规模万铺位数个商品定位档次定位人流量万人日北京路大多服装品牌专卖店等中上下九路大多服装专卖店等低农林下路中中服装鞋服饰中江南西路中中女性品牌服装专卖店为主低第三，特点及其启示步行街的形成般由特定的历史文化政策背景决定的，其品牌影响力有定的群众基础，不容易被削弱。步行街业态经营成行城市，商品门店聚集度高。步行街多以服装销售为主要业态，是个集休闲娱乐购物饮食及服务于身的综合体，对消费者，特别是年轻消费者有强烈的吸引力，人流量非常巨大。步行街经营的商品普遍定位在中低档次。由于客流量大，门店生意兴旺，铺租较高。江南西路步行街的兴起归功于该地区居住人口的迅速增长。百货商场概况具体见表广州的百货历史悠久，随着时代的变迁，百货业也经历了沧海桑田的变化。目前，广州市面上的百货主要有广百百货东山百货中华百货新大新百货王府井百货天河城百货摩登百货友谊商场等。第，基本情况表百货商店经营基本情况名称市区连锁个数个店均经营规模商品定位档次定位达致人流量人日备注广百百货百货男女服装皮具为主中高总店北京路总店信和江南新港东山百货百货中东山中华百货服装为主中新大新百货，女性服装为主中维多利分店北京路荔湾商厦东山广场维多利天河城百货服装为主中在天河城内摩登百货服装为主中低友谊商场服装电器为主高时代分店第二，特点及其启示广州的百货公司经营商品多定位在中档，这与广州市民理性的消费观相致。百货公司利用自身的品牌效应，纷纷在各地开设自己的旗舰店和精品店，是百货公司在新时代下的新探索。